樓市造富記：一套房報價1580萬幾天漲至1820萬
一位北京購房者講述自己在“930”前後的親身經歷。
突然間，大家都闊了起來。親朋好友見面，來不及寒暄三句，話題都奔向了一處：“你家那漲了多少?”“哎呀，漲了這麼多，還不趕緊換一套。”“正在看，正在看。”“都看哪呀?幾居室?總價多少?”“望京，120平米的小三居，1000萬出頭吧。”“望京三居室，一千來萬搞定，真不貴，真不貴。”
這是2016年的8月，王茹(化名)被裹挾在一場又一場類似的對話中，她常常覺得一切都是幻覺。正如兩年以前，她混了一段創業圈，大家張口閉口都是幾百萬的融資，上千萬的估值。她清楚地記得，那些雄心萬丈的朋友們，當然也包括她自己，一部分沒有拿到融資，迅速回到原來的人生軌跡上，一部分拿了一輪很快燒完了，卻遭遇了資本寒冬。對於王茹來説，場景何其相似，只是創業者手握着BP(商業計劃書)，有房族拿着一張房產證。同樣，即使創業者憑着一張BP真的融到了資，錢也並不屬於他;有房者即使成功地將房產變現出上千萬資金，也會再加上存款，再加槓桿，換成一套更貴的房子。
買房、買房、買房!“傻瓜才會把錢存在銀行”。2016年前三季度，全國商品住宅銷售面積同比增長27.1%(數據來源於國家統計局)。五年期定期存款利息為2.75%，而北京市三季度純商品房銷售均價同比已經上漲了27.8%(數據來源於網易房產數據中心)。
投資市場類似“菜市場”。當證券交易所像“菜市場”一樣充滿退休大媽時，就意味着牛市行情快到頭了。當售樓處像早市一樣擁擠時，就意味着調控政策很快要出台了。9月30日開始，北京、上海等22個城市相繼發佈了房地產調控政策。
“現在是什麼行情?”當《中國企業家》記者在近日詢問中原地產首席分析師張大偉，“冰凍”——他這樣回答道。
巴奴越綿羊
這一波最先漲起來的是深圳，自2015年3月開始，深圳房地產市場的氣氛就逐漸熱起來了。當年10月，深圳的新建住房交易量環比上升了38%。次月7日，深圳一大型樓盤開盤，徹底引爆了當地購房者的情緒。為了容納1.1萬到場客户，開發商特意租了體育場售房，開盤當日，1637套住房被搶購一空，均價4.35萬元/平米，日交易額達60億元人民幣。
“巴奴越受羊販鄧特諾詬辱，乃購其一羊驅之入海，羣羊見之均起而效尤，紛紛投海”，這個《巨人傳》中的故事，可能是最早關於羊羣效應的描述。動物一旦融入羣體，羣體意識將取代個人意識。而每一輪樓市泡沫飛漲背後，都有羊羣效應在作祟。
越來越多的“巴奴越綿羊”投身樓市。類似的搶房情景連續在深圳上演，氣氛很快被傳導到了上海、北京兩個一線城市，後又波及杭州、無錫等經濟發達地區。
2016年3月，北京通州區一大型樓盤公開發售第一期住宅，均價3萬元/平米的房源，在一個月內被搶購一空。
8月，全國70個大中城市商品住宅均價環比上漲1.26%，同比上漲7.54%，二手住宅均價環比上漲0.89%，同比上漲5.74%。而9月份的漲幅還在進一步擴大。網上不斷爆出各地售樓處千人搶房的新聞，朋友圈裏甚至流傳着開發商組織客户打麻將，誰先胡牌誰買房的段子。
9月初，當王茹接到中介電話，稱自己位於北京五環外的三居室能賣到1500萬元時，王茹覺得不可置信。坐在這個樓齡近10年，裝修已經略顯陳舊的房子裏，她打開了鏈家APP，果然發現鄰居的報價都在8萬元-9萬元/平米左右。而望京的融科橄欖城，這個2008年以1萬元/平米的價格被人拋售的樓盤，現在的報價是10萬元/平米。
身為普通打工族，突然上千萬的身家給王茹帶來了一種乍富的欣喜，但時間僅持續五分鐘，畢竟她不可能將自住的房子套現，不過她也蠢蠢欲動，想換一套學區房。鏈家APP上顯示，9月份工作日，單日簽約量超過100套，週末則超過300套。供需兩旺的市場提高了置換房屋的可操作性。
9月初的週末，王茹和家人抱着考察的心態進了北京市西城區的中介門店。如果説之前她只是通過網絡對於牛市有些感性認識，第一天的看房之旅便給了她切身的體會。西城一套報價1580萬的房子，她前腳剛踏出房門，後腳就有客户踏了進去。幾個小時後，她無法在鏈家APP上打開這套房源頁面，鏈接顯示為“房源已經下架，或已出售”。過了幾天，這套房源鏈接又解鎖了，報價變更為1820萬元。
過了幾天，中介又帶王茹去看了另一套報價1150萬元的房屋，業主將所有看房預約集中在一個上午。當王茹進去時，業主直截了當地告訴她，房子漲了20萬元。越是這個時候，買房人的心理越有壓力，既有搶佔財富先機的慾望，又包含害怕錯過機會的恐慌。僅僅一週時間，王茹徹底成為“巴奴越綿羊”，她很快定了一套售價1850萬元的房子，付了100萬元定金。對於她這樣的普通家庭來説，這個決定無疑充斥着風險，一旦她沒有賣掉房子，違約金將是總房款的20%，一筆鉅款會立刻壓垮家庭財務。“現在這個市場，沒有賣不掉的房子。”中介安慰她。
果然，賣房的速度大大出乎了王茹的預料。兩週之內，她的兩套房屋全部實現了簽約，總售價約1800萬元。對於王茹來説，一切都像做夢一樣，短短20天內，她簽下了總額高達近4000萬元的交易合同。“那時候，真的覺得自己是大款了。”她笑着説。
如果一個二手房經紀從業時間夠長，他就會發現今年是最好賺錢的一年。過去，服務一個意向客户買到房子，時間短則幾個月，長則一兩年，而前三季度，像王茹這樣十天就付定金的客户佔了很大比例。房源的去化率、房價的漲幅根本由不得購房人考慮。中介們之間展開了一系列搶奪客户的“戰爭”，當一個意向客户的車停在了鏈家店門口，在他駛離的十分鐘內，很有可能接到中原地產的電話，中介已經具備瞭如俄羅斯克格勃一般的能力。
9月底，一些供需極不平衡的地區出現了房源荒，中介對於房源的爭奪更加激烈。部分中介機構對經紀人“掃樓”的數量提出明確要求，為了爭取到獨家房源，甚至跟業主提出，在簽訂交易合約之前，按月給付業主2萬元。
今年也是開發商最好過的一年，前三季度，中國恒大銷售額達到2806億元，同比大增118%，萬科銷售額為2629億元，碧桂園銷售額為2256億元。萬科“城市之光”的銷售人員告訴記者，儘管最近幾個月一直無房可賣，但10月之前，幾乎每天都有幾十組客户前來了解情況。
銷盤的速度讓開發商自己都感到害怕。逼近9月底的時候，某開發商副總經理覺得市場太不正常了，政府很有可能要出手。他數次致電北京市住建委的朋友，詢問是否會出政策，得到的答覆都是“沒聽説”。
但是，9月30日晚上，當很多人都在收拾行裝，樓市中的千萬富翁們心情輕鬆地調高了旅行的預算，北京市政府辦公廳轉發市住建委等部門《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知，給了大家當頭棒喝。
錢潮洶湧
這一次的房地產牛市快得讓人猝防不及，僅僅2015年12月，中央經濟工作會議還提出了2016年的目標是去庫存。的確，截至2015年底，全國房地產庫存量超過7億平米，為歷史最高水平。儘管當年深圳、上海等城市樓市有所回暖，但似乎離牛市還很遠。為了消化天量庫存，自2014年9月30日至2016年2月，中央各部委連續出台了一系列刺激樓市政策，一線城市和部分二線城市的樓市越來越熱。
“財富效應、資金流入和資產荒”是張大偉總結的房地產牛市三大成因。財富效應非常直觀，當身邊的朋友通過買房輕鬆賺了一倍時，有幾人能抵擋住財富的誘惑?
過去幾年，中國經濟一直面臨通縮的壓力，10月之前，PPI已經連續54個月為負數，被動的流動性收縮需要寬鬆的貨幣政策進行對沖。2014年，央行兩次定向降準一次降息，2015年，央行5次降準降息，2016年年初，央行再次降準。
這些錢最終流向了哪裏?民生銀行首席經濟研究員温斌對《中國企業家》記者指出，就目前經濟的各個組成部門來説，能夠承接更多資金的部門已經不多。
目前，中國經濟的整體債務率已達到260%，這在新興國家甚至是發達國家，也是一個比較高的水平。其中，企業部門的債務率已經達到160%，顯然已沒有加槓桿的空間，反而需要去槓桿;政府債務率為50%-60%，看似不高但由於週期錯配，也沒有加槓桿的空間;剩下的債務屬於居民部門和金融部門，其中居民部門的債務率為20%，相對美國的40%而言，這是一個具有想象空間的債務率。
上述一系列刺激政策中，核心均為提高購房槓桿率，例如將首套房首付比例下限降低到兩成，即使居民已經有住房，但只要還清貸款，再購房時仍可被認定為首套。對於這些政策，銀行喜聞樂見。就銀行信貸構成而言，住房按揭貸款一直是壞賬率最低的品種，並且由於住房按揭貸款抵押充分，首付比例大多在三成以上，這意味着房價只要降幅在30%以內，銀行都可以控制住風險。
中原地產研究中心根據央行和統計局的數據總結：2016年銀行信貸總量和房貸總量出現雙漲局面。今年前三季度，信貸總量達到10.16萬億，逼近去年全年的11.72萬億，其中房貸總量達到3.63萬億，超過去年全年的2.7萬億，房貸佔信貸比例，由2015年的23%，迅速增加到了35.7%。
“儘管居民部門貸款確實有加槓桿的空間，但必須警惕槓桿的快速增長。”温斌表示。實際上官方數據只能反映房地產加槓桿的局部，還有很多槓桿沒有被統計其中。
在交易過程中，中介認為王茹完全可以購買更貴的房子，只要多貸一點款，畢竟很多人都這樣做。現在，除了常規的住房按揭貸款外，首付款方面可以實現的融資方式也很多。若客户僅需短期資金，很多中介都可以提供資金過橋。若客户不想把原來的房產變現作首付，哪怕該房產已經做過按揭貸款，也可以以增量貸的形式實現融資。中信銀行人士在9月初告訴記者，該行認可二次抵押，只要借貸人在北京註冊有公司，便可以經營性貸款的名義發放貸款。鑑於現公司註冊實行認繳制，對於借貸人來説，註冊公司幾無成本。
另外，各種民間融資公司都可以為購房者解決資金問題，某P2P公司向王茹提出，只要有房產，無論是否抵押，都可以提供資金，上百萬元的籌資時間只需一週。
由於房價上漲速度過快，讓很多投資客產生了短期套利的念頭，記者從多名業內人士瞭解到，售樓處裏，兩種高風險人羣的數量正在增加。一種是支付能力不足者，不僅首付不夠，真實收入也無法覆蓋月供支出，但他們只追求短線博弈，通常以高貸款的形式來實現交易，手上餘款只要能覆蓋交房前的月供即可。另一種購房者連首付都不夠，他們通過眾籌的方式集結起來，付首付和月供。
大量資金通過槓桿的形式進入樓市，但政府顯然希望他們去庫存嚴重的地方。事與願違的是，全國除了40餘個人口淨流入的城市出現了房價和去化率快速增長之外，剩下的二三四線城市，房地產市場並沒有太多變化。而大量庫存正是集中在這些地方。
銀行的錢也是有“嗅覺”的，張大偉調研後發現，它們更青睞一二線城市。由於自己掌握貸款利率彈性，各銀行給一二線城市和三四線城市的折扣不盡相同。當一二線城市首套房購房者可以享受到85折利率時，三四線城市購房者只能享受到9折甚至基準利率。然而，由於三四線城市房屋總價不高，當地購房者對於首付比例並不敏感，反而更關注月供的變化。
自去年匯改以來，加之今年人民幣加入SDR，人民幣的貶值幅度已經超過了10%，這讓很多高淨值人羣開始考慮資產保值的問題。就目前來看，人民幣的投資標的中，除了房地產，其他收益率都偏低，甚至風險較大。這些人當然大多數集中在一二線城市，但偏偏這些城市近年來新增土地供應正在減少。以北京為例，截至10月中旬，今年僅出讓了8塊住宅用地，其中商品住宅供應總面積不過39萬平米。2005年，僅華潤獲得的清河一地塊，商品住宅面積就達55萬平米。
樓市往何處去
9月末的一篇網文，讓王茹感到害怕。這篇文章介紹了上個世紀90年代初日本地產泡沫破滅後，當地人的生活狀況，有人流離失所，也有人一直工作到了70歲。在美國逐步退出量化寬鬆，人民幣進入貶值通道的今天，越來越多的人開始討論日本、俄羅斯，它們都經歷過貨幣貶值、資本外流、經濟崩潰，前車可鑑。
不過，正如央行行長周小川所言，人民幣並無大幅貶值的基礎。中國的外匯儲備雖有下降，仍然是全球最高水平，中國的經常性項目仍然處於順差，人民幣一定幅度的貶值，可以利好出口貿易，提振實業發展，刺激國內消費，並非是壞事。10月，PPI已經重回正數，CPI漲幅也有所擴大。
但是快速上升的房價確實增加了經濟的複雜性。如若美聯儲進一步加息，為了防止資本外流，央行也可能加息。然而，高房價已經侵蝕了居民每個月的收入，透支了大家未來收入增長的預期，加息可能讓大家不堪重負。以往俄羅斯、日本經濟危機，最終“都是加息加爆了的”。温斌指出。
控制房價就在一定程度上控制了風險，北京、深圳等地陸續推出了非常嚴厲的調控政策，其中北京二套房非普通住宅的首付比例高達70%，非深圳户籍購房由三年社保升級為五年，二套房的首付比例同樣提高到了七成。
本輪地產調控具有兩個特點，首先由於地區分化嚴重，調控主導權被下放到了地方政府，實行“一城一策”，另外，本次調控執行力度之嚴，前所未有。例如為打擊假離婚買房，某股份制銀行上海分行實行“升級版貸審”，做法是側面對“離婚家庭”進行諸如水、電、煤、電話、寬帶等公用事業出賬信息的調查，觀察賬單情況是否發生異動;從申請人住所的小區物業、居委、鄰居那裏進行側面求證，觀察“離婚”的夫婦是否還居住在一起、感情是否融洽等，以此判斷這對夫妻是否有“假離婚”可能。
早在去年9月，《房地產廣告發布暫行規定》就已經頒佈，但一直沒有得到嚴格執行。10月13日，一個由深圳市房地產部門市場稽查局局長、副局長、各轄區局領導組成的12個檢查組，對深圳市10個轄區內的20個在售樓盤進行突擊檢查，部分樓盤因過度宣傳受到了嚴厲懲罰。此後，全國範圍內的地產業人士都開始自發清查，“光刪軟文就忙活了一週。”地產自媒體人抱怨。
鏈家地產內部人士告訴記者，由於北京已進入存量房市場，而鏈家又掌握了存量房交易超過50%的市場份額，在北京市政府的清查行動中，鏈家成了首當其中的目標。鏈家投入巨資的APP正在“縮水”，不僅房源大幅減少，通過學區查房源的板塊已經消失，各小區逐月交易報告也不再提供。
很多一手房樓盤推遲了開盤時間，大家都需要花點時間來梳理客户，勸退一些資金實力不足的客户。地產資深人士告訴記者，開發商也在勸退一些短線投資客，因為投資客對價格非常敏感，一旦房價下跌，投資客可能會拋盤來回收成本。如此時開發商仍在銷售新盤，偏低的二手房價將對一手房定價產生壓力。
為了解決供應不足的問題，10月北京市政府加快了土地供應速度，與此同時恢復了“限房價、競地價”政策。此項政策給了未來房價一個明確的預期，但亞豪機構市場總監郭毅對項目後期的產品化有些擔憂。過去一兩年，高房價倒逼了開發商進行產品升級，但設定房地之間的價格區間，實際上也限制了開發商提升產品的空間。
萬科的城市之光項目，其中一期產品以無限係為概念，即130平米的空間，可由購房者根據自己的需求，改造成一至四居。“這樣的產品，在未來幾年絕版了。”郭毅表示遺憾，正因如此，她也認為，現有一手房開發商降價可能性很小，“降價是為了速銷，回籠資金再拿地開發，但新地的利潤空間都很小，開發商不如追求現有項目的利潤率，對週轉率興趣不大了。”
調控以來，房價確實已經剎車。偉業我愛我家市場研究院的數據顯示，2016年10月(截至29日)，北京全市二手住宅共網籤19291套，較9月同期下降了30.1%，新建商品住宅(不含保障房)成交量為8800套，環比9月同期下降35.9%;成交均價為34798元/平方米，環比9月同期下降2.8%;成交金額為338.18億元，環比9月同期下降27.3%。
任何市場最怕就是追漲殺跌，所謂熊市不言底，政府也不願意見到這種情況。温斌認為，在城鎮化率不足60%的情況下，中國房地產市場在中長期仍有較大的發展空間。
“一城一策”的調控，可能會將錢帶到它應該去的地方。隨着北京、上海、深圳嚴格限購，失去資格的購房者可能選擇其周邊的三線城市。截至9月，全國31個省市全部出台户改方案，取消農業户口。大量農民進城，首先會在三四線城市集中，將給這些地區提供長期的需求“子彈”。
尤其是三四線城市，今天的高庫存和前幾年“高舉債、多賣地”的畸形發展模式分不開，土地財政已不可持續。為了不讓庫存進一步加大，年內，很多地方政府進行了債務置換，延長了債務償還期限;同時，各地政府都在鼓勵民間機構以PPP形式接手基礎設施建設項目。
“最晚明年四季度，市場會有所回暖。”張大偉的判斷仍然很樂觀，在保增長的前提下，明年四季度，調控很有可能放鬆。另外，過去每三年，樓市都會週期性上漲。就他尋訪的購房者來説，大部分認為調控的效果有限，房價還會上漲。“他們觀望幾個月就會出手。”張表示。
至於泡沫還會不會吹大，有沒有一根針等在那裏，答案只能在時間中尋找。時間是唯一真正的創造者，唯一偉大的毀滅者。