財力透支 高價地項目現股權轉讓潮

受房地產市場調控影響，前9個月還是“稀客”的房地產項目近期再度成為產權交易所的“常客”。《經濟參考報》記者統計，截至發稿，北京、上海、天津三大產權交易所的房地產業項目掛牌數量大約50個，較1月至9月的數目出現顯著增長。與此同時，為攤薄開發壓力，高價地項目股權轉讓現象頻發。

具體來看，僅北京產權交易所，股權轉讓方面項目掛牌數量，便從前9個月的2個迅速增至30個，包括正元置業有限公司轉讓100%股權、北京中房軍安房地產開發有限公司轉讓100%股權、青島方茂置業有限公司100%股權及債權、長沙國研置業有限公司100%股權及13,843,129.52元債權等眾多個項目。上海方面，上海國融莘閔置業有限公司100%股權及相關債權、上海源茂置業有限公司51%股權、神華新疆房地產開發有限責任公司50.5%股權等5個項目。天津方面，天津運河城投資有限公司100%股權、天津濱奧置業有限公司100%股權及405,563,236.76元債權等8個項目。

此外，位於北交所的房地產增資項目也達6個，包括南京泰茂置業有限公司增資擴股項目、深圳市太子灣商鼎置業有限公司增資項目、北京華油房地產開發有限公司增資項目等項目，融資總額超過55億元。

對此，中原地產市場總監張大偉表示，在國家房地產金融監管收緊的背景下，預計房企核心盈利能力下滑、財務風險加劇，將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域。

另據瞭解，近期高價地項目股權出現轉讓潮。杭州、合肥、武漢等地多個“地王”項目出現轉讓、賣股，以攤薄開發壓力。

例如信達地產10月初，將杭州濱江奧體地塊股權部分分別賣給融創中國和濱江集團，其三者分別持濱江奧體地塊股權50%、40%、10%。而這塊總價拍出123億元的全國總價地王，溢價率高達95.95%。此外，綠城與建發合作綠城此前競得的潮鳴地塊。而該地塊為今年3月23日，綠城以37.35億元45368元/平方米的樓面價刷新了杭州歷史紀錄的項目。

張大偉表示，今年來一些房企銷售額都達不到拿地的資金實力，但也在激進拿地。例如融信、信達等企業拿地金額對比銷售數據來説，需要17個月至18個月的銷售金額，壓力巨大，最後不得不引入合作者，以降低資金壓力，攤薄風險。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月10日，年內搶地最積極的41大房企合計拿地總額達11247億，平均拿地成本為6660元每平方米，相比2015年標杆房企的企業拿地平均成本增加高達42.8%。其中，拿地最多的19家企業拿地比例中，合計招拍掛市場獲得662宗地塊，其中溢價率超過100%的地塊達到了122宗，合計金額達到了2509億，佔比達到了36%。

與此同時，部分存量“地王”也面臨開發壓力。以武漢為例，武漢市房管局數據顯示，截至目前，全市共有約7000萬平方米的已批未建項目。其中，武昌新生路附近的裕大華地塊，2010年由武漢聯發瑞盛置業有限公司以每平方米8755元的單價摘得。業內人士表示，該開發商最終面臨資金困難，政策受阻等問題。

張大偉認為，在樓市調控城市拿地多的企業，很可能面臨市場全面限價、限購的影響，這將導致未來銷售壓力巨大。

業內人士指出，雖然今年房企銷售火爆，但從一、二季度來看，地價已透支了房企利潤，房地產企業的盈利能力大幅下調。在增收不增利的情況下，房企的承壓只增不減，未來或因資金壓力，出現高價地股權轉讓潮。