拍地資金從何而來？監管“雷霆出擊”房地產信託業務

原標題：拍地資金從何而來？監管“雷霆出擊”房地產信託業務

用“冰火兩重天”來形容房地產信託在2016年的變化軌跡，最是恰當不過。

伴隨着房價的狂飆突進，一度沉寂的房地產信託在今年上半年復甦，並逐漸呈現火爆態勢。然而，隨着人們對於“地王”資金來源的追索，從信託渠道違規流入拍地環節的資金逐漸引起了監管層的關注。

今年三季度以來，為落實房地產調控工作，有效緩釋行業集中度偏高的風險，監管層對銀行和信託等金融機構進行了多次專項檢查，對金融機構違規進入房地產市場的資金進行嚴格規範。對於監管的合規檢查，部分信託公司表示正嚴陣以待，而此前快速回暖的房地產信託業務也因此“急剎車”，募集規模急劇降温。

信託融資的“灰色地帶”

“地王”頻出，這是大眾對於2016年房地產市場的最深刻印象。不僅是上海、深圳等一線城市如此，杭州、蘇州、廈門、合肥等二線城市亦頻頻爆出天價的土地拍賣價格。

然而，這些拍地的資金從何而來？

“按照規定，土地拍賣的資金必須是房企的自有資金。”上海某中型房企人士向記者透露：“但是今年以來的很多拍地資金，其實是房企放了槓桿從信託渠道獲得。”

一些房地產信託土地融資業務的具體形式是，房地產開發商通過與信託公司合作發行相關信託產品，將募集來的資金直接作為拍地的保證金或者拍地資金，並最終流入土地拍賣市場。

這也就意味着，房地產開發商只要通過發行信託產品，支付給信託投資者一定的收益，便可以“空手套白狼”獲取大筆資金。從信託渠道違規流入的資金，或許成為頻頻出現的“地王”背後的助推力量。

從信託公司的角度來看，作為部分信託公司拉動今年盈利增長的首要業務，房地產信託在今年前三個季度呈現出不斷升温的狀態。

來自國投泰康信託研究發展部的一份報告顯示，2016年以來，集合房地產信託的發行規模和佔比都呈顯著的上升趨勢。集合類房地產信託從一季度單月百億元的發行規模，逐步上升至8月份的167億元，集合房地產信託的發行佔比從年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。

監管部門“雷霆出擊”

而監管層已在行動。近期銀監會已下發通知，將對北京、上海等房價上漲過快的16個熱點城市銀行業金融機構進行專項檢查，要求地方銀監局於12月5日前將專項檢查報告上報。

記者瞭解到，此前上海銀監局已對參與拍賣土地的四家企業資金來源開展了檢查。“檢查結果令人驚訝。”據接近上海銀監局的人士對記者表示，很多金融從業人員明知一些違規資金不應進入房地產市場，但受短期利益驅動，最終這些資金還是繞道進入了房地產市場。

據悉，上海銀監局已針對此召開過多次會議。根據銀監會最新的監管精神，對於房地產信託合規經營情況，銀監部門將檢查信託公司是否嚴格執行房地產相關信託業務監管規定，是否加強信託資金用途和流向監控，是否通過多層嵌套等產品規避監管要求。

同時，銀監部門還將檢查信託公司是否發放用於支付土地出讓價款的信託貸款，是否向房地產開發企業發放流動資金信託貸款，信託公司是否以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利等。

事實上，從近期上海房地產調控效果來看，10月份的房產開發貸款已明顯減少。央行上海總部本週公佈的數據顯示，10月份上海全市本外幣房地產開發貸款減少31.5億元，同比少減47.6億元。

信託公司嚴陣以待

面對監管層嚴查銀行和信託等資金違規流入房地產領域，一些信託公司正“嚴陣以待”。

“我們已經聽説監管近期可能再次對房地產業務進行檢查，正等待相關通知，準備隨時接受檢查。”多位信託公司人士向記者表示。

至於檢查的重點，信託業內人士均認為，“假股真債”等形式或將成為監管打擊重點。記者獲悉，近期監管部門的檢查中，除了嚴查信託資金的來源和後續流向外，房地產信託產品的報備過程也已收緊。

在對產品的監控中，“假股真債”的形式尤其受到監管的關注。所謂的“假股真債”，指的就是信託公司和房地產企業合作過程中為了規避監管做的一套“假動作”。

目前，由於監管層嚴格限制信託公司以債權形式開展房地產信託業務，股權類業務由此興起。但是，在具體操作中，由信託公司和開發商組成的項目公司中，信託公司往往只佔有一小部分股份，但是卻承擔了大部分的融資功能，因此這類股權類項目，本質上依然是以債權形式存在的業務。

“監管層已經注意到這一現象，明確要求在股權項目中，信託作為股東，其所佔的股份與提供的資金額要相匹配。”某信託公司高管對記者表示：“因此‘假股真債’的現象將得到遏制。”

事實上，基於對市場預期的改變，信託公司在實際業務中已經開始再度收縮地產業務板塊。來自用益信託的最新統計顯示，11月7日至11月13日這一週，在今年前三季度曾一度火爆升温的房地產信託項目出現“零成立、零募集”的現象。這一較為罕見的現象或預示着，地產信託業務在嚴厲監控下再現“拐點”。

(上海證券報)