樓市調控擊鼓傳花房地產委託貸款要求四證齊全

2016-11-11

“除了同業理財、信託和資管計劃產品這類投資，委託貸款也累積了一些風險。”有股份行對公業務人士告訴21世紀經濟報道記者，銀行有相當一部分委託貸款是投向了房地產領域，隨着新一輪樓市調控的落地，擊鼓傳花總要有人接棒。

銀行表內外投資業務聚集的風險，正受到監管越來越密切的關注。

有銀行人士向21世紀經濟報道記者表示，在銀監會三季度經濟金融形勢分析會議上，銀監會主席尚福林就指出了銀行債券投資的市場風險和流動性風險。

“今年銀行委外加槓桿投資債券呈爆發式發展，不管是表內自營還是表外理財資金，用質押回購，還有結構化的方式，有以短養長的期限錯配問題。”上述銀行人士表示，“這就意味着，一旦市場流動性趨緊，很容易發生資金踩踏，風險易傳導至銀行。”

同時，監管層也已經關注到委託貸款這項表外業務對接兩高一剩行業，特別是房地產行業所聚集的一定風險。

一位上海銀行業高管透露，11月上海市規劃和國土資源管理局已經對開發商競拍土地的資金進行穿透式管理。開發商在支付土地款時，需要填寫資金來源是否涉及關聯方，資金流轉路徑，並需提交自身及資金來源關聯方的所有銀行存款明細等，且申報的自有資金構成須經過會計事務所鑑定和證明。

同業投資遭遇債市去槓桿

自去年始，銀行同業投資就呈上升之勢，尤其是當前債券市場敏感度較高，加之階段性債券違約事件增多，其投資風險也在聚集之中。在這其中，槓桿是一個非常重要的因素。

所謂債券加槓桿，一是通過分級的結構化債券產品配資，二是通過債券質押式回購，補充流動性再投資。兩者並用，可以擴大槓桿倍數。比如去年較為普遍的做法，前端4：1配資，後端100%正回購，即劣後資金可撬動9倍資金。

今年以來，一行三會相繼動用政策工具，試圖緩釋市場加槓桿的強烈衝動。比如，央行在8月份重啓14天逆回購，拉長借出資金期限。市場解讀為，央行希望藉此向短期資金，比如隔夜質押回購施壓，以平穩資金市場的波動。

再如證監會出台的“新八條底線”，規定結構化產品的槓桿率，固收類不超過3倍，另外，權益類不超過1倍，其他類不超過2倍。

但就質押回購的槓桿，目前還鮮有明確約束。據21世紀經濟報道記者瞭解，目前市場上不同機構對於債券質押回購所能撬動的槓桿大小差異非常之大。有私募機構的槓桿可以放到300，一般在200以內。根據策略的不同，更多包括銀行在內的機構，質押回購的槓桿比例一般控制在140以內。

據上述銀行人士透露，銀監會三季度經濟金融形勢分析會議上也提到，要儘快健全理財業務監管制度。尤其是央行研究將銀行表外理財納入MPA廣義信貸統計，也在一定程度上推促着銀行理財監管辦法的最終推出。

自2014年12月，銀監會下發《商業銀行理財業務監督管理辦法(意見徵求稿)》後，今年新一輪意見徵求已重啓。

據21世紀經濟報道記者從接近監管人士處瞭解，銀監會自7月召集部分銀行開會討論銀行理財監管辦法的修訂後，9月和10月均又組織了相關會議。7月流傳的新一版意見徵求稿中，並未提到槓桿的比例限制，但此前銀監繫統內部徵集意見時，曾有一個關於銀行理財投資總槓桿限制的提議，最終是否會寫入管理辦法，尚未可知。

表外資產週期性擴張與收縮

作為資金窪地的上海，近兩年來銀行表外業務發展速度明顯領跑全國。

21世紀經濟報道記者從上海銀行業人士處獲得的數據顯示，截至今年9月末，轄內銀行表外業務餘額達到總資產規模的1.8倍，其中，金融資產服務類業務對錶外業務的貢獻度在80%以上。

去年的數據還顯示，2015年上海銀行業非信貸資產(含表內和表外)同比增長近20%，高於資產總額增速4個百分點，佔總資產比重近60%。

放眼全國，也有部分小銀行不僅非信貸資產佔比大幅上升，而且還出現信貸和投資收益倒掛的情況，即投資收益高於信貸利息收入。對此，上海銀行董事長金煜向21世紀經濟報道記者表示，這只是階段性現象，隨着市場利率下行，今年新發生投資業務的收益率已逐步下降，而且前期配置的高收益資產部分被提前置換，預計未來投資業務平均收益率還會繼續下降。

“原來我們要是做房產開發商的委貸，不用四證齊全，但是現在也收緊了，和表內信貸的要求原則上保持一致。”一位華北股份行上海地區人士表示。所謂四證，即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證。

對於銀行的房地產表外融資的監管，上海這次可以説沒有手軟。

根據國家有關規定，銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。

除了銀行端收緊，一位上海銀行業高管透露，11月上海市規劃和國土資源管理局已經對開發商競拍土地的資金進行穿透式管理。開發商在支付土地款時需要填寫《商品住房用地交易資金來源情況申請表》及其補充申請及承諾。

具體而言，開發商需要填寫資金來源是否涉及關聯方，資金流轉路徑，並需要提交自身及資金來源關聯方的所有銀行存款明細等，且申報的自有資金構成須經過會計事務所鑑定和證明。