李嘉誠內地物業僅剩21個足球場大小：地價很高
李嘉誠內地物業：僅剩“21個足球場”大小
林春挺
“決定一件事時，事先都會小心謹慎研究清楚，當決定後，就勇往直前去做。”李嘉誠這句廣為人知的名言，在過去數十年裏，已經通過他在內地的投資和套現得到良好驗證。
2016年10月26日，李嘉誠旗下長江實業地產有限公司(下稱“長地”，01113.HK)宣佈以200億元人民幣拋售上海世紀匯廣場。這是李嘉誠至今在內地單筆出售金額最大的一個商業項目。最近幾年，他一改常態，不斷拋售內地物業，這引發了各種猜測和關注。
2015年，李嘉誠曾表示，“繼續看好中國經濟”。但他此番舉措，愈加加重了人們對他的猜疑。隨着這個佔地面積5萬平方米項目的出售，如今，李嘉誠在內地持有的投資性物業面積只剩下了15萬平方米，僅相當於21個足球場大小。
年已耄耋的李嘉誠或者説他背後商業帝國的頭腦，意欲何為？
“內地的地價已經被搶得很高”
李嘉誠發力於內地投資可以追溯到20多年前。
上世紀90年代前後，當不少外資撤出中國之時，李嘉誠選擇逆流而上。國家發改委宏觀經濟研究院原副院長劉福垣在接受第一財經1℃記者採訪時表示，李嘉誠是個會看經濟形勢的政治家，“1989年以後，在別人都跑的時候，他來了。”
1992年，鄧小平登上了南下的火車，他通過南方談話釋放了一個重大信號：要保證改革開放繼續下去。對於外商來説，中國內地將迎來一次空前的機會。從這時開始，李嘉誠以勇猛態勢進軍內地市場。
1993年，和記黃埔有限公司（下稱“和記黃埔”）獲准入股鹽田港，持有70%的股份，和鹽田港一起共同投入60億元建設集裝箱碼頭。這是當年內地最大的外資引進項目。同期，李嘉誠簽下了北京一大型城建工程項目，就是後來著名的東方廣場。東方廣場由此成為李嘉誠在內地投資地產物業的標誌。據2013年專訪李嘉誠的《南方週末》報道，這一年，李嘉誠內地項目已經佔到了集團資產的四分之一。
在過去數十年間，地產業務成為李嘉誠在內地獲取財富積累的主要來源。至2015年，李嘉誠旗下“長和系”的總市值高達1.222萬億港元，成為香港第一大家族性財團。而在上世紀70年代上市之初，長江實業(集團)有限公司(下稱“長江實業”）市值僅1.57億港元。
“長和系”是李嘉誠旗下上市公司所構建的企業集團的總稱，集團核心為兩大上市旗艦——長江實業與和記黃埔。“長江系”分別包括長江實業(00001.HK)、長江基建集團(01038.HK)與長江生命科技(00775.HK)；“和記系”則包括和記黃埔(00013.HK)、和記電訊(00215.HK)、和記港陸(00715.HK)和電能實業(00006.HK)。此外，長和系參股的港股公司還有TOM集團(02383.HK)。
2015年1月，長江實業、和記黃埔合併後分拆為長地與長江和記實業有限公司。當年6月3日，長地在港交所掛牌上市，全數接手長江實業與和記黃埔的全部地產業務，總物業估值達到4201億港元，由此成為香港地產商中的航母。
在長地估值達到4201億港元的總物業中，香港物業組合估值約2690億港元，佔比高達64%；內地達1380億港元，佔比32.9%；海外約130億港元，佔比3.1%。
長地2015年年報顯示，該公司2015年的營業額為587.93億港元，同比增長82%。物業銷售利潤為155.22億港元，香港、內地及新加坡分別貢獻47.69億港元、100.93億港元和6.88億港元。
長地的銷售額還在增長。2015年，該公司內地物業銷售額為2014年的5.13倍。2015年內地物業銷售294.05億港元，而2014年的數據顯示為57.31億港元。同樣，長地2016年中報顯示，公司上半年收入為275.6億港元，與2015年同期的190億港元收入相比，業績大幅上漲了45%。中報説，這是“內地房地產市場在去庫存政策支持下，銷售量及房價均有理想表現，帶動集團在內地銷售及收入”。
與此同時，根據長地2015年年報，目前，長地擁有約1360萬平方米的可開發土地儲備（不包括農地及已完成物業，但包括髮展商於合作發展項目的權益），其中約70萬平方米、1250萬平方米及40萬平方米分別位於香港、內地及海外。
長地上述儲備土地有91％在內地，且大部分在2005年以前獲得。但自2013年以後，“長和系”在內地再沒拿過地了。“如果價格合理，公司也想買，”李嘉誠在2014年的公司業績記者會上説，“但是內地的地價已經被搶得很高。”
他還會回來嗎？
長地持有的內地投資物業已經不多了。長地2015年年報顯示，該公司目前持有約150萬平方米的投資物業。其中，在香港持有約130萬平方米，而在內地僅剩20萬平方米。
這130萬平方米的投資物業是長地旗下四大業務板塊之一，其他三大板塊分別為發展物業、酒店及服務套房、於上市房地產投資信託的權益。其中，投資物業佔比29%，總估值高達1233.31億港元，主要包括寫字樓、零售、工業物業及停車位，以估值金額計算，96%的投資物業位於香港。
隨着5萬平方米左右的上海世紀匯廣場的出售，長地目前在內地僅有15萬平方米投資物業，相當於21個足球場大小。
李嘉誠非常欣賞《左傳》中的這句警句：“居安思危，思則有備，有備無患。”不管李嘉誠近年來陸續拋售內地地產物業基於何種考慮，他從拋售的這些物業中卻獲利頗豐。
比如，此次出售的世紀匯廣場項目交易價格為200億元人民幣，根據長地董事會預計，此次交易，集團將獲得未經審核得益約62.2億港元（約人民幣54.3億元）。
世紀匯廣場項目是長和系在2004年拍下的。項目位於上海浦東新區濰坊路179號，地處上海目前唯一四條地鐵線交匯的商業據點。
從2013年8月開始，李嘉誠就陸續拋售內地投資性物業套現，到了2014年其更是加快了減持進程。2013年8月，李嘉誠以26億元出售從1997年入手的廣州西城都薈廣場項目，該項目位於荔灣區黃沙大道8號，總建築面積約8.8萬平方米，位於地鐵1號線及6號線黃沙站上。
儘管西城都薈住宅部分直到2008年樓市處於冰封時才開始出售，但出售價位卻高達1.5萬元/平方米。到2011年，最後一批住宅的售價已高達2.5萬元/平方米，粗略測算，住宅部分為整個項目創收至少達20億元。
2013年10月，李嘉誠家族以71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經中心。東方匯經中心建築面積超過11萬平方米。
東方匯經的售價是當初拿地時價格的8倍還多。根據當時和記黃埔的公告，出售東方匯經中心50%股權將淨賺18.4億港元。
2014年4月，李嘉誠次子李澤楷旗下的盈科大衍地產發展有限公司（下稱“盈科地產”，00432.HK）宣佈，以72.01億元出售北京盈科中心。根據盈科地產當時估計，出售該項目税前盈利26.46億元。
對於李嘉誠的上述動作，有人説，這是他看空中國房地產的表現，也有人説，這僅僅是他做出的短暫性選擇。劉福垣的觀點屬於後者。“他（李嘉誠）還會回來的。他現在是看哪裏好就往哪裏走，但這僅是短暫性的。”
“應該説，（這）是一個生意人非常理性的做法，即哪裏盈利水平高，資金就會流向哪裏。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進與劉福垣持有同樣的觀點。他向1℃記者表示，“從這個角度看，可以理解為李嘉誠在全球資產配置方面有其獨到的和前瞻的眼光。”
嚴躍進分析説，以李嘉誠投資的思路，他若認定部分物業價格高估，即會採取拋售的做法來回籠資金，進而增加對其他投資機會的把握。
李嘉誠賣掉的上述4個物業給他帶來了369.7億元的現金流。
縱觀李嘉誠幾十年的商海歷史，人們很容易發現，他時刻都在保證手中有充足的現金流。有人曾提問李嘉誠“成功的關鍵是什麼？”他的回答只有兩個字：“保守”。
如果，以“保守”來看待李嘉誠家族在中國內地一些商業舉措的話，無論是項目正常銷售還是拋售，都獲利頗豐。那麼他在英國的投資呢？能用“保守”、穩健來形容嗎？