李宇嘉：密集調控後 樓市下一步將會怎樣？

經過“十一”以來的密集調控，全國樓市成交量大幅回調。10月儘管是樓市銷售旺季，但全國商品房銷售面積相比9月下滑了14.8%，扣除“金九”造成的網籤滯後、“搶政策末班車”而衝高的量，下滑幅度更大。其中，佔全國銷售面積30%、銷售額40%的一線和二線重點城市，銷售面積同比增速分別從9月的-0.4%和43.8%下降至-4.8%和-8.6%。

進入11月，多輪調控政策效應全面顯現，上旬和中旬，30城新房銷售面積同比分別下降11%和33%，11月同比或出現去年4月以來首次負增長。因此，今年商品房銷售面積月均30.4%的高景氣增長很難維持，業內預測明年這一增速將下降20個百分點，甚至會因今年的高基數而負增長。

不過，即便11月、12月銷售下滑，今年全國房地產銷售超過2013年公認的歷史頂部(13億平方米)已毫無懸念。但是，今年樓市是在基本面並不樂觀的情況下火爆的。去年GDP增速25年來首次低於7%;城鎮居民可支配收入和農民工收入增速從2012年的約10%降到5%至8%;15至64歲勞動人口占比在2010年達到74.5%的峯值後掉頭向下，城鎮人均住房面積達36平方米，户均住房擁有1.1-1.2套。可見，很大程度上，今年樓市火爆受“加槓桿”和投資需求驅動。因此，有機構判斷，此次調控至少將造成2017年至2018年樓市銷售負增長。而且，基於人口紅利減退，城鎮化告別高速增長，住房整體供求已平衡，局部已供過於求等現實，中長期內樓市大週期下行的速度或將加快。筆者認為，熱點樓市成交量大幅下滑，既是“擠泡沫”的過程，也是促使住房迴歸居住屬性，讓資金迴歸實體必得承受的陣痛。現在我們還應思考的是，調控後的樓市會走向何方?筆者估計，未來樓市發展有這麼四大空間。

根據國家統計局的數據，從去年9月至今年9月，漲幅超過5%的有29個城市，漲幅超過10%的有19個城市。因此，此次調控堅持“一城一策”，絕大多數城市仍受益於“去庫存”、穩健貨幣政策的支持。10月，三四線樓市成交面積同比增速從9月的16.4%升到24.3%，東部三大都市圈和中部都市圈(以鄭州和武漢為核心)內的三四線城市，成了樓市銷售增量主力。中期看，隨着“八縱八橫”高鐵和城軌網鋪開，都市圈內軌道交通的密集佈局，城市化轉向大城市化和都市圈化，樓市有效區域將集中在以四大都市圈為主的區域，這些區域的樓市將比較穩定。2012年以來新開工和土地購置整體下行，經過本輪樓市火爆後，這幾大區域城市庫存消化週期普遍在6至10個月間，目前已進入主動“補庫存”階段，這是未來樓市發展空間的第一塊。

據聯合國開發計劃署和“六普”數據，存量住房亟待更新，獨立衞生間、廚房、自來水、下水管道等齊全的成套住房僅佔全國城鎮存量住房的60%;城鎮有25%的家庭還住在平房中;全國至少還有6億人沒有用上抽水馬桶。在上海，迄今仍有9萬居民每天要去260多個倒糞站去“倒馬桶”，因為他們住在八十年前蓋的沒有排污管道的石庫門住宅裏。因此，更新需求是未來樓市發展的第二塊空間。

目前，我國各地有2.6億外省人口、1.5億“三留人羣”(留守兒童、婦女和老人)，他們理應紮根城市，卻因户籍、土地、社保等而無法城市化、本地化，造成城鎮化人為降速。2014年發佈的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》，提出到2020年常住人口城鎮化率和户籍人口城鎮化率將分別達到60%和45%。同時，近年來我國還提出了“三個一億人”戰略，近期國務院已推出1億非户籍人口城市落户方案。這些改革攻堅措施，均有望打破制度桎梏，讓城鎮化和都市圈釋放出本來應有的、吸納人口的新的能量，這對構建內需社會，夯實和增厚樓市長期需求的基礎意義非凡，這是未來樓市發展空間的第三塊。

另外，發達國家的經驗也表明，購房的年齡、人口拐點、城市化拐點與樓市拐點並不相關，比如1992年至2006年的美國、1975年至1991年的日本、1990年至2000的英國和荷蘭等，樓市都非常紅火，但這些國家那時候的人口紅利早已過去，顯然樓市景氣與貨幣寬鬆、住房改善、都市圈大發展更相關。

但在這此間，萬不可忽視資產配置需求的驅動。發達國家的實例是，城鎮化率觸頂，必將倒逼經濟告別工業化。為了降低成本並給轉型創造寬鬆的環境，政府不得不實施寬鬆的貨幣政策。然而，轉型之路漫長而艱辛，寬鬆的貨幣政策帶來了“加槓桿”下的資產配置需求和樓市繁榮。值得注意的是，這一需求在我國也已出現，併成為今年樓市火爆的重要驅動力之一。未來相當長的一段時期內，我國仍處在轉型過程中，資產配置需求也將在較長時期內存在，貨幣政策仍會維持穩健態勢。購房置業是國人配置資產的首選，這必將成為未來我國樓市發展的第四塊空間。