銀泰系擬脱手部分商業地產加速轉型
近日，銀泰集團擬轉讓包括成都及杭州、寧波等共8個商業項目股權的消息一時喧囂於資本市場，銀泰轉型陣痛或是出手輕資產運營的討論仍在持續。
世邦魏理仕杭州總經理馬英樞向《每日經濟新聞》記者表示，銀泰系計劃出售上述項目，可能會有財務壓力方面的考慮，而經歷一波房地產熱潮後，物業估值位於相對較高的位置，脱手相對次要的項目，減少財務支出，專注其他業務發展將符合銀泰集團發展的目標。
11月15日，銀泰集團相關部門在回應記者採訪時表示，銀泰集團與雲南城投項目轉讓的同時，雙方將進一步合作，具體細節將在近期向媒體披露。
杭州項目尚未盈利
《每日經濟新聞》記者實地採訪時發現，相比寧波、温州等地的商業項目，被認為相對地理位置很優越的杭州理想銀泰城和海威國際項目也存在不少“煩惱”。
據公開資料顯示，銀泰海威國際項目，位於杭州濱江區錢江三、四橋之間，總規劃用地約5.5萬平方米，地上建築面積約23萬平方米，由4幢約11萬平方米公寓和1幢高約200米的五星級酒店組成。
記者以投資者身份諮詢銀泰海威國際銷售中心，相關業務員表示，銀泰海威國際目前在售的寫字樓價格19000元/平方米起，單元面積從145平方米至300平方米以上不等，目前在售的都是32層以上物業，現在也有業主買下以後委託出租的，單價是每天2.5元/平方米。
據現場銷售人員介紹稱，目前銀泰海威國際項目的江景公寓已全部售罄，在售的是寫字樓項目，寫字樓已於今年6月交付，但據杭州房管局旗下的透明售房網信息顯示，目前仍有172套房源在售。
“目前銀泰海威國際的入駐公司確實比較少，可能和新交付也有一定的關係。”一位在銀泰海威國際寫字樓內辦公的公司人士對記者表示。
據云南城投出具的審計報告顯示，截至到今年5月，銀泰海威國際開發商杭州海威房地產開發有限公司的資產總額為13.3億元，負債和所有者權益總額達到13.3億元，今年前五個月，公司實現利潤總額為-1536萬元，仍未實現盈利。
理想銀泰城則位於杭州臨平新城核心地段，世紀大道與迎賓路交叉口，屬於地鐵1號線臨平首站上蓋物業綜合體，項目總建築面積達68萬平方米，整個綜合體分為六個主體業態，分別是商業購物中心、都會首席寓府、國際奢品街區、國際甲級辦公、服務精裝私邸、國際五星酒店。
近日，記者來到理想銀泰城售樓部，銷售人員表示，目前理想銀泰城一期住宅項目已全部售罄，目前在售的是兩幢酒店式公寓，購物中心部分底商物業近期也將開盤。
記者注意到，截至目前理想銀泰城購物中心主體項目尚未完工，公寓樓項目正在完成結頂工程。“購物中心將於2018年底正式開放，公寓樓項目也會同期交房。”對於項目前景，銷售人員表示，這裏是地鐵上蓋物業，人流絕對充足，周邊尚缺商業中心，前景應該不用擔心。此外，在整個項目南側原有規劃的寫字樓項目，銷售人員表示該項目屬於三期工程，目前尚未開始動工。
值得注意的是，儘管理想銀泰城在人流、交通等方面擁有不少優勢，但在商業購物中心大爆發的形勢下看，面臨的競爭壓力仍然不小，僅在臨平新城，已開業或即將開業的購物中心項目就有華元歡樂城、博貨國際購物廣場等五個之多。
另據云南城投11月2日披露的審計數據顯示，截至今年5月，理想銀泰城項目淨資產賬面價值為1.03億元，評估價值為2.54億元，增值率為147.34%。不過，理想銀泰城最近三年的營業利潤同樣是虧損，營業收入基本上為零，2013至2015年分別虧損2491.36萬元、3469.36萬元和3668萬元。
不過，雲南城投對此似乎並不擔憂，並表示通過收購這些項目，完成了在成都、杭州、寧波和温州等經濟較發達地區的佈局，符合公司區域戰略定位和主營業務需求，優化了公司項目地域佈局。同時，“本次收購完成後，可有效改善公司財務狀況，增強公司盈利能力，通過項目後續開發及運營，可為公司業績做出持續貢獻。”
雙方合作尚有後續
《每日經濟新聞》記者注意到，目前本次雲南城投收購的銀泰項目尚未正式完成，但兩家公司未來深入合作已擺上枱面，後續或涉及更多的項目轉讓。
據銀泰官方網站透露，銀泰集團將與雲南城投在商業經營、地產開發、旅遊、養老、健康、資本市場等多方面進行廣泛合作，銀泰集團在商業經營及管理上的經驗與優勢將嫁接到雲南城投，雲南城投也將依託“銀泰”商業品牌及商業運營團隊，結合雲南城投在地產開發方面的優勢，提升公司商業運營能力。
11月11日，記者聯繫採訪銀泰集團相關部門，負責媒體對接的工作人員表示，與雲南城投合作事宜主要涉及銀泰集團旗下置地板塊，目前相關領導正在出差過程中，稍後會就合作業務進行詳細説明。
不過，馬英樞認為，如果本次銀泰方面轉讓項目運營情況不佳屬實，或為了減輕財務壓力，轉向開展其他業務的可能性很大，而對雲南城投來説，其既定方針要佈局東部城市，那接手原有銀泰業務，繼續開發的難度相比直接拿地建設要小很多。
實際上，銀泰集團近年來以零售業起家，目前主營已涉及商業零售、地產開發與經營、礦產資源、智能物流、投資與金融六大業務，不過，旗下產業重構的端倪或隱現。
公開信息可見，2014年阿里巴巴集團以53.7億元港幣對銀泰商業進行戰略投資。2015年銀泰系實控人沈國軍轉讓旗下銀泰商業股份，正式卸任銀泰商業董事長一職後，自此，銀泰商業已成為阿里旗下板塊。
另外，沈國軍及其銀泰系從最早的聯合成立菜鳥網絡，到合作發起網上銀行，今年銀泰集團旗下控股企業又收購了億利盛達投資控股(香港)有限公司所持有的9.02%股份及34.38%投票權入股盛大遊戲。
今年9月23日，美都能源(600175，SH)與沈國軍旗下的浙銀資本合作，設立“浙商美都新能源產業併購基金”，擬投向新能源、新材料領域產業鏈上下游標的公司。
有業內人士分析認為，沈國軍此次擬打包轉讓上述商業地產項目，正是其調整旗下業務轉型做投資做進一步準備。而從近期沈國軍的多次表述中也可以看出，銀泰集團處於重資產模式的地產開發業務在逐步退場。
另據銀泰集團官網所援引的公開媒體報道指出，相對於銀泰傳統業務，戰略投資、新業務以及公益是沈國軍當前的工作重心。在房地產層面，沈國軍認為，“輕資產”因此成了行業潮流，內部合夥人制度，強調以差異化帶來競爭力，以銷定產的業務是銀泰未來在地產開發領域的新模式。