調控“補丁”過後 樓市或將步入政策真空期

本輪調控中，有關部門在努力摁住房價這個“牛鼻子”的同時，也出台了房地產金融風險應對政策，目前已加強了對房企融資、金融衍生品及按揭貸款的監管，遏制了濫用槓桿的投機行為。本輪調控之後，房地產與金融機構之間的防火牆得到了加固，這也讓管理層有了進一步觀望的底氣和定力。

近期又有多個城市再次加碼推出樓市調控政策。深圳市15日起提高公積金貸款首付比例，武漢同日也實施了最新政策，規定在主城區範圍內，本市户籍家庭禁止購買第三套住房。杭州則是在上週，加碼房地產市場調控，要求上調購房首付比例，暫停發放第三套及以上住房貸款等。

近期多個熱點樓市密集推出調控新政，由於是在近期調控政策的基礎上繼續收緊，因此一些媒體將本輪調控稱為“打補丁”。樓市調控“打補丁”的原因很明確，鞏固房地產調控的初步成果，一鼓作氣促使熱點城市的房地產市場迴歸到正常態勢。

10月上旬，包括北京、上海在內，全國有20多個城市先後出台了以限購限貸為主的調控政策，抑制房地產過熱。政策出台如疾風驟雨一般，市場也明顯感受到了壓力，但到目前為止，多數熱點樓市都是成交量明顯收縮，價格鬆動卻不明顯，甚至杭州等城市的房價還出現逆勢上揚。在這種情形下，為了促使房地產市場平穩、理性發展，各地在短期內給調控政策“打補丁”，也就勢在必行了。

今年樓市火爆，然而許多人預期中的金九銀十，卻被調控政策的“接二連三”攪了局。自10月初以來，在短短一個多月的時間裏，已有三波調控出台。首先，10月上旬熱點樓市以一城一策的方式，開始了本輪房地產調控。之後，國家發改委及住建部部署了商品房銷售專項檢查，銀監會也要求銀行對房地產相關業務專項檢查。最後，一些高燒不退的城市圍繞限購限貸出台“補丁”政策。

樓市調控點面結合，打出了組合拳，這三波調控先後出台意味着全國樓市環境日趨從緊從嚴。預計樓市未來一段時間，將會隨着節令的變化逐步“入冬”，調控新政效力釋放後，各地樓市在成交大幅下滑的基礎上，價格也將出現進一步鬆動。

三波攻勢之後，本輪房地產調控已堪稱史上力度最強，之後會發生什麼?大概率的情形是，樓市總體上將逐步進入政策真空期。出台調控措施的目的，絕不是希望將樓市打趴下，讓市場冰凍、房價大跌。因此，本輪調控雖然嚴厲，但也是以“點剎”的方式，逐步遏制熱點樓市房價不正常上漲的趨勢。一旦市場恢復平穩，政策自然也就會步入真空期，進入觀望狀態。

近一年來，貨幣寬鬆和“資產荒”導致樓市持續高温，在資金快速流入樓市的同時，房企的負債率不斷提升，個人房貸增長也快速上升，這導致房地產領域的金融泡沫擴大。本輪調控中，有關部門在努力摁住房價這個“牛鼻子”的同時，也出台了房地產金融風險應對政策，目前已加強了對房企融資、金融衍生品及按揭貸款的監管，遏制了濫用槓桿的投機行為。本輪調控之後，房地產與金融機構之間的防火牆得到了加固，這也讓管理層有了進一步觀望的底氣和定力。

截至目前，樓市調控措施還是來自限購、限貸、價格管理、市場秩序整頓等相對傳統的政策“工具箱”。這些“工具”在本輪調控中，基本上已經用到了極致，這種情形也決定未來政策將逐漸步入真空期。之後，政策制定方會觀察市場，而這個過程一定會持續一段時間。如果市場各方的博弈依然很“出位”，那麼近年調控中從未用過的更具殺傷力的税收工具就很可能被使出來。因此，在未來的真空期裏，各方市場人士還是好自為之，以免調控政策發生本質的變化和升級，屆時付出的代價很可能非常巨大。