內蒙古鄂爾多斯：“房票制”促“去庫存”

多地棚户區改造與房地產去庫存進入深水區。市場存量房源相對較多的內蒙古自治區鄂爾多斯市，將棚改貨幣化安置作為撬動房地產去庫存的重要手段，並嘗試用房屋兑換憑證即“房票”，替代現金流通、盤活市場，化解沉積數年的棚改回遷、房產滯銷和民間債務等死結，取得積極成效。

“‘房票’，是政府給羣眾辦的一件大好事。”鄂爾多斯市伊金霍洛旗旗府所在地阿勒騰席熱鎮棚改居民秦維存説。

伊金霍洛旗房管局原局長聶俊介紹，旗裏2010至2012年實施的3000多户棚改工程積累了許多矛盾，主要是拆遷之後開發商資金鍊斷裂，回遷安置房遲遲不能完工或興建。

經過反覆研究，2016年1月4日，伊金霍洛旗拿出方案，決定由政府貸款，在市場中先行採購安置房，通過發放“房票”的形式，由羣眾在“房屋超市”中自由選房。老百姓拿着房票，去政府搭建的房源信息平台用房票兑換自己滿意的房子，然後開發商再拿房票和政府結算。“房票”使伊金霍洛旗棚改安置難題得到快速解決。此前的兩年半時間裏，政府費盡周折總共安置了2421户，而房票製出台不到2個月就兑換了710户。

伊金霍洛旗的成功經驗被逐步完善、複製，並在各區推廣。不久前，鄂爾多斯東勝區在棚改中推行“房票制”的同時，將“五證”齊全、完成總工程量70%以上的商品房在建項目也納入政府安置房源採購範圍。有地產商表示，房票也幫助房企走出了低谷。

記者在東勝區看到，長條形的房票，分為1平方米到50平方米多種面額;每張房票上都印有兩道虛折線，分為存根聯、備案聯、兑換聯;根據拆遷房的地段類型，又分為不同的顏色。

東勝區房屋與土地管理兑換中心主任田東明説，政府根據拆遷户原有房產面積發放相應面額的房票，其面值由第三方評估公司按照同地段商品房房價評估，分為一類地段每平方米4200元、二類地段每平方米3900元等，“老百姓拿着房票，可在全市範圍內任意選購房子。”

“房票可靈活使用，甚至買賣轉讓。”田東明説，如棚改户有一類地段100平方米的房子，而他想買80平方米的房子，等平方米兑換之後，剩餘的面積可以通過房票轉讓出去;如果他想要同地段120平方米的房子，又拿不出錢補差價，可到二級市場購買一類地段的房票。因房票面額是按2011年房地產高峯期進行估值，當前價格已有明顯回落，二級市場中房票比較便宜一些，大約3000元左右就能買到1平方米一類地段的房票。

田東明表示，“房票制”在化解棚改和房地產去庫存難題的同時，化解了部分民間借貸糾紛，增加了市場中資金流通量，給沉寂數年的房地產市場注入了活力。

“‘房票’在二級市場中低於面值，對購房能力欠缺和觀望的人有很大吸引力。”田東明説，東勝區50多萬人口中外來人口接近半數，他們屬於城市中購房剛需人羣，不少人現在能低價買到房票購房，買房積極性明顯增高。

聶俊透露，伊金霍洛旗共發放10萬平方米房票，監測顯示，所有的房票都在二級市場中最少流通過一次，粗略以1平方米3000元計算，首次交易的金額就達3億元。他説：“一張房票帶活一座城，讓庫存隨票而去，讓資金、資產隨票流動，只有想方設法讓沉睡的資金活躍起來，城鎮經濟發展才能保持強勁動力。”

“對於半拉子工程，房票也在發揮積極作用。”聶俊説，此前伊金霍洛旗有43個小區因購房者拖欠開發商款項而導致停工，房票出台後，購房者可以在二級市場中購買回遷户手中的房票，抵頂對開發商的欠款。同時，政府成立國有的房屋運營管理公司，允許有安置任務的開發商用土地或房產做抵押，政府為其發放貸款，設立共管賬户，按工程進度付款，督促開發商儘快完善小區功能，“政府相當於拿出1塊錢辦了三件事，既盤活了房地產企業，又解決了回遷安置問題，還防止了‘半拉子’工程爛尾。”

鄂爾多斯市房管局數據顯示，今年初全市住宅庫存9.4萬套、1414萬平方米，商業庫存1365萬平方米。截至10月20日，已消化住宅庫存2.7萬套、330萬平方米，消化商業庫存71萬平方米。今明兩年，全市棚改攻堅任務5.2萬户，已安置1.55萬户，其中“房票”安置4788户。