四季度樓市成交量下滑或成定局

近日來，杭州、深圳、武漢相繼發佈房地產收緊新政，預示着樓市調控新一輪風暴襲來。據知情人士向《經濟參考報》記者透露，現階段重點調控名單在之前的北上廣深、天津、南京、蘇州、杭州等16個城市的基礎上，增加石家莊、南昌、長沙、青島4個城市，這也意味着未來這20個城市均存在繼續加強調控的可能性。

業內人士表示，樓市調控政策頻出，覆蓋面不斷擴展，在政策頻加壓力的情況下，預計未來房地產市場降温趨勢延續，四季度樓市成交量下滑或成定局。

增壓 各地調控頻繁升級

14日深夜，武漢市房管局下發通知，從11月15日起，武漢市主城區正式實行升級版樓市調控政策，提出強化住房限購限貸措施、切實加大住宅用地及住房供應、嚴防土地市場價格過快上漲等六大措施。

根據通知要求，在武漢市主城區內，當地户籍人口購買首套住房(含新建商品住房和二手房)，申請商業貸款的，最低首付為30%。第二套普通商品住房最低首付比例為50%;第二套非普通商品住房，最低首付比例為70%。對在武漢市擁有兩套及以上住宅的(業主)，暫停向其出售住房。

非户籍人口方面，在武漢市主城區購買首套住房，應當提供自購房之日前兩年(含兩年)連續在本市繳納社會保險或個人所得税證明，對補繳的社會保險及個人所得税不予認定，商業貸款最低首付比例30%。對在本市已擁有一套住房的，暫停向其出售住房。

同日，深圳發佈公積金貸款新政，調整住房公積金貸款首付比例。具體執行為住房公積金繳存職工家庭名下在深圳無房，使用公積金貸款首套住房，首付比例最低為30%;職工名下有一套住房的，使用公積金貸款再次購房，首付比例不低於70%。

而在此之前，11月9日凌晨，杭州發佈調控新政，在前期限購以及上調住房公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例的基礎上，進一步實施住房限購、上調住房公積金貸款和商業性住房貸款首付比例、暫停發放第三套及以上住房貸款，並將加強對首付資金來源審核、加強對土地競買資金來源審查。

其中，非户籍人口購房需提供自購房之日起前兩年內在本市連續繳納一年以上個人所得税或社會保險證明，且不允許補繳。公積金貸款方面，首套住房或擁有一套住房並已結清購房貸款的，首付款比例從不低於20%調整為不低於30%;擁有一套住房但未結清相應商業性購房貸款，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付款比例從不低於50%調整為不低於60%;擁有兩套及以上住房或未結清住房公積金貸款的，不得申請住房公積金貸款。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，近日來，各地調控政策頻繁出現升級。且本輪房地產調控與往年最大的不同是，持續的打補丁，加壓力，並且疊加歷史最嚴格的執行力度。

擴圍 調控發力20城

有知情人士表示，杭州、深圳、武漢三城新政只是第二輪調控收緊的開始。據介紹，此前重點調控的多個城市，一旦房價漲幅難降，均將繼續採取收緊措施。

“此前住建部公開過前期漲幅較高的重點16個城市名單，現階段該名單再擴圍。”上述人士指出，目前重點調控城市名單已從之前的16個增加至20個。具體來看，在此前的北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都等16個重點城市的基礎上，增加石家莊、南昌、長沙、青島4個近期房價上漲較快的城市。

上述知情人士表示，此輪調控重點是不能出現大幅度的漲幅。因此，不僅僅只是名單重點城市從嚴調控，連續漲幅較高的城市都將是調控重點。這也意味着，部分漲幅較快的城市均將再次面臨調控升級。

同時，全國各地繼續大力開展房地產市場整治行動，預計今年四季度調控城市的政策環境都將維持從緊局面。包括銷售誤導、炒作，捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規行為，輕則公開通報、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責任。此外，嚴控與房地產相關的資金流動，落實信貸政策，嚴格清理和管控“首付貸”和開發貸款資金。

“本輪房地產調控最大的特徵是執行力度前所未有地嚴格。”張大偉表示，這也意味着，未來將有一批漲幅較快的城市繼續加強調控措施。

儘管國慶小長假期間，我國多個城市集中收緊調控，從住房成交量到銷售額均有明顯下滑，樓市熱度明顯下降。但有部分城市房價漲幅仍然較快。

中國指數研究院數據顯示，2016年10月，全國100個城市(新建)住宅價格中位數為7306元/平方米，環比上漲2.20%，同比上漲2.67%。具體來看，100個城市中，漲幅超過2%的城市達35個，長沙環比上漲4.08%、南昌上漲3.68%，佛山上漲3.22%，杭州上漲2.99%，濟南、青島環比上漲2.89%、2.56%，多個城市漲幅依然較大，另外，不在名單內的蕪湖環比上漲4.35%，南寧上漲3.02%，廊坊環比上漲3.77%，常州上漲3.36%，常熟上漲3.57%。

把脈 樓市或持續降温

CRIC研究中心報告顯示，10月28個重點城市商品住宅成交量環比下跌15%，大部分出台調控政策的熱點城市成交量顯著下滑，如濟南、蘇州、無錫、鄭州成交環比跌幅均超五成。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，10月多城政策頻出，政策轉向偏緊以及供應萎縮，市場觀望情緒逐漸放大，但同比來看，僅有4成城市成交較去年下跌。

該中心的數據顯示，10月北京成交量環比下滑41%，上海環比下滑18%，但是廣州與深圳成交環比分別上漲11%和53%。二線城市方面，鄭州環比下調76%，濟南環比下調58%，蘇州、無錫分別下調59%和50%。

“但需注意的是，成交下滑不僅受消費者預期影響，更多的是房企資金壓力小，選擇捂盤，或個別項目因拿不到預售證已經停盤休假，因此供應量難有較大起色。”楊科偉指出，近期多部委發聲強調整頓市場秩序，尤其是對預售證審批這塊力度將加大，甚至有部分已經完成全年業績的房企，直接休假停盤。

數據顯示，10月，房企推盤量大幅減少，30個重點城市商品住宅新增供應量環比下降24%，尤其是多數城市在9月供應量創下新高後，下降幅度頗大。其中，一線城市10月商品住宅供應量較上月減少63%，北、上、廣、深新增供應同環比全部下滑，廣州供應量環比鋭減72%;二、三線城市整體供應為2070萬平方米，環比下滑18%，僅6個城市供應量環比上漲，如杭州、廈門、無錫和武漢等，主要是這些城市9月份供應量處於相對低位。相比之下，大部分城市供應量同比、環比雙雙下跌，佛山、常州跌幅超過6成。

在此背景下，重點城市供求比多有下降，北京、廣州、南昌、佛山、福州等城市供求比僅為0.3，市場供遠小於求，庫存消化週期上海同比下滑83%，杭州、無錫同比下滑67%，長沙下滑66%，南京下滑60%，青島下滑55%。

因此，楊科偉指出，限購令的“迴歸”直接削減了需求基數，限貸升級則加大購房成本，預計購房者觀望情緒將愈發濃郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免，絕對量將維持一到兩個季度低位。

楊科偉同時表示，考慮到國際環境等因素，貨幣政策可能不會出現大轉向，但房地產行業資金將會定向收緊調控。另外，本輪調整的最終目的是控制“瘋炒”的地價、房價，一旦地價沒有明顯回落，預計接下來還會有更嚴厲的政策出台。