當"一線城市房價估值過高",房價要變化了麼

自9·30新政以來膠着的房市一直牽動着廣大百姓的心。

11月30日，中國社會科學院財經戰略研究院編寫的《中國住房發展報告（2016-2017）》發佈。報告通過建立“中國住房市場風險監測體系”測度發現，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險。包括北京、上海、深圳等一線城市和鄭州、天津、廈門等熱點二線城市的10個城市被認為住房估值風險最高。

這一結論意味着什麼？是不是説一直以來不少人期盼的“房價下跌”要成為現實了？並非這麼簡單。

這份報告分析認為，估值過高的住房市場有較大概率出現房價增速下滑或房價下跌，其估值指標可能長期向着均值恢復。也就是説，這些城市有較大可能出現房價增速下滑，或者是下跌，但具體有多大可能，哪個城市出現增速下滑，哪個城市下跌，報告並未説明。鑑於以往對房價“看多”、“看空”引起的爭議，報告採取了穩妥的立場。

北京大學房地產問題專家董黎明對海外網表示，對一線城市房價是否存在風險，學界存在各種意見。也有意見就認為，一線城市土地供給有限，又存在來自全國的需求，在目前製造業不景氣的情況下，大量“熱錢”自然有流入房地產市場的衝動，這些因素支持了一線城市房價的堅挺。由於房地產長期的漲勢，中國民眾已經形成了“房價會一直漲”的預期，在當前經濟形勢、房地產政策不發生根本變化的情況下，一線城市房價不存在大跌的可能。正像王健林日前在接受採訪説的那樣，中國房地產有泡沫，但不會崩盤。

不過，*不會崩盤，並不意味着不會週期性下調。*事實上，據北京日報報道，9·30新政後，北京多個此前二手房的熱門區域，都出現部分大户型下調價格的情況。大户型住房大多屬於本輪調控中的“非普通住房”，貸款首付比例大幅提高，這造成了買家的減少，一些急需出手的賣家因此不得不“減價”。在住宅市場上，大户型住房兼具居住和投資功能，是限購後高端投資者的首選，因而多次“領漲”房市。而此次大户型住房價格的下調，也可能會引發擴散效應。畢竟，房地產是存在週期的，有漲也有跌，長線的上漲並不意味着不會出現調控政策下的週期性下調。

自9·30新政推出以來，以一線城市為首的大中城市過快上漲的房價得到遏制，但仍存在報復性上漲的“多頭”力量。日前，上海等地出台了新的房地產調控政策，顯示出政府調控房價，讓樓市“軟着陸”的決心。對此，有社科院金融專家建議，採取資本項目管制，引導房產資金導向實體經濟。也有專家認為，應增加一、二線城市土地供應量，調控房地產上漲速度。董黎明表示，政府對於漲勢較高的城市會加碼調控政策，在特殊條件下，還可以採用行政手段，比如北京市對通州副中心的限購政策；不過這些政策也是“雙刃劍”，在給房市降温的同時，也會產生其他效應，包括降低經濟增長速度等。

另一方面，房地產市場的規範、穩健發展需要超越行政手段的制度建設。根據《中國國土資源報》近日報道，國家土地總督察辦公室近日發出通知，即日起開展推動地方不動產統一登記制度落地實施情況督查。不動產實名登記制度的推行，有助於國家全面掌握居民的住房等不動產持有情況，並將作為徵收房地產税收的依據，受到了各方矚目。

作為在房地產領域一項着眼長遠的制度建設，國家已成立不動產登記局，專門推進該項工作，體現出建立該項制度的決心。由於不動產登記制度牽涉到多個部門和各方利益，目前仍處在推進階段，但已經開始加速。這些制度的建立，有助於“擠出”目前大量存在的“閒置房產”，能改變民眾對於房價的心理預期，將對房地產市場產生深遠影響。（執筆/王少喆 海外網評論員）