左手萬科右手深深房 恒大的萬億地產帝國野心

今年以來，恒大在二級市場動作頻頻，引起了廣泛的關注。近日其又在增持萬科，其意欲何為仍不十分清晰。但從大戰略上看，恒大在放棄快消等輔業，通過資本運作，做強“地產+金融”的核心業務，並試圖成為地產業的龍頭老大。

這意味着，在主業地產領域，恒大要做規模上的絕對第一，對此恒大從不諱言。恒大集團總裁夏海鈞表示，“在中國房地產市場，必須要成為最終的龍頭企業，才能立於不敗之地。未來恒大還會併購其它上市公司。”

實業家還是資本玩家?2016年的許家印忽然又要面對這一追問。

11月9日，中國恒大公告再次增持萬科已至8.285%，總共花費約為187.7億元;另一邊廂，恒大與深深房的重組還在緊鑼密鼓地進行。

與此同時，恒大人壽利用“準舉牌”策略，短炒梅雁吉祥等公司，讓市場大跌眼鏡，並引來保監會的約談。

介入如此多的上市公司，恒大掌門人許家印究竟意欲何為?市場分析人士認為，恒大介入萬科、嘉凱城、廊坊發展這些地產公司，是為整合地產行業而來，用的也是恒大地產這一平台;而其他產業雜亂的上市公司，全是恒大人壽在操作，絕大多數應為財務投資。

儘管在多年前因染指瓊能源、綠景地產，許家印曾被稱為資本玩家，但接近恒大的人士透露，許本人並不喜歡這個稱呼，他認為自己是一個實業家。在他心中，仍然有一個堅定的實業野心，那就是要做地產行業的老大。

“恒大系”如何煉成?

年初至今，“恒大系”橫空出世。許家印攜恒大地產和恒大人壽兩個平台，掃貨A股數十家上市公司，併成為10家以上公司的第一大股東。中報數據顯示，恒大人壽持有A股公司的數量多達22家。到了三季度，根據資訊統計，兩市有13只個股的前十大股東中出現恒大的身影，恒大對一些個股進行了減持。

到了10月底，恒大地產已錄得3000億銷售，再加上恒大人壽的保費收入，恒大系似乎彈藥充足，掃貨仍在繼續。

11月9日，恒大公告稱，再次增持萬科約1.467%，收購總代價約為42億元，收購資金由公司的內部資源支付。至此，恒大已持有萬科已發行股本總額為8.285%，收購總代價約為187.7億元。

恒大系目前其持股市值最高的個股為萬科，持股比例8.285%，市值約242億，相較於近188億元的持股成本，浮盈約54億;持有嘉凱城52.78%權益最新市值約100億，比36.1億的收購價已有接近3倍的收益;持有廊坊發展至今也是浮盈。

而恒大人壽持有的多個個股，即使近期下跌嚴重，整體也仍有不錯的收益，財務投資似乎很成功。

再把目光延伸到港股，據21世紀經濟報道記者統計，恒大系目前實際控制的A股和H股上市公司已近10家。根據廊坊發展最新的詳式股權變動書，作為信息義務披露人的恒大地產集團及其控股股東凱隆置業、實際控制人許家印，在境內外直接或間接持股超過5%的其他上市公司和金融機構包括，中國恒大集團、恒大健康產業集團、恆騰網絡集團、嘉凱城、萬科、恒大人壽保險、盛京銀行，以及恒大文化產業集團、恒大淘寶足球俱樂部。

從中可以一窺許家印心中的資本地圖，是以“地產+金融”業務為核心。就在今年國慶節前夕，恒大發佈公告，將礦泉水、糧油及乳業等業務出售給獨立第三方，彼時恒大內部人士稱，出售這部分長期處於虧損的快消業務，是為了讓公司集中資源發展地產主業及金融業務。

“併購王”恒大

事實上，從去年開始，恒大便有收縮多元化、加強主業地產之勢，也踏上了極速併購擴張之路。通過“併購+舊改”，帶來快速銷售和規模擴大。

克而瑞統計顯示，去年下半年，恒大以超600億元總價先後收購了中渝置地、華人置業、信和置業旗下的重慶和成都物業、香港萬通大廈及新世界內地物業。其中去年12月單月快速收購9個項目，創下行業之最。

此外，恒大於今年繼續收購了盛和四大頂級項目和成都錦江區地塊，加上年底、明年年初即將開盤及正在建設中的深圳舊改項目，恒大可銷售面積持續增加。

截至2016年6月，恒大總土地儲備達1.86億平方米。在2016年中期業績會上，恒大總裁夏海鈞表示，土地瘋漲時，恒大已經完成最原始的土地儲備，即便五年內不買地，也可以保證未來幾千億的銷售規模。

然而恒大並不滿足於一個個項目的收購。在資本市場收購股權顯然更快。

深圳一位地產商人士認為，恒大在前述三家地產公司的入股，不僅有了賬面浮盈，其更着眼於三家公司所擁有的地產和土地資源。這些公司在中國幾大都市圈都屬於競爭優勢比較明顯的開發商，擁有大量的潛在可開發土地。

以廊坊發展為例，公司是河北廊坊市國資委控制的上市公司，也是廊坊土地一級開發企業;嘉凱城也是屬於浙江省國資委旗下，並在長三角擁有獨特的城市客廳城鎮開發優勢。

此外，接近恒大的人士表示，從收購嘉凱城到入股廊坊發展再到舉牌萬科，許家印實際上一直在進行地產業務的整合以及恒大地產分拆回歸A股的佈局，為恒大地產尋找合適的殼。

“許家印覺得中國恒大市值在香港被嚴重低估了，他想回來。”該人士説，目前國內房地產行業正處於併購整合週期，恒大也想抓住這個機會，一舉奠定行業第一之位。

分拆地產再上市

透過一系列令人眼花繚亂的資本運作，實際上恒大系今年最大的任務，是要推動龐大的地產業務在A股重組上市。

21世紀經濟報道獲悉，從嘉凱城到廊坊發展再到深深房，恒大都曾考慮過將之作為重組地產業務的平台;甚至萬科，恒大也考慮過從寶能手中購股，重組萬科與恒大。

然而局勢總是在變化，恒大不得不做多次調整。“現在恒大的重組平台是深深房了，嘉凱城和廊坊發展只能是備選方案了;至於萬科，恒大的想法是希望成為重要股東，能獲得一個董事會席位，進退自如。”接近恒大的人士稱。

在收購萬科的公告中，恒大表示，萬科為中國的最大房地產開發商之一，其財務表現強勁;收購為本公司的投資。

另據知情人士向21世紀經濟報道表示，萬科管理層和深圳市政府並未放棄引進深圳地鐵的重組方案，仍在為此而努力;許家印想成為萬科第一大股東也並不容易，多方博弈仍在進行中。

不過，許家印也做了兩手準備。恒大正在參與深深房的重組。21世紀經濟報道獲悉，重組深深房的方案目前正在各機構路演，戰略投資者已基本敲定。

11月7日，路透援引恒大地產路演材料稱，引入戰投後，恒大地產估值由1980億元提升300億元，至2280億元;這是中國恒大現在市值的逾三倍，這一數字也正在接近萬科。對此，中國恒大未有回應。

而在與深深房的重組協議中，恒大預計，2017年-2019年，其銷售額將達到4500億、5000億、5500億，到2020年，年銷售規模超6000億元。按照這個速度，衝擊萬億也可能就在五六年間。

這意味着，在主業地產領域，恒大要做規模上的絕對第一，對此恒大從不諱言。

夏海鈞表示，“在中國房地產市場，必須要成為最終的龍頭企業，才能立於不敗之地。未來恒大還會併購其它上市公司。”

接近恒大的人士表示，如果重組深深房最終完成，恒大不僅能實現地產業務的迴歸，還將大幅超越萬科成為中國乃至全球最大房企，成就許家印心中的地產霸業。

不過，也有資本市場人士指出，與萬達商業直接從港交所退市不同，恒大重組深深房，是地產業務從香港拆分迴歸A股上市，這並不容易。

恒大表示，由於地產業務平台是中國恒大集團境內附屬子公司，根據相關法規，交易需獲得香港聯交所關於分拆上市申請的同意，並豁免其為中國恒大集團股東提供認購深深房股份的機會。