“神奇反轉”在樓市 ：推盤隨時換

“930”新政之後，沸騰的樓市逐漸歸於平靜。以9月30日北京發佈樓市調控新政為節點，這一時間點的一前一後，樓市上演着一幕幕“反轉”情節。

新房原本賣剛需突然變改善

“原本説要賣高層產品，開盤時突然通知改賣價格更貴的小高層。”早在今年8月份，市民楚女士就看中了位於順義馬坡的北辰墅院1900項目的三居户型。“當時由於太搶手，第一期開盤沒搶上，在售樓處做了購買意向登記後，就一直等下期開盤的消息。”楚女士説。

記者瞭解到，北辰墅院1900項目目前已是現房銷售，包括別墅、高層和小高層產品。今年8月初，其開盤的首期高層產品均價僅為約3萬元/平方米，這一價格在當時漲聲一片的樓市中，可謂低價了，當時同區域內的樓盤均價已達到4萬元/平方米以上。

在等待開盤的這兩個月期間，楚女士多次通過電話向售樓員詢問開盤時間及細節，售樓員均表示，還要開和上期同樣的高層產品，價格預計在3.5萬元/平方米左右。楚女士看中的是一套121平方米的三居室，如果按照3.5萬元/平方米的單價計算，總價約423萬元。

10月初，也就是在調控新政出台以後，楚女士接到銷售人員的電話，此前遲遲未見加推新房源的北辰墅院1900項目終於“有動靜”了。但是銷售人員卻告訴楚女士，這次開盤的是更舒適、更高端的小高層，均價要達到四萬一二左右。“一直説要開的是共有18層樓高的高層，怎麼又變成了有12層樓的小高層?關鍵是價格每平方米多了七八千元。”楚女士對此十分疑惑。

“現在出調控新政了，市場可能會往下走，所以我們臨時決定，改推更高端一點的產品。”銷售人員説。原來，是因為“9·30”新政之後樓市“一夜變天”了，開發商“反轉”了所要推出的產品類型。剛需購房者對於市場的變化更加敏感，在樓市不景氣的時候，改推高端產品，因為改善型客户更具有購買力和抗市場動盪的特性。

二手房漲價毀約“搬石頭砸自己腳”

新政之前，二手房交易過程中業主毀約漲價的例子屢見不鮮。有的業主“成功毀約”，有的則卡在了930新政這個時間點上，“毀成了”卻沒漲上去。

記者從鏈家中介瞭解到，東五環一套125平方米的三居室，9月份掛牌時，正值市場的高燒期，好房子一出來瞬間就被搶下，網上能搜到的房子幾乎都有瑕疵。由於市場好不愁賣，業主跟中介公司約定，只有每週六、週日的中午兩個小時可以看房，以避免不間斷地看房對自身生活的打擾。上述業主的掛牌總價為630萬元，這一價格在同區域內並不高，具有競爭優勢。

第一次看房，業主就被門外的陣勢驚呆了。四五個經紀人帶着近十組客户，足足有十多個人，一起湧入了這套房子。一般來説，都是看房後經紀人再約有意向的客户和業主見面細聊。沒想到那天有看房人當場就決定可以簽約購買。這時，業主反而説還要和家人商量一下，隨後就把總價上調了25萬元。

難以預料的是，剛漲價沒幾天，就趕上了“9·30”新政，二手房市場遭遇速凍。無奈業主又將剛漲上去的25萬調了回來，但這一次看房客户明顯減少。因為業主是換房，已經敲定了新房源，於是開始着急賣房。該業主索性直接將鑰匙寄存在中介，將“只能週末中午看房”改成“可以隨時看房”。即便如此，最終的成交價是610萬元。當初自作聰明的漲價主張，最終卻少賣了20萬。

從630萬元到655萬元，再到630萬元，最終成交610萬元，這一輪迴正是新政對二手房影響的市場寫照。

成交數據也顯示，二手住宅市場成交量連續下降，業主報價指數下降，二手房成交量價均有下降趨勢。北京中原市場研究部統計，11月14日—20日這一週，北京二手住宅報價指數為50，環比下降了1.98個百分點。報價指數再次下降，業主調漲趨勢得到遏制。在市場價格鬆動的情況下，大家都不想做“接盤俠”，房客觀望情緒更加嚴重。

商住從聞風而動到置若罔聞

在北京樓市中，“商住”這一類產品的角色似乎是個特殊的存在。有時，因居住功能缺乏而被視為雞肋，價格徘徊不前。有時，又因為低總價、不限購被投資者瘋搶。

從去年下半年開始，北京樓市中就掀起了“商住熱”。在這期間，一波又一波的“商住全面限購”的傳言四起，包括不少投資客在內的購房者聞風而動，開啓了搶購商住的模式。如今，在樓市調控新政之後，喧囂一時、風頭大大蓋過住宅產品的商住市場，冷清了許多。

今年端午節期間，在“北京商住將全面限購”的傳言充斥樓市，不少商住開發商藉此煽風點火，在商住原本就火爆的市場環境下，加上銷售人員的大力“忽悠”，端午小長假期間商住成交創造了歷史新高——假期三天，北京成交套數排名前十的項目均為商住產品，其中排首位的項目尚峯壹號三天實現簽約941套，林肯公園簽約636套。

“住宅沒有資格買，商住再被限購了，就更沒機會了。”曾經在商住項目看過房的黃先生，這一年來不斷接到銷售人員有上述説辭的推銷電話。

就在前兩天，黃先生又聽到了一種傳聞，“未來將不再有買一送一的LOFT小户型產品”。“以前聽到類似的消息，還真是有點動心想買，一年來聽得多了，反而覺得這類產品已經積累了大量炒作的泡沫。”黃先生説。

即便這次消息是真的，黃先生對此也並不感冒。事實上，黃先生所聽説的“未來將不再有買一送一的LOFT小户型產品”，並非空穴來風。近日，有媒體報道稱，政府已向開發商發佈通知，對已經建成未取得預售證的、正在建設的和未取得建設工程規劃許可證的商住項目新增了要求，包括對未取得建設工程規劃許可證的項目的層高限制，通知中規定，200平方米以下的商住層高控制在3.6米以下。開發商正是抓住了這一點，大肆宣揚，小户型LOFT可能就此消失。

不過，此次購房人不買賬了。數據顯示，商住成交近幾個月呈現大幅下滑。北京中原市場研究部統計，“930新政”之後，北京商住公寓成交量均未超2000套，10月首周(10月3日-9日)成交985套，環比下降65.2%。10月31日-11月20日這三週的成交量均低於1000套，最低時僅為421套。北京中原市場研究部認為，政府發佈的通知導致很多商住項目開始重新規劃和調整，這將影響未來商住公寓的供應數量和時間，再加上對“商改住”的限制，商住公寓市場的熱度將快速消退。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，商辦公寓不限購的特性，使得其成為投資需求的樂土，但面臨市場調控，房價漲幅趨緩時，這部分客羣的消失速度也就更快。投資型市場一個鮮明的特點是漲得越兇，跌得也就越狠。因此，儘管商辦公寓產品同比去年的成交漲幅極為驚人，但當前的銷量也同樣表現出勢不可擋的下滑趨勢。