旅遊地產日漸“降温” 不少項目變現不易

房地產市場遭遇全國性政策“剎車”，旅遊地產這一昔日的樓市熱點領域也繼續“降温”。一方面，旅遊地產價格經過多輪上漲，概念逐漸泛化，市場分化嚴重;另一方面，限購限貸風潮同樣將旅遊地產籠罩其中，同時一些旅遊地產項目華而不實，變現困難，再加上未來可能出台的房地產税，“度假房”將會變得越來越“想説愛你不容易”。

旅遊地產陷入“冰火”兩重天

前些年，天津市民孫先生退休後先後在長白山、博鰲、武夷山等地購買了房產，作為養老休閒度假的去處。“冬天在博鰲過，夏天住長白山，熟悉我的人管我叫‘候鳥’。”讓老孫得意的是，這些當年為提高養老品質購買的房產，如今價值翻倍甚至是數倍。

為休閒度假提供居所併兼顧保值增值價值，這是不少市民選擇旅遊地產的初衷。據記者觀察，差不多在十幾年前，在黃山、武夷山、日照、博鰲等眾多休閒旅遊度假景區，花20萬元在這些地域的非熱點區域購置一套90平方米左右的房產並非難事。但如今，隨着市場整體水漲船高，曾經低投入高回報的旅遊地產早已不再。

以三亞為例，國家統計局公佈的數據顯示，三亞新建商品住宅價格今年9月份繼續環比上漲1.2%，市場每平方米均價接近2萬元。有分析指出，旅遊地產的購買對於消費者而言本身就帶有一定的衝動性，而三亞如今動輒上百萬的房價，早已脱離“任性”選擇的範疇了。

隨着旅遊地產概念的逐漸泛化，市場分化在所難免。近日，為期3天的海南陵水城市營銷暨旅遊地產推介活動來到成都，陵水黎族自治縣19家房企共帶去20個房產項目。展會現場就成交商品房16套，總成交金額達2030萬元。據陵水縣政府有關負責人介紹，上半年，陵水商品房銷售面積達107.5萬平方米，同比增長59.2%，銷售額為172.9億元，同比增長40.7%，市場依舊火熱。

但與此同時，在一些複製海南模式的地區，如雲南、吉林、廣西等地，旅遊地產的銷售情況卻並不樂觀。有在雲南置業的外地遊客抱怨，在全國房價高漲的背景下，由於在一二線城市買房投資成為奢望，他轉而投向雲南旅遊地產，卻發現變現能力並不樂觀，短時間內很難收到回報。

面對國內旅遊產業由觀光旅遊時代向休閒度假時代的轉型升級，上市公司武漢三特索道從一家旅遊客運索道經營為主的企業，逐漸向景區及景觀房地產開發經營領域拓展，不過今年前三季度的經營狀況卻不樂觀。

據其在10月27日晚披露的三季報顯示，前三季度，公司實現營收3.54億元，歸屬於上市公司股東淨利潤-775.38萬元。公司2015年度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤4300萬元，預計今年實現淨利則跌至-4500萬元至-2500萬元，旅遊地產業績低於預期被列為重要原因之一。

不少項目華而不實變現困難

原本寄託了人們養老安居和增值期望的旅遊地產，為何市場距離預期越來越遠?專家分析，這從旅遊地產的投資階段開始就埋下了伏筆。

記者發現，國內旅遊地產項目一般都遠離市區，有的填海造陸而成，所在地塊稱之為某“島”或“城市”，在同一時間集中有較大的供應數量。例如廣告投放堪稱“狂轟濫炸”的海南某旅遊地產項目，最低銷售單價僅5600多元，總佔地面積達12000畝，僅開盤銷售面積就達136萬平方米，供應堪稱“巨量”。

從供需關係看，如此大量的房地產短時間內集中供應，必然會在區域內造成市場供應的過量。隨着市場漸趨冷靜及消費者回歸理性，人們逐漸意識到，進入二手市場的旅遊地產很難變現，或者“賣不上價”。即便進入租賃市場，一方面，房屋閒置時節基本是旅遊淡季，租客本來就不多;另一方面，進入旅遊旺季，房主自身也有度假住宿需求。而且附近房屋區域本來就有大量可供租賃房產，租金同樣不會太高。

近年來，投身旅遊地產的房地產企業眾多，既有恒大、碧桂園、萬科、華僑城等這些實力雄厚的開發商，還有地方性的小開發商。據業內人士透露，為從火熱的旅遊地產市場中分一杯羹，不少開發商採用的是開發一個樓盤註冊一家公司的模式，一旦項目開發完畢，公司通常會註銷，消費者在後期遇到房屋問題通常投訴無門。而且，這些小公司在旅遊地產開發上並不專業，開發模式基本與常規住宅無異，難以體現旅遊地產特色，忽視了消費者的真正需要，項目華而不實。

記者在北方沿海某人工島上走訪看到，這裏在臨近沙灘海水浴場的地方修建了一批別墅項目，對外打出“沙灘海景房”旗號。不過每年進入11月份，這處沙灘海水浴場會停業，別墅所依傍的海景顯得名不副實。有房主抱怨，由於距離市中心超過30公里以上，過於偏僻，這裏真正的住户寥寥無幾，夜晚格外陰森。到了旅遊旺季遊客往來頻繁，又過於吵鬧。她早有出手之心，但在中介掛了半年之久卻鮮有人問津，成了名副其實的燙手山芋。

其實，同省不同區域之間、南北方之間都有較大差距。不少地產商將海南旅遊地產的模式套用在其他區域，不見得適用，事實證明甚至會事倍功半，消費者的接受度並不高。

承載品質項目凸顯價值

旅遊地產也並非“一無是處”。地產行業觀察人士康紅恩判斷，最近幾年，由於全國很多城市的霧霾、異常氣候等問題，未來5到10年間，大城市將迎來一波遷移和遷居的熱潮，旅遊地產將有很大潛力。

越來越多的公司跨界進入旅遊地產領域。從事鋼鐵、煤炭生產銷售的安泰集團今年7月出爐資產重組方案，擬購標的同元文化主營業務為文化旅遊及配套地產。早在去年10月，春秋航空大股東春秋集團就宣佈進軍日本旅遊地產，與日本陽光不動產株式會社達成戰略合作協議，率先在日本合資、經營“春秋陽光酒店”。今年3月，春秋集團旗下上海春秋投資管理有限公司又與日本財馬科斯集團簽署戰略合作協議，將攜手在日本發展觀光型酒店。

但中原地產分析師提醒稱，旅遊地產本質上是一個既考驗資本運作又考驗企業經營的產業，項目兼具地產及旅遊的特殊性，跨界進入的公司需要平衡考慮很多問題。

旅遊地產既不是單純的房地產項目，也不是孤立的旅遊景點。由於國內旅遊地產的概念還不夠成熟，業內開發企業對服務和配套的重視普遍不足，有不少是追逐短期利益，物業服務往往也跟不上。戴德梁行中國區商業地產服務部高級助理董事孟禕表示，旅遊地產項目需要提供更加精細、人性化的服務和高標準硬件設施，注重商業價值的提升。

除了養老購房，近幾年房地產市場的火爆，使購房者不得不考慮旅遊地產的保值增值是否合適。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進建議，應選美譽度高的知名品牌開發商。一般情況下，品牌開發商具有較豐富的開發經驗和較強開發能力，且有足夠的資金作保證，在同樣的市場條件下，抗風險能力相對較強。同時還要考慮空置和物業管理問題。旅遊度假產品受地理位置限制，在投資者無法入住的時間裏，會存在相對較長時間的空置，而要盤活資源就涉及物業經營管理。所以，投資者除了必須重點考察項目所在的旅遊市場發展前景，除項目配套設施、物業的裝修程度外，更要考慮項目的運營模式。

有海南購房者就曾反映，當地雨季來臨時房屋內被大水漫灌，傢俱普遍被泡，而自己直到幾個月後去居住才發現，這期間並沒有人提醒。長此以往，購房者的利益不但受到損害，實際居住的熱情也將大大減弱，惡性循環下去旅遊地產將變得越來越華而不實。

專家提醒，購房者購房前還要搞清楚該旅遊地產項目是商業性質還是住宅性質，土地年限是多少。在某些區域，有不少旅遊地產項目是既有住宅用地，又有商業用地，即使是有些住宅項目，也只有50年產權。

旅遊地產通常是購房者剛需住房外的補充。隨着全國房地產信息聯網，房地產税的徵收也提上日程，未來擁有多套房產的持有成本，也將是購房者不得不考慮的問題。