北京樓市信貸悄然收緊招行農行開始認房又認貸

2016-12-01

在上海、天津再度升級樓市調控政策後，北京的樓市信貸也開始悄然收緊。

11月29日，《證券日報》從農業銀行相關人士處瞭解，目前該行的住宅貸款開始執行“認房又認貸”政策。這也意味着，只要借款人利用貸款購買過一套或者以上的住房，再次申請貸款買房時，將被認定是第二套及以上住房。而除農業銀行外，招商銀行在北京區域也開始執行上述信貸政策。

此前，北京的“930”新政中對二套房貸款，只看購房人名下的房產數量，並不要求銀行執行認貸政策。不過，根據“930”新政的規定，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

對此，有業內人士指出，“銀行收緊信貸，一方面可能確實是為了配合樓市的整體調控，另一方面，年末銀行的信貸額度所剩無幾，從往年的經驗來看，很多銀行都會在此時收緊房貸，市場對此也已經習慣了。”

據悉，11月份北京的新房和二手房成交量雙雙下滑，其中二手房成交量更是創下春節後的月底新低，局部區域的二手房價格更是明顯下調。

11月12城加碼調控

而在北京收緊樓市信貸前，11月28日上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局便聯合印發了《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，要求自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低於35%;在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

同日，上海市住房公積金管理委員會印發的《關於調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，則嚴格要求執行公積金差別化信貸政策，調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元，並停止向已有兩次公積金貸款於記錄的職工家庭再行發放貸款。

此外，中國人民銀行天津分行官方網站也在11月28日當天，掛出了由該行與同天津銀監局聯合發佈的《關於進一步加強住房信貸政策管理工作的通知》，對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%;但對非本市户籍居民家庭，在市內六區和武清區範圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。

實際上，在上海和天津加碼調控前，僅11月份便有包括石家莊、福州、杭州、深圳、武漢、東莞、成都、廣州、西安、南京在內的10個城市升級了調控措施，並加大了落地執行的力度。

本次調控或持續一年

中原地產首席分析師張大偉表示，上海、天津等升級調控的城市都是房價前期漲幅較高的，從10月份房價走勢看，兩地的漲幅雖有所放緩，但仍處於上漲通道，本次調控升級顯然是為了抑制當地繼續上漲的房價。而從市場走勢看，11月份住宅成交量開始明顯下調，疊加這些調控措施後，預計市場會繼續降温。

“最新的政策，主要特徵就是認房又認貸，基本恢復到2014年‘930’之前政策力度。預計其他一線城市及漲幅比較大的二線城市，後續都有可能部分恢復認房又認貸的政策，這對市場的改善需求打擊非常大。”張大偉認為，本次調控週期起碼會持續6個月—9個月，甚至有可能週期拉長到2018年，22個出台調控的城市，整體房價將出現10%以上的下調空間。

實際上，密集出台的調控政策已經起到了一定效果。上週，全國各地新房成交量再度下滑，且絕對值為“十一”調控潮以來的單週最低位。中原監測的40個城市數據顯示，上週新建住宅成交面積環比下降10%，其中一線、二線城市分別下降7%、14%，三、四線城市微升1%。在調控整體收緊後的兩個月內，新房成交正呈現出逐周走低之勢。11月份前4周的40城市新房合計成交量較10月份同期下降約兩成，且各線城市均現回落。二手房市場成交量也逐步走低，上週中原監測的21個城市二手住宅成交面積環比下降5%，且持續4周成交量環比下滑。11月份前四周的二手房合計成交量較10月份同期下降約5%，其中蘇州、上海的降幅已近三成。值得關注的是，上海中原經理指數9月份以來基本處於持續下行走勢，且近兩週均在50%臨界值以下，即過半的經理人看跌，這意味着後市預期及市場信心不斷趨冷。

此外，根據中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月29日，北京當月二手房住宅合計簽約18055套，全月成交不足2萬套已成定局。而這一數據也是2016年下半年的最低值，並連續2個月在2萬套左右徘徊，預計12月份市場成交量也很難升至2萬套以上。同期，北京11月份新建商品房住宅更是僅成交2605套，全月不足3000套，同比、環比皆繼續下調。

業內人士指出，北京近期出台的政策力度是全國最大的，對市場影響很大，從北京11月份住宅市場的變化看，局部區域的二手房價格已經出現明顯下調。