專家解讀上海樓市新政 引導購房需求合理釋放

11月28日， 市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合印發《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，旨在進一步促進本市房地產市場平穩健康有序發展。對於大家最為關心的“認房又認貸”、“大幅提高首付比例”等問題，記者第一時間採訪了房產政策專家。為大家帶來“熱騰騰”的專家解讀。

《通知》規定，經上海市市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：

2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房(即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的)申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於35%。

在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄(包括商業性或公積金住房貸款記錄)的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

同日，市住房公積金管理委員會印發《關於調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》：

一是嚴格執行公積金差別化信貸政策。在區分首套和二套購房的前提下，調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元，並停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。

二是體現公積金制度的公平性、可持續和風險可控。借款人以公積金繳存賬户餘額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍;嚴格執行住建部還款能力的計算比例調減為每月還本額佔工資基數不超過40%，以及對第二套改善型住房認定標準的口徑。

專家解讀：新政將進一步穩定上海樓市

相較於上海“325”樓市調控政策，此次《通知》對差別化住房信貸政策做出了新的規定，即從11月29日起，購買首套住房的首付比例為35%，這也使得此前3成首付的政策內容被取消，購房的首付壓力相對增加。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，首付比例的提高使得很多購房者近期購房時自有資金需要更加充裕，能夠引導購房需求的合理釋放。

同時，今天的新政在公積金層面，也有了比較嚴厲的收緊。政策認為，要嚴格執行公積金差別化的信貸政策。對於第二套住房的公積金貸款，要實現四個目標。第一是提高首付比例，第二是上浮貸款利率，第三是降低貸款最高額度，第四是限制貸款次數。這樣一類規定使得近期公積金貸款方面的門檻會提高，進而使得公積金資源更多地保障剛需購房羣體。另外政策也對公積金繳存賬户餘額等內容進行了固定，使得後續盲目提取公積金等做法減少。

嚴躍進還認為，本次樓市政策調控，和全國其他城市一樣，屬於政策的進一步加碼，體現了上海地方政府對於樓市調控的堅持以及穩定房地產市場的決心。此前上海購房政策總體上已經比較嚴厲，但是從近期房地產市場數據來看，政策必須加碼。這和目前上海房地產市場面臨的三個壓力有關。第一是庫存規模相對不足，亟需通過政策調整來實現供求關係的平衡。第二是房價上漲態勢依然比較明顯，控制房價的難度還是較大。第三看漲預期依然較強烈，亟需通過政策進行市場預期的引導。目前出台政策，時機成熟、政策條文清晰且具有針對性，具有積極的意義。

數據：上海樓市今年先揚後抑房價上漲得到抑制

根據易居研究院智庫中心提供的數據，今年8月份開始，上海新建商品住宅(包括普通住宅、別墅和商住兩用住宅)的成交均價為42475元/平方米，這也是上海第一次出現了均價破4萬的態勢。到了9月份，該均價為44893元/平方米。10月份政策有所調控，房價有所下跌。數據顯示，上海10月份新建商品住宅成交均價為44042元/平方米，相比9月份下跌了851元，環比下跌了1.9%。

和房價走勢對應的是庫存規模和去庫存週期。數據顯示，今年10月份上海新建商品住宅庫存面積為680萬平方米，為2011年4月份以來的最低值。而根據“存銷比=當月新建商品住宅庫存面積/近6個月成交面積均值”的公式計算，10月份上海新建商品住宅去庫存週期僅為5.7個月，遠遠比合理值(12-14個月)要低。而根據最新數據，即11月28日的數據，該庫存面積在繼續下滑，為633萬平方米。如果按照過去6個月的成交面積均值進行測算，那麼目前的去庫存週期為5.3個月，進一步減少。而今年10月份全國70個大中城市中，上海在房價指數環比增幅排行中已經跌出了前10位的水平，證明抑制房價快速上漲的工作總體到位。