發改委企業債再上緊箍咒房地產融資鏈正收緊

2016-11-12

發改委企業債再上“緊箍咒” 房地產融資鏈加速收緊

檢查要點有五大方面，分別是：個人住房按揭貸款和房地產開發貸的調控執行情況；與房地產中介和房地產企業開展業務的管控情況，包括首付貸、零首付等問題；涉及房地產業務相關的貸款，如個人消費貸，個人經營性貸款，信用卡透支，房地產開發上下游企業貸款等情況；理財資金投資管理情況，理財是否違規進入房地產；以及房地產信託業務合規經營情況。

一端是房貸，另一端是房企融資，整個房地產融資鏈條收緊，正進入加速通道。

自三季度多家銀行內部自查房地產相關融資，暫停給“地王項目”融資後，21世紀經濟報道記者從接近監管人事處獲悉，銀監會出手，11月4日發文要求對16個房價上漲過熱城市銀行的房地產相關業務展開專項檢查。

另外，11月11日，21世紀經濟報道記者從多位券商主承人士處獲悉，國家發改委已下發《關於企業債券審核落實房地產調控政策的意見》（下稱《意見》），要求嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資，用於商業性房地產項目。

這是繼交易所10月底通過分類監管的方式收緊地產公司發債融資後，又一債市監管部門對地產商發債融資祭出“緊箍”。

大勢清晰可見：一旦銀行和債市減少向房地產企業輸血，高槓杆的房地產行業無疑將受到顯著影響。多部門多管齊下，樓市調控效果可期。

專項檢查地產相關業務

21世紀經濟報道記者從接近監管人事處獲悉，為落實銀監會主席尚福林在三季度經濟金融形勢分析會上的講話要點，銀監會11月4日向相關銀監局下發了針對16城銀行的房地產相關業務專項檢查緊急通知。

上述16城分別為北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南和成都。

根據通知要求，專項檢查範圍為截至今年9月末的與房地產有關的所有業務，檢查報告需在12月5日之前上交。

就房貸業務而言，今年可謂一路高歌猛進。

央行數據顯示，前三季度個人住房貸款增加4.2萬億元，佔所有新增貸款比例超40%。而截至今年一季度末和半年的佔比分別為24%和35%。

直到十一長假前後，全國逾二十城出台限購、限貸政策，樓市交易明顯降温。

10月，上海銀監局和央行上海總部先後召集轄內銀行開會強調嚴格把關房地產信貸風險，部分銀行先後提升了個貸門檻。

“半年內離婚的，我們會很謹慎，很可能會報一個很高的首付比例和利率，意思就是拒絕做這筆貸款。”某華北股份行零售負責人表示。另有某華南股份行人士則表示，已基本停止發放較為大額的個人消費貸款。這類額度達30萬元的個人消費貸款，可能會被用作購房首付款。

其實早在二季度早些時候，已經有嗅覺敏感的銀行開始自查房地產相關對公業務，要求不支持地王、異地、純商業體和別墅項目等。

房企土地融資“抽刀斷水”

國家統計局數據顯示，今年1-9月，全國房地產開發投資資金來源中，企業自有資金僅佔不到15%。

整個房地產融資可以分三大環節：第一步是前端拿地融資（包含四證齊全前的配套融資），第二步是房地產開發貸款（土地證抵押融資），第三步是達到預售條件的銷售資金回籠。

前端拿地成本佔比最高，以北京、上海這樣的一線城市為例，佔比可高達70%以上，在武漢這樣的二線城市，也已經佔到50%以上。關鍵就在於，最大頭的土地融資中，開發商可以3∶7（自有∶配資）的比例進行配資。甚至，在還沒成功拍下土地，還只是參與競拍要繳納競拍保證金時，就有資金為其融資。

四季度以來，監管的各項“打擊”措施，逐漸顯示出其對“土地配資”的把脈判斷。

10 月8日，上海市住房城鄉建設管理委、市規劃國土資源局聯合下發《關於進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》（“滬六條”），明確成立聯合小組，對開發商競拍土地款進行穿透核查。違反規定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，並三年內不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。

10月20日，武漢市國土規劃局發佈新的土地出讓公告顯示，最高土地拍賣價格不得溢價超100%。“雖然還沒有通知説嚴查土地配資，但在土地價格方面做了一些限制。”有股份行武漢分行人士説。

10月21日，銀監會召開三季度經濟金融形勢分析會，要求銀行規範各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域。加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域；加強房地產信託業務合規經營。

10月28日，上交所發佈《關於實行房地產、過剩行業公司債券分類監管的函》，明確房地產企業的公司債募集資金不得用於購置土地。同時，該規定還細化了房企發債的准入門檻。

一位上海銀行業高管透露，11月上海市規劃和國土資源管理局已經對開發商競拍土地的資金進行穿透式管理。開發商在支付土地款時需要填寫資金來源申報表及相關承諾。

具體而言，開發商需要填寫資金來源是否涉及關聯方，資金流轉路徑，並需要提交自身及資金來源關聯方的所有銀行存款明細等，且申報的自由資金構成須經過會計事務所鑑定和證明。

企業債限投商業地產

11月11日，國家發改委下發《關於企業債券審核落實房地產調控政策的意見》，要求嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資用於商業性房地產項目。

“地產商發企業債用於商業地產項目的情況本來就很少，過去幾年累計下來的存量，估計也就兩三百億，跟交易所公司債不是一個量級。”針對《意見》，北京某券商業務人士對21世紀經濟報道記者分析稱，發改委企業債由於審批週期長、發債利率並無優勢等因素而發行量有限，

北京另一券商業務人士則表示，《意見》提出地產商發行企業債的嚴格限制，表面上是進一步收窄地產商的融資途徑，但實際上“收窄的程度很小，可能可以忽略不計”。

其解釋稱，交易所公司債“分類監管”後，資質較好的地產公司發行公司債渠道依舊暢通；地產公司發行交易商協會的債務融資工具之渠道，亦未關閉。

“地產商發債融資時，首選是公司債，然後是中票，最後才會考慮企業債。被交易所、交易商協會篩掉的地產公司項目，從發改委這邊發出來的可能性很小。”該人士説。

至於是否存在城投公司通過保障房等名目發債後，將發債資金用於商業類地產項目，數位券商主承人士對21世紀經濟報道記者表示，發改委對企業債資金用途監管嚴格，“目前主要都是省發改委在監管”，資金被挪用的情況較為少見。

保障房、安置房項目發債“因城施策”

《意見》還顯示，發改委將繼續支持各類企業發行企業債券用於保障性住房和棚户區改造項目。並對保障性住房類項目進行分類監管。

其中，納入省級保障性住房建設目標任務的項目，地方政府或住建部門需出具文件，對保障性住房項目建設內容、拆遷費用來源、納入省級保障性住房建設目標任務等情況進行説明。發行人應提供省級保障性住房建設目標任務責任書。

但對只是納入地市和縣級保障性住房建設目標任務的項目，發改委除了要求地方政府或住建部門出具文件外，還得“結合區域發展規劃、本地房地產市場形勢和去庫存壓力等，對項目的保障性住房性質進行充分論證”。

對一般安置性住房建設項目，發改委同樣要求分類對待，以遵循“去庫存、惠民生”的總體原則。

《意見》要求，出現以下四類情況之一，將不允許發行企業債券用於安置性住房建設：一是高庫存城市；二是高資產負債率（高於65%）或資產規模較小（小於60億元）的企業；三是回遷安置比例較少的項目，回遷安置房投資比例佔項目總投資低於60%的項目；四為未繳納土地出讓金、未取得土地權證的項目。

對此，北京某券商信用債分析師表示，此舉可在一定程度上防止偏遠城市地產庫存的無謂增加，“畢竟，三四線城市商品房的庫存壓力已經很大，可能不少城市已經沒有必要再建保障房。”