大型房企進軍長租公寓 搶先佈局資管服務鏈

100%持有住宅，開發商靠長期租賃回收現金，這種新型業務正成為開發商佈局的重點。近日，在北京出讓的四幅地塊中，住宅部分100%均由竟得企業持有，做成長租公寓產品。據《證券日報》記者獲悉，向熱點城市樓市輸出長租公寓是相關部門重點推進項目。

值得關注的是，在房地產行業淨利率逐年下滑的趨勢下，增量市場向存量市場轉化後，開發商為了尋找新的盈利點，一改過去以“房”為中心的運營模式，開始以“人”為中心，佈局全地產生態產業鏈，包括長租公寓、聯合辦公空間等地產新業態在內的，可與金融、服務等鏈接的資管服務鏈是大有可為的一環。

“持有住宅或持有聯合辦公空間，若從投資回報率來看，‘京滬深’地價過高，中國房地產市場的租售比又過低，靠租賃回收的現金可能都無法與開發持有物業的資金成本打平”，有業內人士向《證券日報》記者表示，讓持有重資產變輕的方式不排除將資產打包，進入資本市場去融資為房企輸血的可能性。

進軍地產新業態

近幾日，北京出讓四幅地塊，住宅部分全部100%持有，雖然啓動限價模式，但品牌房企依然“熱情”參與，競爭激烈。

以海淀地塊為例，首創天恆中糧聯合體以57.6億元摘得海淀永豐20號地，根據競拍條件，需要配建100%自持商品住房面積，10%自持商業辦公面積。現場競拍吸引了包括首創中糧天恆聯合體、碧桂園、龍湖首開聯合體、萬科綠城聯合體、遠洋、石榴集團、中鐵、融創中國等8家拿地主體參與。

根據競拍條件，該地塊商品住房銷售均價不超過53400元/平方米，且最高銷售單價不得超過56100元/平方米，全部居住套型必須符合“90/70政策”，五年內不得出售，銷售時不得搭售其他服務、產品，不得捆綁精裝修。

事實上，據中原地產首席分析師張大偉統計，上述四幅地塊，總計出讓金203億元，62萬平方米中的50.4萬平方米住宅面積全部由開發商持有，預計將向市場提供8400套長租公寓，其中一宗地塊的出租房樓面價高達3.8萬元∕平方米。

張大偉進一步表示，持有住宅部分按照3%-4%的租金收益計算，上述8000多套出租房年租金約3.2億元，按照持有和出售比例來看，開發商對上述四幅地塊的持有成本約為140億元，年資金成本約為7億元，租金收益只能回本銀行定期存款，短期內盈利和變現都很難。

此外，國泰君安的一份研究數據顯示，核心城市租金收入漲幅落後於房價漲幅，租金回報率與1年定期貸款利率相近，但需求高，市場空間大。2015年下半年以來，隨着新一輪房價上漲，“京滬深”三城租金回報率都降到2%以下，而美國的平均租金回報率常年穩定在6%左右。目前來看，租金回報率有上漲空間，而推進長租公寓也將是解決房地產市場供需矛盾的重要一劑，尤其對於集中式長租公寓來説，開發商一旦運營成功，存量房優勢和開發優勢將協同釋放。

事實上，2015年初，萬科早就劍指長租公寓，推出長租公寓品牌“萬科驛”，目前已經在廣州、上海、廈門、濟南、北京、西安、重慶等多個城市落地，並計劃至2017年將實現15萬間萬科驛公寓。

8月17日，龍湖地產在香港舉行2016年中期業績發佈會，也宣佈已正式涉足長租公寓和聯合辦公兩個新業態，龍湖長租公寓定名為“冠寓”，並且力爭在三年內實現300處長租公寓。此外，包括金地、遠洋、招商蛇口等房企也都進軍長租公寓。

有分析師表示，標杆上市房企在前期投入上有資金優勢，可以通過公司債、非公開發行方式獲取資金。在獲得物業方面，此類房企可以通過改造自身存量物業、或是利用政企關係來獲得存量物業，在不同城市的開發團隊能夠把握城市租賃房需求，因此可能會大量佈局該業務。

佈局資管服務鏈

值得關注的是，房地產市場進入存量房時代後，如何挖掘存量房市場的盈利鏈條，以“人”為中心，圍繞“房”的數公里半徑內進行服務鏈條全生態佈局，成為房企下一個進軍領域。鑑於此，除了長租公寓這種新型業態外，在過去一年中，開發商對聯合辦公空間的青睞度也很高。

據記者瞭解，在聯合辦公空間興起之初，初創企業佈局較多，但隨着市場的優勝劣汰，標杆房企開始手握大量優質資源謹慎進入，包括SOHO中國、太古、遠洋等知名房企。

近日，龍湖地產宣佈首個聯合辦公空間“一展空間”在北京長楹天街商業綜合體中正式開業。據龍湖方面表示，與國內多數聯合辦公產品不同，“一展空間”定位於“商業綜合體中的聯合辦公空間”，如頗具代表性的全球知名商業地產集團西田(Westfield)推出的“Bespoke”，採用的是“前店後辦公”的模式。

“龍湖北京長楹天街‘一展空間’開業出租率已達95%以上”，龍湖集團副總裁兼創新事業部總經理韓石表示，龍湖將圍繞入駐企業進行社羣運營，強化精細化運營能力，形成商業客流與創意辦公的零距離鏈接;建設眾創生態圈;承接辦公溢出效應;最後，實現辦公、居住、消費一體化，多點多中心形成創新業態集合的產業新區。而繼北京之後，今年12月份，位於上海的首家“一展空間”也將於龍湖虹橋天街面世。

此外，對於長租公寓“冠寓”，據龍湖方面透露，若選址得當，是有賬可算的重要業務之一。

對此，上述業內人士向本報記者表示，無論是長租公寓，還是聯合辦公空間等地產新型業態，對龍湖而言，都是公司長期戰略的重要組成部分，通過對“人”生活半徑的服務，在未來可獲取可觀的租金回報和穩定的現金流。事實上，包括盤活存量房資產在內，這都是品牌房企爭搶佈局的重要因素。

另外的動力，則來自對資金的追逐。

曾有機構投資者向本報記者直言，比起傳統的商業地產業態，尤其是零售或酒店業態，“我們更看重房地產行業聯合辦公空間等新興業態，這是我們重點關注的投資對象。”

“在目前的中國房地產市場上，持有住宅甚至比持有商業更讓開發商興奮”，某不具名人士向《證券日報》記者直言，“京滬深”及熱點二線城市住宅價格居高不下，估值較高，若把這些資產打包，甚至做成金融產品，資本市場裏將不乏買家，甚至若將租金收益打包，可以通過多種渠道實現融資輸血，比起“捂地”面對的政策壓力和不能產生現金流收益而言，開發商將更看重這種一旦運營成功，還能產生品牌價值，甚至轉化為輸出品牌，實現輕資產化的商業運營模式。