需求依舊龐大 北京二手房言“跌”很難

“9.30”新政的出台至今已滿兩月。新政影響力也已波及到房地產市場的各個方面。而首當其衝的二手房市場更是出現了明顯的降温。根據數據顯示，無論是10月份的成交量還是11月份，都難以再匹及今年的高峯期。

一時間，對於二手房的“唱衰”聲便不絕於市場之中。但對於整體市場來説，北京二手房出現量價齊跌的可能性微乎其微。這一方面是因為新政的出台讓絕大多數購房人只是轉而觀望，而另一方面則是依舊不平衡的供需關係所隱藏的反彈能量。

真實房源促進房源成交

一方面需求量依舊保持旺盛，另一方面新政也篩選出出售意願更高的房源。而這兩點的結合也為北京二手房後續成交做出了鋪墊。

實際上，在新政後，有意購房的人不難發現，幾乎所有中介機構掛牌出售的二手房源明顯減少了。

一時間，不少購房人得出了“成交下滑的背景下，房主放棄掛牌”的結論。但對於真正的市場情況來説，卻並非是這樣。

據朝陽區酒仙橋區域中介門店經紀人介紹，近一個月時間裏，區域內二手房源下架量差不多是之前在售房源的一半。其中年代較久的南十里居小區目前僅有3套房源在售，而之前該小區的房源在10套左右……

而這樣的現象並非是個例。無論是在成交集中的朝陽，還是今年爆發的東西城，自10月起，幾乎所有中介門店的掛牌房源都在減少。

而據中介人士介紹，減少的房源絕大多數還是信息虛假房源和缺少“三證” (業主租售委託書、房產證複印件和業主身份證複印件)的房源。而按照新政後針對二手房的規定，如果缺少“三證”中任何一個證件，都必須下架。

“事實上，對於房源的規範實則也加速了二手房的成交”。我愛我家東四環一門店的店長表示，能夠給中介提供“三證”的房源一般都有出售意願，為此可以縮短成交流程。另外，相比新政前“爆棚”的看房人，現在看房人確實在減少。“但以前20人看一套房，現在10人看一套房，對於成交來説沒有多大的影響。因為有意出售的好房源，即便看房人只有個位數，也肯定有人買。”

市場交易開始回暖

對於北京不少二手房購房人來説，新政的出台無疑是一件非常值得慶幸的事。因為政策的出台，看似“堅如磐石”的二手房出現了鬆動。

根據多家數據機構的數據顯示，北京二手房市場也確實出現了一定程度的下滑。根據偉業我愛我家集團數據顯示，11月13日—20日，二手商品住宅成交4376套，相比上週繼續下滑了3%左右。

持續下滑的成交量給與了不少購房人二手房房價“會跌”的信心。然而，市場卻並未作出下跌的反應。相反，二手房市場卻出現了回暖態勢。

據市住建委網站數據統計，11月25日北京二手住宅網籤量為1046套。比11月24日518套大增528套。而在11月23日，二手房的網籤量實際也達到了738套。不難看出，在經歷了低谷的二手房已經開始回暖。

而據房天下數據研究中心提供的數據顯示，截至11月27日，北京二手房總計網籤量達19658套，其中二手住宅網籤16349套。而相比去年同期，北京二手房總計網籤量也才19942套。

“事實上，今年的二手房市場似乎就沒有‘冷’過。”一位不願透露姓名的業內人士表示，去年北京二手房的單月成交量幾乎在20000套左右。只是今年的市場情況特別好，出現了單月30000套甚至40000套的情況。而如果單純拿今年10月或11月的市場數據比較，就今年而言確實跌了，但如果跟去年比，二手房成交量則是一直很平穩。

“但如果看價格，去年才3萬元/平方米的均價，如今均價卻已經達到3.5萬元/平方米左右。”上述人士表示，如果二手房出現下跌的情況，必定是量價齊跌的情況。但現在量穩價漲的情況，只能説明二手房的需求量還很大。

高需求難以扭轉高房價

真實房源的增加加之穩定的成交量，讓北京二手房市場言“跌”還為時尚早。但對於二手房市場而言，真正難以出現房價下跌的原因還在於高企的需求量。

據記者瞭解，對於當前二手房市場來説，購房大多集中在剛需購房人和改善類購房人。由於新房供應的缺失，越來越多的購房人被迫轉向二手房市場。而在諸如安居客、58同城、趕集網等二手房信息平台上，購房人對於二手房房源的關注度還保持較高水平。

“原本因為北京新增土地供應會重新為剛需購房人打開‘大門’，但從現在來看，還很難實現。”北京某房企負責人表示，新政後“70/90”政策的實施讓包括自己在內的不少購房人都看到了“低總價”房源的將出現集中入市的情形。

然而，隨着土地拍賣，“全部自持”、“以租代售”的出現讓剛需購房人轉向新房市場的大門沒有“完全”打開。對於未來“模式”的不確定性，讓不少購房人依舊會將二手房當做第一選擇。

“需求不降下來，房價肯定還會保持上漲的態勢。”上述負責人表示，二手房作為最接近市場的產品，近幾年的價格一直是以市場為導向。而從不斷上漲的價格來推斷，就目前的需求量來説，二手房市場還很難滿足。

剛性需求降不下來，改善需求又不斷的湧入，使得北京二手房出現“量價齊跌”的可能性也變得“微乎其微”。

“更為值得一提是，隨着改善需求的湧入，換房成本也在不斷的提升。”某互聯網中介負責人表示，從目前市場來説，高品質的大户型產品已經成為市場所追捧的產品。這些產品的價格只要不是太離譜，大多在1周左右的時間便可成交。

該負責人表示，從今年成交的大户型產品數據來看，絕大多數都是“連環單”。而隨着大户型產品的走俏，換房成本也在提升。

據記者瞭解，以酒仙橋板塊為例，四居目前的售價都在1000萬元左右，而三居的價格在700萬左右，之間相差了300萬元。在去年，這一區間僅為250萬元。而隨着改善需求的不斷入市，其之間的差距也在不斷的拉大。

但對於近期的二手房市場來説，擠掉了投機“虛火”的市場也開始逐步迴歸於理性。

然而，對於明年的二手房來説，在高需求下的格局難以打破的背景下，“跌”真的很難。