廣州公積金新政細則出台部分購房者或改用商貸

2016-11-15

公積金新政細則出台,消除了眾多消費者的疑慮。

廣州市住房公積金管理中心“雙11”給購房者送大禮,自11月11日起放開公積金貼息貸款部分佔貸款總金額的比例不得大於50%的限制,只要是組合貸款即可申請公積金貼息貸款,其他貸款條件不變。據業界人士分析,這將給公積金可貸額度高且不需要貸過多商貸的購房人士送來佳音。

不過,公積金貸款申請難度同時也加大。廣州市住房公積金管理中心為防範貸款風險而出台的新政11月1日起開始執行,新政中對公積金貸款申請者的徵信以及收入進行了諸多規定,引起了不少購房者的疑慮。為此,該部門日前發出《廣州住房公積金管理中心關於加強住房公積金貸款風險管理的通知》操作細則問答,為貸款申請者解釋疑慮。由於公積金貸款新政對繳存公積金時間做出嚴格規定,必須按月繳存才可獲得公積金貸款資格,而不少單位因為入賬等原因是一個月繳存兩至三個月的公積金,該新政有可能導致這些有意申請公積金貸款的人士喪失貸款資格。為此,市住房公積金管理中心於11月10日發出《關於加強住房公積金貸款風險管理有關事項的補充通知》,給予半年的緩衝期,公積金貸款新政對繳存公積金時間的要求自2017年5月1日才執行,從現在到2017年4月30日,對公積金繳存的要求仍按舊規執行。

有業內人士認為,由於公積金貸款對徵信審查比一般商貸更嚴格,且由於一些人公積金繳存基數較低,部分貸款購房者或許會轉向住房商業貸款。至於公積金繳存時間的爭議,公積金中心及時應對民意而給予半年緩衝期,解決了不少準公積金貸款者的麻煩。

徵信新規應對辦法:

資金週轉儘量用不同信用卡攤分逾期

俗語説“十個杯子九個蓋”,一些人資金週轉有問題,會有名下多張信用卡來輪番透支週轉,在公積金加強對貸款申請人徵信核查的今天,這個操作尤為必要。

公積金中心在解答“累計逾期次數的認定標準,是以單張貸記卡的最長逾期期數計算,還是以多張貸記卡的逾期次數合併計算?”、“累計逾期次數的認定標準,是按照貸款類型分別計算,還是多種貸款類型合併計算?”時給出明確回覆,逾期次數和貸款逾期都是按單卡、單次貸款來作為審查標準。以信用卡還款逾期的例子為例,一個人名下有三張信用卡,分別在兩年內曾經有逾期5次、逾期3次和逾期兩次的記錄,由於單卡逾期次數沒有累積到6次,該貸款申請人依然有資格申請住房公積金貸款。以貸款還款逾期為例,職工同時辦理了消費貸款、助學貸款跟住房貸款,消費貸款逾期5期,助學貸款逾期1期,住房貸款逾期3期。是否算作累計逾期6期?還是算作累計逾期9期?還是屬於可以申請貸款?公積金中心對此回覆稱:累計逾期次數以單筆貸款單獨計算,有多筆貸款的,不合並計算逾期期數。上述職工每筆貸款逾期都未超6期,可以申請貸款。

收入新規應對辦法:公積金月供與商貸月供分列計算

目前,大部分私營企業的單位公積金繳存基數低於職工月收入,另一部分福利好的單位,公積金繳存基數卻高於職工月收入,在公積金不認收入證明的新規下,如職工辦理組合貸款,繳存基數是否需覆蓋公積金與商業月供總額的兩倍?這個問題是公積金貸款申請者最關心的問題。

為此,廣州市住房公積金管理中心給出一錘定音的答覆——職工申請貸款時,該筆貸款的月還款額佔家庭收入的比例不得超過50%。月還款額只計算公積金貸款的月還款。(即繳存基數/工資覆蓋公積金貸款月供額的兩倍即可。)此外,對於共同產權人或配偶若在廣州市住房公積金管理中心繳存公積金的,其繳存基數/工資可計入家庭總收入。在貸款系統申請錄入界面增加產權人/配偶資料錄入窗口,需要增加產權人/配偶收入的,可在此錄入需要增加人員的證件號碼,由系統自動讀取其繳存基數/工資。共同產權人和配偶不作為借款人的,不計算其公積金貸款次數。但如果配偶或產權人繳存的是異地公積金,除非異地繳存的職工若作為借款人,其繳存基數可以計入收入,若不作借款人,只作為配偶或產權人,其繳存基數不計入家庭收入。

在公積金貸款新規之下,對於公積金貼息貸款和公積金組合貸款,將有兩套月供計算方式,公積金繳存基數顯示的收入必須要至少等於公積金貸款月供部分的兩倍;商貸部分仍需要開具個人收入證明,個人月收入必須至少等於商貸月供額的兩倍。雖然公積金繳存基數只對公積金月供有意義,它反過來對公積金可貸金額也有約束作用。

比如説,一個人繳存時間長,但繳存基數低,公積金賬户累積可觀餘額,根據公積金可貸公式,這名貸款購房者公積金可貸金額本來可以到60萬元,但是由於繳存基數低,不足以覆蓋60萬元公積金貸款每月還款的月供,這變相意味着公積金貸款者不能足額貸款。

公積金新規影響:

轉投商貸或增多

房衞士按揭負責人鄭大源認為,在公積金貸款新規出台前,有的單位繳存非常不正常,甚至很多客户為了貸款而臨時繳存,放款後就不再繳存了。新政抬高貸款門檻,自然使鑽空子的難度加大。此外,對於徵信信用不符合公積金貸款要求的購房者,被迫轉投住房商業貸款,因為住房商業貸款對貸款逾期和信用卡逾期沒有那麼嚴格的要求,逾期次數多一些也可通過。他之前正在處理一個客户公積金貸款申請,這名人士的單位和公積金繳存情況都非常好,但由於一個月公積金入賬的時間問題,差點喪失公積金貸款資格,後來根據補充通知的精神,這名客户順利獲得了公積金貸款資格。