上市房企債台高築 “轉股”求生出現小高潮

房地產行業風雲逆轉，前三個季度瘋狂舉債拿地的房企出現資金鍊吃緊的窘況。

根據同花順統計，截至三季末，136家上市房企的合計負債達到4.52萬億，同比增長逾2成，負債超過千億的房企達到15家。現金流成為房企頭上的“緊箍咒”，為了避免資金鍊斷裂，房企開始積極自救。由此，近期房地產企業的股權質押，以及股權轉讓出現小高潮。

上市房企負債達4.52萬億

上市公司三季報至此已披露完畢，經過了前期的搶地、搶房大潮，地產上市公司的負債情況備受市場關注。

根據同花順的統計數據顯示，136家上市房企(剔除B股房地產企業)上半年負債合計達到4.52萬億元，同比增長幅度約達23.5%。而今年前三季度，136家上市房企的平均負債率為77.5%，有27家資產負債率超過80%紅線，佔比達19.9%。其中*ST珠江資產負債率最高，為116.88%，比去年同期增加了8.6個百分點。

因恒大多次舉牌而成名的嘉凱城，情況也不理想，目前負債也居高不下，達到94.6%。

從絕對負債水平來看，萬科位列榜首。

根據同花順統計，截至三季度末，萬科的負債為6123.96億元，相比去年末的4849.9億元，債務上升了29.93%，目前的負債率為81.01%。

整體來看負債水平在千億之上的上市房企有15家。

“2015年初，樓市再現小陽春，今年熱度進一步提升，各地地王湧現。市場的風險偏好開始大大提升，地產企業又開始了激進擴張，導致負債率出現了較大的提升。隨着相關政策的收緊，房地產企業接下來的日子可能會有點難熬。”雪球投資董事長李昌民在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示。

中信建投分析師陳慎在其研究報告中也稱，房地產是金融體系外最具槓桿屬性的行業，房企融資渠道經歷了從最初的“銀行、地方政府、房企”的鐵三角結構到目前銀行、資本市場、公司債、非標債權等更為多元的融資結構。近年來銀行佔比逐步下降，公司債等債權融資比重上升。本輪週期以來，A股房企整體淨負債率處於高位，有息負債總額仍在攀升。

海通證券的研究報告則顯示，2016年1-9月房地產開發資金累計約10.47萬億元，累計同比增速達到15.5%。

目前，地產行業整體負債率居高不下，剔除預收款後的資產負債率仍在60%以上，淨負債率超過100%，資金槓桿率依然維持在高位。目前存量地產債規模約17698億元，到期分佈集中在2018到2019年。中期償債壓力較大。

單月現16家房企質押股權

一邊廂是高高壘砌的債務，一邊廂是政策層面調控效應引發的融資渠道收緊，資金面趨緊成了行業的共同問題，質押股權，甚至轉讓股權，房企近期比較集中出現。

10月24日，嘉凱城發佈公告，恒大集團將其所持有的9.52億股(僅剩2股未質押)公司股份質押給中融信託進行融資，總質押額為87.53億元。

今年恒大的中報顯示，集團總資產9999.2億，總負債8179億，淨資產是1820億(包含了永續債1160億)，剔除永續債規模，恒大真實的淨資產只有660億，較2015年底664億元的淨資產規模，出現下滑。恒大的淨負債率為92.97%，如果將1160億永續債計入債務，其淨資產負債率會飆升到431.91%。

恒大並不是唯一通過質押股權獲得流動性的房企。同花順數據顯示，今年10月份以來，地產行業加快了股權質押的速度和頻率，除了嘉凱城之外，還有16家地產企業的股權被質押。

新湖中寶的質押量也較大，10月份以來，其先後向5家機構質押了6次股權，涉及股數11.2億股，質押金額49.85億元。從新湖中寶的三季報來看，其負債率為75.3%。

泛海控股也難逃股權質押的夢魘，今年10月10日公司公告稱，大股東中國泛海控股集團有限公司向上海信託和平安信託合計質押4.1億股，總質押金額42.2億元。

除了質押之外，有些中小公司則直接出售股權。

據21世紀經濟報道記者統計的北京、上海、廣州、重慶、山東等地的產權交易所掛牌信息發現，10月份以來，房地產公司股權和項目掛牌轉讓案例明顯增多，目前已超過20例，而今年前9個月的轉讓案例則不過17例。

“部分房企原有融資計劃或暫停，融資目標難以兑現，再加上銷售壓力增大，資金鍊偏緊。導致房企通過質押或者轉讓股權來過冬，從目前的情況來看，這種情況延續的可能性依然很大。”煜融投資董事長吳國平對21世紀經濟報道記者表示。