是餡餅還是陷阱？ 起底房企土儲熱情再燃原因

風雲突變，11月22日過後，在經歷了福州（樓盤）、長沙（樓盤）、廣州（樓盤）、武漢（樓盤）幾場土拍之後，房企土儲排名又更新了。新一輪的拿地窗口，對於房企而言，是陷阱抑或機會？

易居研究院智庫中心為21世紀經濟報道記者獨家提供了一份上市房企拿地數據（剔除了混合出讓用地與工業用地）。據此數據統計，2016年內買地金額前五名分別為：融創中國、萬科、綠地集團、恒大、保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)。

近期福州、長沙、廣州、武漢等幾個城市的土拍市場熱情再燃。對此，同策諮詢研究部總監張宏偉分析原因為兩個：第一，這幾個城市的基本面較好，一些資金鍊相對比較充裕的企業抓住機會補充土地儲備，現階段政策下帶出土拍市場排他性條件，對於某些房企而言是機遇；第二，大部分房企每年有投資目標，個別區域公司年底仍有投資額度，若不完成，則對區域公司的激勵等產生影響。

總部位於上海（樓盤）的某房企執行總裁指出近來的土拍風潮頗有強弩之末的意味。他認為，現在的地價相比高點的時候會回落一點，但仍算不上低點。“當調控週期來臨的時候，會導致城市分化，這時區域負責人的動力會變得更強”。

一名深諳深圳（樓盤）與上海市場的業內資深人士指出，房企大部分並無明確戰略目標，仍是機會導向，一二線城市就是房企眼中的機會點，能夠在一二線城市拿地就能掌握將來的生存命脈。“最近房企在一線城市拿不到地，只有轉而求其次去二線城市”。

土儲與去化邏輯

房企土儲情況與庫存情況一直有微妙關聯，並且近期房企開啓新一輪拿地窗口，加上市場供應節奏變化，多方變化合力之下，樓市變局在所難免。

常規來説，以下三類企業會積極進行土儲，即企業在本年度前九個月已經完成了銷售指標、拿地指標還沒有完成、融資的錢（項目資金來源也有可能來自銷售回款、集團融資等）還沒有用完。以碧桂園為例，該公司2016年初宣佈今年將花500億買地，但是以易居研究院的數據看來，不過才花了計劃金額的1/4。

2016年1月至11月22日，包括上述五家（融創中國、萬科、綠地集團、恒大、保利地產）拿地較多的房企在內，買地超過百億的房企有26家之多。

各家房企的土地儲備高下立現，這也與它們的庫存正相關。21世紀經濟報道此前曾報道過今年三季度房企的庫存情況，一方面房企存貨金額呈現持續增長趨勢，另一方面高週轉又帶動了激進的土儲策略，導致存貨增加。根據今年三季度A股上市房企存貨排名情況，存貨規模超過千億元的房企仍然是6家，分別是萬科4467億元、綠地控股4281億元、保利地產2974億元、招商蛇口1356億元、華夏幸福1307億元以及首開股份1188億元。

激進的土儲戰略導致成本增加。中原地產研究中心統計數據顯示：截至11月23日，在出台調控政策的22個城市中，拿地金額超過百億的房企合計達到了37家，合計拿地為9108億，合計建築面積為8066.7萬平米，平均拿地成本為112910元每平米。相比2015年標杆房企在這22個城市拿地的平均成本增加高達42.8%。

然而，市場的變化，房企冷暖自知，高週轉或將成明日黃花。以上海為例，進入4季度後，商品住宅備案交易量大跌，最近一兩週的備案交易量基本上在10萬-12萬平方米左右。9月份之前，基本上在25萬-35萬平方米左右。

張宏偉分析認為，如果房企今年買了高價地，兩年之後開始賣（拿了高價地一般不會立即進入高週轉，市場條件也不允許），在隨後的1-2年銷售週期內，或許還能趕上下一輪的資產增值機會。這也是企業願意出手補倉的邏輯，前提是企業已對項目開發週期拉長有所認知。

中原地產首席分析師張大偉分析指出，50大城市拿地金額中有超過70%分佈在調控城市中，如果這些城市調控政策繼續重壓，這將導致未來銷售壓力巨大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也提醒道，有的房企仍寄希望於部分高價地項目後續伴有的城市規劃利好，進而影響相應土地的價值和價格。但如果企業後續融資不到位，這些高價地項目潛在的經營成本會比較高。

危險信號，頹勢延續？

中原地產市場研究部分析師盧文曦指出，市場去化節奏不太好，對於房企來説也並非壞事，土地供需矛盾明顯，意味着未來1-1.5年內市場新增供應減少，供求關係決定價格前提下，抓住時機仍然有機會出貨。比如近期上海部分10萬元/平方米以上的高端住宅去化增加，上週（11月14日-11月20日）豪宅成交82套，環比增加115.8%。

然而並非每家房企都能踩準銷售節點。市場瞬息萬變。一個鮮活的案例發生於長三角地區城市——無錫（樓盤）：今年5月底開盤的萬科海上傳奇，最低售價1.1萬元/平方米，價格一路飆升，到9月的時候，已賣到2.8萬元/平方米。萬科是去化能手，在10月2日無錫出台限購令之後，“海上傳奇”項目降價至1.5萬元/平方米，目前近乎清盤。反觀萬科周邊的競品，例如在無錫最貴樓盤——萬科信成道旁邊的寶能城，最初定價8000元/平方米，由於去化困難，一直封盤，等到9月市場瘋狂的時候，寶能城由於調價等問題遲遲未能開盤，白白錯失銷售時機。萬科信成道另一競品——融科璦頤灣定價策略也有短板，相比萬科信成道一直保持的3.2萬元/平方米均價，融科璦頤灣卻以2.2萬元/平方米一路降至1.6萬元/平方米；中海鳳凰熙城定價1.8萬元/平方米，在萬科海上傳奇突然從2.8萬元/平方米價格高峯降至1.5萬元/平方米的低谷時，只好也隨之降到了1.2萬元/平方米。

無錫市場變化可以看作是一二線城市的縮影。21世紀經濟報道記者多方瞭解獲悉，上海多家房企已經有意將預售證申請時間押後，有個別拿了預售證的高端項目也不想大張旗鼓銷售，希望拖延銷售週期，爭取漲價空間。其中一家房企高管透露，或許明年一季度後期會出現推盤時機。

多位業內人士也判斷，房企在明年一季度大體上不會有推盤動作。主要由於2017年1月底處於春節假期，按照往年經驗，1月下半月至2月初不會有新盤推盤。推盤週期會集中在4月下半月，也就是説，一季度在政策高壓、春節假期、開盤時間點等因素疊加下，房企基本不會有營銷大動作，屆時甚至會出現交易量跌至低谷的狀態。