香港重拳調控房價 內地客香港買房税負最高50%

香港重拳調控房價印花税升至15% 香港地產股集體跳水

內地客香港買房税負最高50%

上週五，香港特區政府祭出打擊樓市炒作大招：非香港户籍人口在香港購買住宅，以及香港户籍人口購買第二套住宅的“從價印花税”，從此前的最高8.5%，一下提高到15%。新政實施後的第一個交易日，香港地產股出現集體跳水。新鴻基地產下跌9.88%，幾近跌停，觸及4個月低位;長實地產下跌8.81%;新世界發展下跌 9.03%;恆基地產下跌5.79%。

香港重拳調控房價印花税升至15%

香港特區政府11月4日推出新一輪抑制樓市過熱政策，根據該政策，從11月5日起，香港全面提高買賣住宅物業印花税率，無論交易價格，税率劃一調高至交易額的15%。據悉，新措施將沿用現行雙倍從價印花税機制下的豁免安排。因此簽署買賣協議時，未擁有香港住宅物業的香港永久性居民，將繼續獲豁免繳交新税率，只需要按現有適用税率繳付基本印花税。

當天，香港特區行政長官梁振英、特區政府財政司司長曾俊華、運輸及房屋局局長張炳良等出席了有關樓市新“辣招”的記者發佈會。梁振英表示，在過去一段時期，自實施“辣招”之後，炒賣需求減少非常多。非本地需求也減少了相當多，但一直以來投資需求都主導着市場。這些投資需求在今年年初比較低，低了三個月後跟着反彈，因此現在要採取新的遏抑投資需求措施。

張炳良介紹説，自推出兩輪管理需求措施後，住宅價格由去年10月到今年3月回落，但在今年第二季度又開始回升，近期再度出現亢奮現象。樓價自3月至9月累計反彈8.9%，樓價按月升幅在4月份增加0.7%，至9月已增加2.8%，這是2013年2月以來最大升幅。目前政府需要採取果斷行動，否則風險會惡化。

據瞭解，為防範因樓市供求失衡、超低利率和流動性氾濫等導致的香港樓市潛在泡沫與風險，香港特區政府於2012年和2013年先後出台兩個“辣招”，分別從買賣環節入手，增加交易成本，並通過税收限制了非香港永久居民的入市。

梁振英表示，過去港府利用印花税去遏抑三方面非自住需求，成功減低來自炒賣、外來的需求，但投資需求卻仍主導市場。

梁振英曾因成功遏制房價而在2012年的特首選舉中獲勝，從而開始為期5年的任期。自2012年以來，梁振英已推出一系列措施來冷卻香港的房地產市場。本次香港政府出台調控樓市舉措也得到了香港普通市民的支持。

梁振英表示，不僅年輕家庭買不起住房，即使對那些能負擔得起房價的人來説，他們也必須擠住在小公寓，因為房地產價格已經實在太高。

新政針對南下的內地資金

據瞭解，香港這一樓市新政主要的針對對象是南下香港買房的內地資金。香港官方數據顯示，9月香港樓市非本地買家交易共有250宗，達到14個月以來的最高值，其中內地買家佔比為 31%。同時，買家印花税收入為5.06億港元，比過去4個月平均值高出26%。

在香港金管局9月份發佈的一份報告中提到，香港二手住宅市場成交量自今年2月份的歷史低位開始回升;同時，在開發商積極促銷的情況下，一手市場銷售也大幅上升，香港土地註冊處的統計數據顯示，今年前9個月一手私人住宅的成交已達到11869宗，較去年同期微跌約2.7%，並已達到去年全年成交的70%左右。

美聯物業的統計數據顯示，截至今年9月底，香港中小型私人住宅單位的平均價格已連續回升6個月，反彈至10349港元每平方英尺，累計升幅約6.5%。日前，反映二手房價的中原城市領先指數CCL也突破了140點，相比今年3月的最低值127.46點，上漲幅度超過10%，創下今年以來的新高。

對此，有分析人士指出，國慶假期內地熱點城市密集出台的各種限購、限貸政策，自然使一些人的目光轉向香港。而隨着香港與內地一線城市房價之間的差距不斷縮小，更多的內地投資者出於資產多元化和財富保值的目的，可能會考慮在香港購置物業。正是內地資金推動了香港樓市企穩並回升。

千萬港元房產税率最高可達500萬港元

此次印花税調整，將大幅增加內地購房者的成本。對於統一收税15%是否偏高，張炳良表示，政府內部對新税率做過研究，近期香港房價上漲主要由中小户型帶動，希望能借助統一税率抑制中小型單位交易過熱。

其實，在本次“從價印花税”提高前，香港的房屋交易税負成本較高。以內地購房者為例，具體包括“從價印花税率”8.5%;“買家印花税”15%;“額外印花税”(賣家持有物業6個月或以內，税率為20%;6個月至12個月為15%;12個月至36個月為10%)。綜合計算，新的税率出台前，內地買家的印花税税率在23.5%至43.5%之間;在從價印花税提升至15%之後，內地買家的印花税税率提升至 30%至50%。也就是説，一套1000萬港元的房產，最高税率可能達到房價的一半，即500萬港元，最低也要300萬港元(視賣方持有物業的期限而定).

財經分析

香港樓市明年底前房價預計下跌15%

針對港府對樓市突然調控，國際投行分析師均給出房價掉頭向下的預期。彭博稱，花旗的Ken Yeung等分析師7日在報告中表示，香港上調印花税之舉出人意料，或標誌着本輪樓市漲勢的終結，預計房價從現在起到2017年年底前將下跌15%。

中原地產住宅部門的首席執行官Louis Chan預計，未來三個月成交量將暴跌60%-70%，價格預計將下跌5%-8%;這與該機構此前的預期一致。利嘉閣地產的Willy Liu表示，未來兩個月成交量將下降30%-40%，價格將下跌5%。

香港中原地產研究部高級聯席董事黃良升表示，受英國脱歐等影響，香港高淨值資產人士重新配置香港不動產，這是資本的“正當防衞”，15%的印花税對大宗房產交易影響有限，從長遠來看效用不大，但短期會對市場施壓，預計樓市會橫盤2-3月。

而中原地產首席分析師張大偉則認為，香港政府過去多次推出不同的壓抑樓市措施，本次調控措施可謂佈下天羅地網，不論豪宅、中小型單位及海外買家均受影響，市場擔心金管局再推收緊樓按措施。調控新政旨在打擊樓市投資客，根據過往政府推辣招後的市場反應，預計新辣招將令樓市頭半年陷入冰封狀態，2年後才可復甦。受新辣招影響，預計本月樓市成交量比10月將大跌6成，樓價至年底急跌5至8%，中原本月業績亦將大跌逾5成。另一方面，美國加息預期持續增強，市場普遍預計12月將會加息0.25釐，若成事實，香港樓市將雪上加霜。