房價，你給我站住

最近，天津、上海、濟南的樓市又是一番驚心動魄。

島妹在上海的朋友一頭黑線地説，剛湊齊的首付款又不夠了。上海連夜發佈新政，首套住房首付比例不低於35%；在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，申請商業貸款（認房又認貸）購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

類似的如天津，居民家庭首套房商貸最低首付比為30%，有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例為40%；濟南，各銀行全面暫停個人房貸業務至11月末，12月的政策尚未可知。

上一輪調控是在“十一”前後。也就是説，短短兩個月不到，這些地方又開始了新一輪的調控加碼。

為什麼如此急迫？

瘋狂

相比去年的股市瘋狂，今年10月前的樓市也有的一拼。

數據顯示，到今年9月，70個大中城市房價有63城上漲，23個城市房價環比漲幅超過2%；杭州、福州、濟南、鄭州、無錫5個城市，環比漲幅超過5%，刷新8月份創造的歷史紀錄。其中，無錫以8.2%的數字，位列漲幅榜首位。

此種背景下，各地政府放出樓市調控大招，邏輯易懂。10月統計局再出數據時，市場反應很配合地量價齊跌。

可沒多久，一些城市房價又出現回暖反彈跡象。本着“樓價你若安好，便是晴天霹靂”的原則，政策自然要加碼動真格；政府調控的決心以及急迫性顯而易見。同時，臨近年底，今年保GDP的目標應該有準兒了，因此調控加碼，實際上也有政策空間。

為什麼如此急迫？

原因不外乎樓市此前過高的槓桿和過快增長的房價。據專家測算，以中國目前各地的建設情況和人口情況來對比，如果是單靠自住需求，房價一般不會大漲、暴漲，一年漲個10%、15%，是自住需求驅動的合理漲幅。

而房價一旦出現一年漲幅30%以上，大部分情況就是投資投機者開始活躍了。要知道，今年前三季度，全國商品房銷售額80208億元，同比增了41.3%！而根據中國房地產業協會的最新的統計，到今年十月，北京、上海、深圳、杭州、青島、南京六個城市，房價同比分別上漲了41.18%、32.78%、23.45%、15.08%、11.54%、38.14%。

根據中國社科院編寫的《中國住房發展報告（2016-2017）》，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險；其中，深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州，成為住房估值風險最高的10個城市。

如此脱繮野馬之勢，也就不得不“下下火”。

地王

與猛烈而直接的調控齊飛的，是各地層出不窮的“地王”。

比如，不久前在武漢，5宗地塊正式掛牌，其中位於漢正街東片的一塊住宅及商服用地，起拍價就達126億元——未經加價，便已超越了武漢迄今為止土地拍賣中最高的成交價，新晉“地王”相霸氣側漏。前不久，廣州、武漢、長沙、廈門等地的“地王”也爭先恐後地橫空出世。

很多人不解，既然樓市已經在降温，為什麼還有那麼多“地王”出現呢？難道樓市是假摔？

首先，不得不提土地市場的相對滯後性。之前的房地產市場過熱，經過一番調整，樓市總體降温。但這種降温要傳導到土地市場，還需要一段時間。

更重要的是，“地王”頻出，土地市場的供求關係是決定因素。一些地方政府是土地市場的唯一供給者，什麼時候推多少地塊，都由政府説了算，幾乎壟斷了土地供應市場。近幾年，不少城市土地供應量明顯不足，人為造成的土地匱乏，使得物以稀為貴。在走高的地價面前，房企為了補充庫存，自然不遺餘力，尤其是遇到不可多得的優質地塊時，更是拼了命也要爭個頭破血流。

據統計，2016年前三季度，全國土地出讓面積同比下降4.8%；形成鮮明對比的是，2016年前10個月，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元，同比增長15.2%％——去年同期，這一數字是降幅超過25%。

地賣得少了，收入卻明顯增了，一些地方政府的飢餓營銷也是玩得溜。

另一組數據更讓人咋舌。據機構估算，地方政府從房地產交易中所得（包括土地出讓金和11種房地產相關税收），占房地產銷售額的3/4以上。比如2014年，全國商品房銷售額為8.73萬億元，其中，土地出讓金和11種相關税收就達6.56萬億元，佔到75%。

地賣得貴，誰最高興？誰受益最多？顯而易見。

所以，一個個“地王”動輒溢價翻番，真的不是房企們人傻錢多不在乎嗎，而是羊毛出在羊身上，最終壓力還是傳導到廣大接盤俠肩上。

另外，人民幣持續貶值，同時市場對其貶值預期進一步增強；但對地價這一稀缺要素，市場仍持增值預期。

換句話説，與其把錢放手裏貶值，不如去買地先囤着，那些優質地塊即使眼前溢價多了些，但遲早還是能賺回來的。如此保值增值的好辦法，也讓房企實現了手裏有地、心裏有底。

換句話説，單純的“限貸限購”，實質上難以改變預期，政策的調控已經出現“耐藥性”。尤其是在土地供給不足的熱點城市，企業只能加槓桿硬着頭皮拿地，否則就有可能被洗牌出局。用業內人士的話説，在對樓市用限貸限購政策“猛藥去急症”的同時，如果不真正從供給段去槓桿，新一輪調控也可能陷入“嚴一年，松兩年，屢調屢漲”的怪圈。

角色

回頭來看，本輪樓市為什麼被推得這麼熱？要回答這個問題，先來看看相關的各種角色：政府、房企、非房企、個人。

無論是對中央還是地方政府而言，房地產業對經濟的意義不容小覷。房地產業作為產業鏈較長的行業，對投資與消費的拉動作用明顯。

2016年前三季度經濟形勢發佈會上，國家統計局新聞發言人盛來運就説到，“三季度房地產市場銷售形勢還是不錯的，商品房銷售量增速繼續保持高位。今年以來房地產對經濟增長髮揮了一定的支撐作用。”他提到，這個貢獻率約8%。從他的話語中，“不錯”“支撐作用”等字眼，似乎體現了一種認同房地產銷售大增、為拉動經濟做貢獻的小確幸。

但同樣，他也提到，“目前房地產市場高燒開始褪去，房價開始趨穩”。島妹有點迷惑，按這種説法，之前的房地產過熱是高燒，但這種高燒對經濟增長髮揮了一定支撐作用，如今高燒褪去，似乎又有些依依不捨？恐怕，這些言辭中流露出的不夠堅決的態度，也容易使部分地方政府心懷幻想，走走過場。

説到地方政府，在中央與地方財權與事權不匹配的情況下，土地財政成為重要依賴，為了賣地尤其是賣出高價地，恐怕其原本就有助推樓市的動力。

房企自不必提，非房企為何也加入炒房行列？原因很簡單，有利可圖。

在寬鬆的貨幣政策下，M2增速長期大幅高於GDP增速和CPI漲幅之和，市場上的錢越來越多，總要有個去處好掙錢吧？股市去年剛發災，債市容量有限，房地產市場成為不二之選。有研究人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業主要業務是炒房，不少新三板上市公司融來的資金，直接或間接進入了房地產市場。更不用説，某上市公司賣學區房就能保住殼資源之類的，我們也許當成笑話，但人家正經掙的是白花花的銀子。

在各方力量的推動裹挾之下，老百姓心如浮萍，一邊着急地湊着首付，一邊越漲越買，越買越漲。如今，政策加碼，看來是要生生地把熱錢擠出樓市。擠出去以後應該去哪兒呢？政府當然是希望其進入實體經濟。然而這困難也是不小，實體經濟增長乏力，賺錢也慢，賺慣了快錢的資金哪裏受得了這份寂寞？

這不，樓市剛降温，炒房資金就忙着搬家到股市，最近股市已經開始升温，有機構還打出股市成為最大“蓄水池”的口號。另一邊，大蒜今年漲幅更是達到了69%，豬肉價格蠢蠢欲動。

炒完樓市炒股市，炒完股市炒超市。這樣的怪圈該怎麼跳出來？看來也不是一時半會能解決的。

今天又有人問島妹，既然政府又調控了，這房價是不是會來個大降？島妹只好苦笑：降多少算降啊？腰斬？（敲黑板）看標準表述，調控的目的是“促進房地產市場平穩健康發展”，不要會錯意哈。這不，前兩天王健林在印尼就説了，“中國房地產有泡沫呢，可能是最近這麼些年比較大的泡沫了”，但是，“絕對不會崩盤”。（文/霍木桐）

（來源：俠客島）