融資“便車”不好搭 監管部門摸底房企參股地方銀行

“今年以來，我們這邊不少房地產企業參股地方法人銀行，這一情況我們很關注。”華南某地區的銀監部門人士告訴中國證券報記者，民營企業參股銀行並非新鮮事，只是今年房企參股地方法人銀行的案例尤其多，這可能與房企想獲得融資便利有關。多位地方銀監部門人士表示，中小房企參股地方法人銀行增多的情況已受到監管部門的重視，相關摸底也已展開。業內人士認為，短期來看，房地產企業賬面現金狀況穩定，但中長期來看，開發貸、公司債等融資渠道受阻，房企需早作安排，調整融資結構。

參股有助“搭便車”

多家銀行信貸部門負責人表示，下半年以來，各商業銀行的房地產開發貸款越來越緊，尤其是“9·30”新政之後，對房地產相關貸款的投放更趨謹慎。江西一家城商行人士稱：“現在我們的開發貸嚴格執行‘名單制’管理，並且房企名單從全國100強房企縮小到全國50強房企。”

中國人民銀行統計數據顯示，此前大量信貸資金流向房地產領域。本輪房地產調控啓動後，房地產開發貸款增速出現回落。

房企“聯姻”銀行早有先例，如泛海入股民生銀行、萬科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行。分析人士指出，不僅大型房企積極參股銀行，中小房企也趨之若鶩。除戰略投資、財務投資的考慮外，獲取融資便利的想法不言而喻。

“監管部門鼓勵民間資本參股銀行，所以只要相關手續和材料合規，我們肯定會批覆通過。當然，對於後續該銀行的經營、放貸行為，我們會密切關注。”上述華南某地區的銀監部門人士表示，在城市商業銀行、農村商業銀行等地方法人銀行的經營中，股東特別是擁有董事席位的股東擁有一定話語權，在獲取本銀行貸款時的確更方便。

2003年以來，銀監會鼓勵民間資本參與城市商業銀行、農村信用社、股份制銀行和信託公司等金融機構的增資擴股和重組改制。截至去年6月底，民間資本參與組建農村商業銀行758家，參股城市商業銀行134家。

“入股商業銀行不只是為了獲取信貸便利。即便房地產貸款收緊，銀行信用的背書也將為企業融資帶來各種便利。例如，只要開一張大額承兑匯票，就可以獲取銀行系統的資金。”一位銀行業人士表示。

監管部門正關注

多位地方銀監部門人士表示，以往對銀行的排查曾發現，大量關聯貸款流向地方政府融資平台、房地產、鋼鐵、煤炭等領域，隱藏了不少風險隱患。目前中小房企參股地方法人銀行增多的情況也受到監管部門的重視，相關摸底也已展開。

如此看來，“便車”不是那麼好搭。

專家和業內人士表示，從現行監管政策、法規來看，房企要想從所參股的銀行獲得更多貸款其實不容易。《商業銀行與內部人和股東關聯交易管理辦法》明確，商業銀行的主要自然人股東是商業銀行的關聯方。商業銀行對一個關聯方的授信餘額不得超過商業銀行資本淨額的10%，商業銀行對一個關聯法人或其他組織所在集團客户的授信餘額總數不得超過商業銀行資本淨額的15%，商業銀行對全部關聯方的授信餘額不得超過商業銀行資本淨額的50%。同時，銀監會可以根據商業銀行關聯交易的風險狀況，縮減商業銀行對一個或全部關聯方授信餘額佔其資本淨額的比例。

信託公司是否向房地產開發企業發放用於支付土地出讓價款的信託貸款、是否嚴格徹查並中止與偽造收入證明等具有違規行為的房地產中介合作、是否加強個人貸款資金流向的監控管理等。

房企融資壓力增大

多家大中型銀行判斷房地產行業風險上升。交通銀行首席經濟學家連平表示，目前房地產行業融資存在一定潛在風險。前三季度房地產市場價升量增，房地產企業的債券融資和銀行表內外融資均有較快增長，個人按揭貸款的增長也不斷提速，房地產市場的槓桿率進一步增高。從房地產企業的經營狀況看，行業前三季度盈利並未實現與銷售的同步增長，高槓杆帶來的財務成本壓力也並未得到根本解決。隨着9月底以來房地產行業政策的不斷收緊，房地產市場銷售進入下行通道，增量資金的來源也受到限制，部分負債率較高的中小型房企可能面臨比以往更大的資金壓力。

業內人士認為，考慮到監管引導和控制風險等因素，中長期看，房地產開發貸的增速必將趨緩。

除銀行貸款外，非標融資和公司債是房地產企業最重要的融資來源。上半年房地產企業通過信託和公司債實現的融資額分別為3124億元和4440億元。據媒體報道，《關於企業債券審核落實房地產調控政策的意見》的新規已下發至券商，要求嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資用於商業性房地產項目。這是繼交易所10月底通過分類監管的方式收緊地產公司發債融資後，地產商發債“補血”渠道的再次收緊。

克而瑞監測數據顯示，受土地拍賣資金嚴格監管等政策制約，一、二線熱點城市土地成交明顯降温，“地王”數量大幅縮減，溢價率高位回落。

房企資金鍊的隱憂不能忽視。民生證券研究院固定收益組負責人李奇霖表示，短期看，房地產企業賬面現金狀況良好，拿地積極性下降，融資需求邊際將下滑;中長期看，小型房企公司債發行受阻，需要在融資結構上有所改變。一方面，房地產企業將更加依賴於來源穩定、成本低的銀行貸款;另一方面，在融資額度的約束下，更多房企會增加進入門檻低、額度有保障的非標融資;中票、項目收益債等品種也是直接融資方面較好的補充。