住宅成交下滑明顯：樓市調控影響或持續6-9個月

住宅成交下滑明顯： 影響將持續6-9個月？

唐韶葵

本報記者 唐韶葵 上海報道

11月25日，中國金茂在上海虹口競買了一塊商辦用地，成交總價25.55億，樓板價45153元/平方米，溢價率18.82%。至此，該公司今年拿地已約200億元，幾乎每一幅地總價都在20億以上。

中國金茂這一價格幾乎是去年同區域地塊價格的1倍。住宅用地市場亦如此，11月25日廣州一場土拍，同一區域地價已刷新此前22日的價格。

而在前期樓市調控之下，各地新房和二手房市場的整體成交量環比均有所回落，且非調控城市與調控城市成交降幅基本一致。分析認為，22城的調控已令全國主要城市的市場行情受到波及。

有業內人士認為，房企在調控週期內增加土儲，對住宅供應市場的傳導要在1-1.5年之後才有所體現。對於當前多地已出現成交量腰斬、房價卻沒有下跌的現象，中原地產市場研究部分析師盧文曦指出，土地市場對住宅市場會有傳導性影響，但這要在明年才有所體現。他以上海自2003年以來土地供應逐步走低的事實説明，房價將難下調。

樓市持續降温

從近幾年來的土地成交與新房供應不難看出，兩者成正比。

來自中原地產市場研究部數據顯示，上海市2013年土地成交847萬平方米，2014年成交660萬平方米，2015年成交406萬平方米，2016年前11月成交273萬平方米；相對應地，2014年供應1247萬平方米，2015年供應1202萬平方米，2016年前11月706萬平方米。

顯然，當年土地成交量少，第二年的新房供應量便也隨之減少，反之亦然。11月中上旬，全國主要城市成交量繼續下調，54城合計簽約15.36萬套，連續2個月環比下調。而房地產中介的銷售業績基本是9月的一半。

21世紀經濟報道記者通過諮詢中介旗下門店及開發商，發現新政影響下，一二線城市成交量跌幅環比9月同期超過4成，市場快速降温。11月相比10月繼續降温。

在調控一個月後，部分城市在限購末班車效應的集中籤約釋放後，市場逐漸開始出現調控導致的成交下調。統計顯示，一線城市中上旬成交量下調23.5%。

一名業內人士表示，2014年市場也出現過調整跡象，由於“調整時間太短”，加上房企資金充裕，房價回落的可能性很低。“除非市場低迷一年以上。”

調控影響持續6-9個月

在全國範圍內資產荒的背景下，一二線房地產市場以其資產穩定效用，吸引大量投資資金進入，從而推高土地價格和住宅市場價格。但如今，這種上漲開始面臨調控壓力。

有分析認為，逐漸失去財富效應後，投向一二線房地產的資金可能出現外流。在內地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。

過去人民幣升值的數年裏，居民財富和可支配收入會隨着人民幣的升值而增加，住宅作為一種高價消費品，吸引了大量消費者，在房地產供給短期內難以增加的情況下，房地產需求的增加會拉高房價。上述業內人士指出，這會明顯放大流動性效應和財富效應。當市場預期人民幣升值時，國外資金也會大量流入我國房地產市場。

但他又指出，一旦人民幣匯率開始波動，特別是調控壓力下，買房趨勢開始變化。

從統計局公佈的70大城市數據看，10月下半月開始出現7個之前明顯上漲城市價格下調。調控令非理性市場快速降温。

前述人士表示，從2015年3月30日開始的資金潮導致樓市持續火熱，已在2016年“9·30”新政開始的22個城市嚴格調控下降温，10月份即是一個短期拐點。

綜合多家機構與業內人士看法，預計本次調控週期起碼持續6-9個月。20個城市房價將出現10%以上的價格下調空間。