贖樓貸成中介公司新寵 需警惕

近日，住建部再度通報30家違法違規房地產中介機構名單，並繼續“重拳”整治房地產中介市場秩序，對房地產中介違法違規行為保持嚴查高壓態勢。住建部還要求，各地一律嚴禁中介機構開展“首付貸”性質的業務，這是一條紅線，不得突破。取得相關金融資質的房地產中介機構，也不得違規開展業務。但是，今年來，隨着“眾籌買房”、“首付貸”等性質業務已經被陸續叫停，“贖樓貸”業務已上升為中介公司新寵。

據瞭解，此前開展贖樓業務的基本流程大致分為五步：首先，賣方在專業的贖樓業務機構遞交借款申請;第二步，專業的贖樓業務機構審查並確認交易真實性後，將項目推薦給相關平台進行募資;第三步，借款人通過P2P平台募得資金後，借款人向銀行還款並取回房產證;第四步，進行房產證過户，房產交易達成;最後，借款人收到款後優先償還借款。

“不過，由於手續比較複雜，商業銀行和客户對此業務的興致都不高，但目前一些線上、線下的中介平台對於‘贖樓貸’熱情高漲。與銀行業務規則不同，通過這些中介平台申請‘贖樓貸’往往不需要客户提供擔保，提交申請材料後1至3天便能完成審核，整個“贖樓”週期也會大幅縮短。”網利寶CEO趙潤龍介紹稱。

對於中介公司對“贖樓貸”的收費比例，一位業內人士告訴記者，目前這一比例並無全面的統計，此前有的中介平台打出了“零手續費”的旗號攬客，不過其實際月利率為1.5%左右，年化利率在18%左右。

據記者瞭解，儘管“贖樓貸”號稱比較安全，但是其資金實際用途已經發生變異。部分贖樓的目的並非是為了方便房產交易，而是為了提高估值重新抵押。

“從操作流程來看，如果先解除轉按揭抵押，再重新申請房屋抵押貸款，這樣似乎並不違規，但是貸款客户一方面申請了年化利率高達18%的贖樓貸，另一方面又申請金額和比例較高的房屋抵押貸款，其流動性風險明顯增大。並且，在此過程中借款人很可能擅自更改抵押貸款的資金用途，一旦資金用途的改變被銀行查實，客户會面臨提前清償銀行貸款的風險。” 趙潤龍説道。

值得警惕的是，“贖樓貸”大有取代“首付貸”向購房者提供首付貸款的趨勢。業內人士稱，“部分購房客户通過首套房‘贖樓貸’，解決了資金缺乏問題，突破了住房信貸政策，繞過了風險監測，讓統計資料失真，放大了金融槓桿。”

在中原地產首席分析師張大偉看來，由於信貸的強勁支持，加之去庫存政策的大力刺激，引發了今年上半年房地產銷售市場的火爆行情，而過度的加槓桿事實上帶來了越來越大的房地產風險。

趙潤龍稱，高槓杆必然帶來高風險，控制不好就會引發系統性金融風險，必須去除樓市其投資投機功能。