看空房價有更多理由 新華社批槓桿、高盛喊降價

11月18日上週五，我們在一篇“原來我們都低估了政府擠泡沫的決心”中，提出來了“樓市聞到一股降價的味道”。

不是説非要為看空房價而看空，而是發現降價成為了一個可能的政策選項，同時，在更多市場因子的配合之下，買賣雙方的心理博弈也發生了變化，熱點城市不管是一線還是二線，都具備了更多“降價”而不僅是“降量”的理由。

一開始理由來自11月部分城市調控政策的猛然升級，武漢“本地人禁買第三套，外地人需繳滿兩年社保”，南京針對一個“批次”購地採取嚴打措施，開發商“買地”需用自有資金。隨後幾天，有更多的跡象在預示着樓市減價的趨勢。

先看新華社的評論，針對國家統計局發佈的10月份市場數據，新華社認為，“房價走勢趨穩，市場明顯降温”，其中提到，房地產市場交易量回調明顯，降“虛火”效果顯著，一線城市漲勢不再，熱點二線城市更是“轉冷”，一些樓盤甚至出現批量退房現象。

最重要的是，新華社評論“並不甘心”於此，而是繼續指出，“雖然調控後新建商品房普遍遭遇看房人數鋭減、交易量跳水等降温行情，但截至目前，大部分一手樓盤價格暫時還沒出現明顯的下滑。”

這種表述，和普通購房人或者關注房價的人看到的實際情況一樣的。讓房價下降，還得有更多的措施，比如嚴格限制購房者的金融槓桿，尤其還有房地產開發商的資金槓桿，而這一點同樣也被新華社提了出來。

新華社在一則深度調查中揭露了房價上漲的四大原因：買房槓桿高，買地槓桿更高;割捨不下的“地王”盛宴;投資投機下的虛火;造假炒作推高房價預期。“如果説供需不平衡是導致熱點城市房價上漲的客觀原因，那麼鉅額資金湧入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關。有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構融資。”

這是官方媒體新華社對樓市的調查和評論，房子是給人住的，不是用來炒的，這一點被明確的重複，我們再來看市場的分析，尤其是大投行的分析，比如高盛就開始明確表示，“中國房地產商可能從2017年第一季度起開始降價”。

一份來自高盛的分析報告認為，上海、南京、蘇州出台的房產調控措施被認為比以前幾個週期時採取的措施更加嚴厲，這些政策旨在堵住投機與投資需求的漏洞，重點放在控制預售許可、打擊違規營銷活動這些行為上，“隨着越來越多的潛在買家在近期政府調控房產市場後持幣觀望，開發商與地產中介預計明年2月或3月將開始降價”。

事實上，根據《深圳商報》最新的報道，一線城市深圳的樓市已經在11月出現了量價齊跌的行情。數據顯示，在10月份房價下跌一成之後，11月房價又出現三週連續下跌的情況。顯示出，在房價中短期下跌的預期增強，部分投資客選擇減倉出貨。

看空房價，其實還有更大的背景，那就是美國總統特朗普當選後帶來的美元走強預期和實際趨勢，以及在這種條件下人民幣緩慢貶值的壓力，如果人民幣緩慢貶值，那麼作為人民幣資產的房地產價格就真正遇到了大問題。

同樣是高盛，在預期2017年最大的投資標的時，首推的就是美元升值，其次就是人民幣對美元的貶值壓力，而這兩點，恰恰都和中國的房地產價格息息相關。