出租率不足五成 聯合辦公不賺錢的算盤

近日，北京龍湖創新業務首發——聯合辦公產品“一展空間”落户北京長楹天街，將依託龍湖自持Shopping Mall優勢，打造商業綜合體中的聯合辦公生態圈。無獨有偶，遠洋集團也宣佈聯手WeWork，雙方將攜手在北京推出WeWork光華路、WeWork慈雲寺兩個項目。隨着越來越多開發商選擇將眾創空間引入寫字樓商用物業，人們不禁疑問，開發商為什麼如此熱衷投資聯合辦公?眾創空間真的賺錢嗎?

開發商的新業務

11月15日，位於龍湖北京長楹天街商業綜合體中的“一展空間”正式開業，標誌着又一家大型房企正式佈局聯合辦公業態。據瞭解，該項目定位於“商業綜合體中的聯合辦公眾創空間”，一體化集成辦公、零售、休閒、體驗、展示、社交和綜合服務功能，被業內稱為又一個創新型聯合辦公產品。

一天之後，遠洋集團也高調宣佈，公司已與美國聯合辦公的創始企業WeWork完成戰略合作協議的簽約。雙方將採取合作運營的方式，發揮雙方在各自領域的優勢。WeWork將提供品牌、設計、社區建設、數據信息、全球會員網絡資源以及運營支持;遠洋集團提供地產物業、本地化運營以及資金支持。

據不完全統計，興起於美國硅谷的聯合辦公模式，在國內已經有優客工場、SOHO 3Q、無界空間、WE+、氪空間等眾多知名公司。截至2016年初，全國聯合辦公空間數量已達近千家。

與此同時，聯合辦公也正在成為開發商積極嘗試商辦產品開發運營的積極探索領域。包括萬科、綠地、龍湖、遠洋、陽光100、合生、華銀等開發商都在不斷進行着新的嘗試。優客工場創始人毛大慶認為，做開發商和做聯合辦公並不割裂，而且有一定優勢，開發商把原來蓋房的地，變成了生產資料，把這個產業鏈繼續下去，它本身是在傳統業務上的一種創新與突破。

目前毛大慶的優客工場被稱為聯合辦公的獨角獸企業，公司已進駐6座全國城市、50個場地、20個開業項目、近3萬個工位。公司完整生態鏈正在形成，且已將觸角探至海外，比如新加坡和倫敦。優客工場目前估值已達55億元。

一家房企負責寫字樓開發運營的管理者告訴北京商報記者，面對當前客户的個性化、租户的年輕化，寫字樓的管理模式正在發生改變。對於開發商而言，做聯合辦公比較看重企業的孵化，等企業成長起來之後公司會考慮收購，以增加企業的競爭力，需求多元化發展。

真的賺錢嗎

然而面對蜂擁而至的眾創空間，盈利情況和生存模式到底如何?

譽翔安合夥人趙敬川告訴北京商報記者，聯合辦公的確存在明顯的溢價空間。比如將一個租金在5元/平方米/天的乙級寫字樓改造成聯合辦公，其租金可以達到7-12元/平方米/天的水平。一些開發商選擇寫字樓中位置比較差的區域開發成眾創空間。附加服務和概念之後，提升原來較低的租金水平的同時，也讓企業的財務報表得到了“裝飾”。

記者走訪了多家聯合辦公空間門店。以SOHO 3Q望京店為例，該項目建築面積1萬平方米，每個開放空間的工位價格為2240元/月，按照平均工位面積為7平方米計算，租金水平為10.6元/平方米/天。

而另一家位於朝陽區光華路2號的陽光100·優客工場店工位的報價最低為2200元/月，但均價則有所上浮，平均租金水平也略高於SOHO 3Q望京店，工位出租率為85%左右;在位於上地數字傳媒大廈的V創空間，北京商報記者瞭解到，該項目的工位價格僅為1300元/月，近1000平方米的營業空間裏，100個左右工位出租比例已接近九成。與陽光100·優客工場店相比，北京周邊優客工場租金水平相對較低。位於順義區空港的融慧園·優客工場和位於房山的大學城·優客工場店的工位起租價格都在600元/月。調查顯示，北京目前眾創空間的工位價格水平在1200-2500元不等。除了出租工位外，目前聯合辦公的盈利模式主要還包括會議室等公共空間的出租;會員收費以及股權投資加股權分紅等。

“但目前來看，聯合辦公的平均出租率並不高，行業的平均出租率不足五成，總體上看，雖然單位辦公面積上出現了溢價，但在較低的出租率情況下，眾創空間的總體收益水平與傳統寫字樓相比還沒有明顯優勢。”趙敬川向記者表示。

事實上，一些經營不善的眾創空間已經出現了生存危機。據相關媒體報道，近日北京銘基國際創意園內的聯合辦公空間MadSpace已宣佈倒閉;2016年2月，深圳的創客空間“地庫”宣佈倒閉;另一家聯合辦公企業北京綠客屋與房東產生糾紛而被砸毀。

“聯合辦公更多是針對辦公需求的外溢，”一位商業辦公代理機構人士分析，聯合辦公主要是解決無力支撐高端寫字樓大面積辦公空間所產生的高額費用的小微企業，但即便如此，這些企業對位置、環境、交通同樣有着較高的要求。目前在北京真正適合聯合辦公的地方不超過10處，主要集中在CBD、國貿、金融街、中關村等板塊，但現在市場卻出現了五環外都有不少眾創空間產品湧出扎堆的情況，畢竟從商務辦公需求特性而言，北京四環外的聯合辦公都將面臨租金價格低、出租率水平低的現實。供應過剩、同質化嚴重、服務產品附加值低等問題都是困擾不斷激增的眾創空間面臨的困境。

開發商的盤算

“目前來看，北京商辦產品經營狀況排名中，眾創空間類產品的出租率和效益依舊排商業寫字樓、商務中心之後。”一位商業地產研究人員分析，開發商仍然積極投身聯合辦公物業產品，除了提高租金水平外，還有公司戰略的考量，甚至是“試錯”的無奈。畢竟傳統的商業地產運營也無法產生更高價值，包括寫字樓、酒店還有購物中心，普遍存在同質化、存量過剩、消化困難的問題。

一些公司旗下在城市核心區域有一些老舊寫字樓、地下空間、過氣商業地產等物業，都因年代較長在功能上已經無法滿足市場需求。此時在“大眾創業、萬眾創新”的政策引導下，加上隨着互聯網移動時代的到來，大平台小企業成為常態，一批小微企業代表的新經濟形態也快速崛起，這讓開發商看見了盤活舊資產和低效資產的新機遇。

此外，聚攏人氣的作用也不可小看。以龍湖的“一展空間”為例，商業與商務均可為雙方帶來新的資源和機會。該項目希望打造成辦公生態圈：依託龍湖集團商業運營的優勢及經驗，充分結合年輕人、創業者的習慣與方式，嫁接聯合辦公、購物中心及上下產業鏈，為綜合體商户及入駐企業提供專業的辦公場所、優質的產品展示空間及特有的推廣渠道。

“對於部分房企而言，聯合辦公也正在成為一些將寫字樓開發作為重要板塊的公司實現產品升級的新抓手，”一位寫字樓租售代理公司人士表示，受實體經濟下滑的影響，傳統的商業寫字樓近年來一直面臨租金上漲幅度收窄的現實，尤其是散售型寫字樓去化日漸困難，自持商業日漸成為主流，越來越多的開發商正在尋求如何將自持寫字樓效益保持穩定的增長。

“遠洋集團寫字樓業務去年啓幕的第四步發展戰略，將寫字樓物業投資運營作為戰略主營業務，重點關注一線城市核心區位的高端物業。”一位遠洋集團品牌部相關人士表示，公司希望通過與WeWork的合作，注入商辦產品的國際化理念和創新驅動力。

此外，圈層的化學反應也是企業尤為看重的一點。毛大慶表示，優客工場為入駐企業提供的絕不是簡單的辦公空間，而包括質優價低的服務、資源廣泛的社交平台等多種服務。聯合辦公提供的品牌力量是巨大的，它不僅能協調資源、解決問題，更重要的是組織活動，從而讓入駐會員們更多地去社交，更好地結交人脈資源，形成集合資源，以提升商業效率。