人民幣走低港元資產吃香 內地客狂掃香港豪宅

港元資產吃香 內地客全款狂掃香港豪宅

記者 羅琦

除了愛買豪宅以外，這些內地“金主”們都傾向於一次性付全款，讓不少資深地產經紀直呼“太有錢了”

身處內地一線城市的李明（化名）在11月已經第3次到香港看房了。和很多高淨值人士一樣，他對人民幣幣值不斷走低有着深深的焦慮感。

“好像什麼都沒做，資產就縮水了10%。”李明説。

在朋友的介紹下，他找到了一位值得信賴的地產經紀，由這位經紀負責幫他在香港看房。“地段好”是李明挑房的首選，於是這位經紀幫他物色了香港地鐵九龍站和跑馬地的幾處豪宅，隨着人民幣貶值的速度加快，李明希望在本月能敲定房子。而他的最大目的，就是分散資產組合，並且可以收取較為可觀的租金。

由於香港實行聯繫匯率制，港元匯率盯住美元，近期港元對人民幣的匯率也一路上行，至0.887；而在2014年初，港元對人民幣匯率曾一度下探至0.77左右。意即如果1000萬元人民幣兑換為港元，期間的匯率損失已逾100萬港元。

像李明一樣，近期赴港買房的不在少數。地產顧問公司萊坊的數據顯示，內地買家在香港的豪宅市場表現非常活躍，今年前10個月，價值達3000萬港元以上的一手豪宅交易中，內地買家佔27%；同期，在僅計算最大金額的前30宗交易中，內地買家所佔比例更大，達到47%！

除了愛買豪宅以外，地產界人士對《第一財經日報》稱，這些來自內地的“金主”們都傾向於一次性付全款（full pay），其富裕程度更讓不少資深地產經紀直呼“太有錢了”。

新盤獲超20倍認購意向

就在11月30日，在奧運站附近，幾名地產經紀為了搶客在大打出手，他們都是代理恆隆地產（00101.HK）新推出樓盤“浪澄灣”的地產經紀。這一樓盤總共只推出183個單位，卻在過去5天收到了4333張認購意向書，而在看房的人羣中，大約有20%是內地人。

而在旺角的另一新盤“麥花臣匯”，也出現了內地豪客的身影。這位“金主”一口氣買下5套房子，涉資超過5700萬港元，平均每平方英尺價格為17000港元。如果以這批單位的成交價計算，這位“金主”要交納1710萬港元的税費。

長實地產（01113.HK）旗下的維港·星岸也非常誇張，最近獲一組內地客人連續購買兩個高層單位，成交價超過1.15億港元，按理新買家需要付30%的税，大約3466萬港元。不過根據樓盤的優惠政策，長實地產將為新買家代付10.875%的印花税，買家實際需付2210萬港元的税費。

美聯物業住宅部布少明稱，內地人瘋搶香港房子的最大原因是人民幣貶值，由於這個因素還在不斷髮酵，很多內地高淨值人士都跟風來配置港元資產。而港元採用聯繫匯率制度，與美元掛鈎，可以達到分散資產配置的效果；另一方面，內地目前對於樓市有調控政策，所以令這些高淨值人士來香港買房。

令布少明倍感驚訝的是，不少內地人在買豪宅的時候，都是“付全款”，這讓從事地產行業多年的他也不禁感嘆，“他們真的很有錢！”

奇力地產董事李梓麟對《第一財經日報》記者稱，在他接觸的客户中，有一半左右都是一次性付款的客户，主要因為不少客户資產不在香港，香港的銀行機構未必會批准這種跨境貸款，而要視乎買家的背景和財力來衡量。李梓麟在向內地客户推銷房子的時候，也都會提醒客户，要他們儘量預留一大筆現金，以防香港銀行不批准貸款。

樓價至少升31%才能回本

實際上，內地人在香港買房的成本非常高。從11月5日起，香港特區政府推出樓市新的調控政策，將住宅物業印花税統一上調至15%，適用於所有個人或公司買家，只給首次置業和換樓性質的香港永久居民豁免。

此前，根據香港特區政府規定，所有非香港永久居民購買住宅物業都需要繳納“買家印花税”（BSD），這一税率為15%。這意味着，內地人如在香港買房，光是交税就要30%；加上律師費、經紀佣金大約1%，前期成本已經接近31%。換句話説，投資香港房產，未來價格必須升31%才能回本。

而更為誇張的是，香港特區政府為了打擊炒樓，特別徵收了額外印花税（SSD）——如果買家持有房產在6個月以內就要賣房，需要繳納20%的税；如果在1年內但超過6個月要賣房，税率為15%；如果是3年內但超過1年，税率則為10%，讓買家難以套現。

為何在這種情況下，還是會吸引如此多買家來香港買房？

萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文告訴《第一財經日報》記者，在2011年的時候，在人民幣還有很高升值預期之際，內地人更傾向於把錢留在內地，那時內地人買香港一手房的佔比只剩下10%至15%。但隨着人民幣的貶值，確實是讓很多資本趁政策沒有完全收緊的情況下，趕緊“跟風”赴港買房；另一方面，很多香港的發展商承諾給予內地買家税務優惠或補貼，或直接在樓價上打折，變相減輕了內地買家的購買成本。

布少明透露，目前香港的開發商給的補貼幅度大約在8%至15%之間。此外，由於買賣二手房手續複雜，除了要看房，也可能還要討價還價，不適合很多隻想一次買幾套的內地豪客。

李梓麟則認為，在如此高的成本下，來香港買房的內地人會越來越少，目前來香港買房的內地客户已經越來越謹慎，他預計，這一買房浪潮可能會在聖誕或者農曆新年後退去。

供需失衡推高香港樓市

內地豪客在“撒錢”，那麼究竟香港樓市，未來能不能升值40%呢？林浩文給出了一個讓人深思的答案。

林浩文預計，明年香港樓價整體波幅為5%，由於市場需求非常強大，中小型住宅的房價不可能跌，除非外圍環境有很大的挑戰，如金融風暴、股市大跌。從現在的情況來看，香港樓市比較穩定，但是成交量非常不健康，對香港的地產發展非常不利。

萊坊預計，今年總住宅銷售量大約只有50000宗，而香港特區政府在今年11月將雙重印花税提高至15%，以壓抑投資者需求，讓樓市的成交量進入一個不健康的狀態。因為相比過去每年十幾萬宗的成交量，每年5萬宗的成交量已是被“腰斬”。

在這種情況下，香港的中產人士無法成功買樓，會令社會的流動性減慢。“這對香港的經濟非常不利，對香港的整體社會發展也不利。”林浩文憂心忡忡地説，這種做法只會讓更多的人排隊住香港公屋，變相讓香港特區政府承擔更大的壓力。

目前，香港的公屋等待期已經達到5年或更久。樓市價升量跌，讓香港的中下階層承受了最大壓力，他們的所有積蓄都只能用作租金支出，對香港的持續性發展也有很大影響。而林浩文最擔心的情況，就是不論是公屋的供應量還是私人住宅的供應量、土地供應量，都追不上現有的龐大需求量，這種供不應求的局面只會令香港的房價繼續上升，導致長期失衡。除非有“黑天鵝”事件發生，否則這種局面很難逆轉。

值得高興的消息是，暫時沒有內地買家哄搶剛需盤。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，香港中小型住宅市場，以香港本地買家為主；第三季度樓市回升，吸引香港本地買家大量入市，但並沒有見到內地買家大舉南下買樓。2016年三季度，整體中小型私人住宅市場，已知內地個人買家佔成交宗數比例7.3%，佔金額比例8.2%，環比減少約0.6個百分點，佔比也是一年以來最低。