多城市場火熱依舊優質地供不應求

自全國多地在9月末陸續公佈新政以來，多個城市的樓市成交量出現了不同程度的降温。然而，在多個城市已紛紛在土地招拍掛政策上出台嚴格限制的同時，房企依然在北京、合肥、福州、武漢、長沙等城市瘋狂搶地。

多城土地市場火熱依舊

就在11月30日，合肥迎來首場“限價+搖號”式土拍。在嚴格的政策要求下，這次土地出讓還是吸引了近百家房企參與，8宗地塊共獲得了108.34億元出讓金，其中五宗地塊的溢價率均超過150%，甚至200%。

在最近的全國土拍市場上，合肥並不是個例。同樣是在11月30日，濟南出讓的7宗土地中，有兩宗地的競價輪次突破百輪，溢價率超過150%。

11月28日，杭州主城區7宗土地成交，包括3宗涉宅用地和4宗商業用地，成交金額達133.9億元。其中，丁橋宅地溢價率達100.73%，三墩北單元地塊溢價率也達82.75%，刷新板塊樓面價。

回溯至11月22日這一天，廣州、武漢、長沙三個城市同時迎來土地出讓。其中，廣州推出10宗地塊，在超過40家房企的爭搶下，土地出讓時間竟持續了近9個小時。武漢雖然在出讓地塊中有5個地塊觸動“熔斷機制”，但仍然誕生了總價為110億元的單幅地塊，且當日入賬近197億元。長沙出讓的梅溪湖B-39地塊，以180%的溢價率競出，9240.8元/平方米的樓面價更是刷新了長沙的最高紀錄。

在此前一天，福州公開出讓了9幅可建住宅用地，雖然首次採用了限地價、競無償提供住宅建築面積的出讓方式，仍然有8幅地塊達到限價標準，總成交金額超過117億元。

北京的土地市場也不例外。11月16日、17日，北京“9·30新政”後首批“控地價、限房價”四宗住宅地塊上市。其中三宗地進入“高標準”住宅建設環節，房企將100%自持住宅用地部分。11月28日，房山兩宗綜合商業金融服務業地塊現場競拍。其中，長陽地塊經過200多輪角逐，龍湖首開聯合體以37.8億元拿下該地，溢價率達200%。

優質地塊供不應求

實際上，在此之前，上述多個城市已經紛紛出台限購限貸政策，並在土地拍賣政策上出台嚴格限制，以試圖減少高地價的產生。但是為什麼依舊難以限制房企在這些城市的拿地熱情?

“這次福州土地拍賣有政策限制，價格方面更好把控。”一品牌房企相關負責人表示。另一方面他也坦言，從去年開始福州這類熱點二線城市的優質地塊消化了不少，現在不出手，未來這樣的地塊恐怕會越來越少。

正如他所説，福州最近土地供應表現出趨緊態勢。數據顯示，10月福州土地供應明顯收緊，供應面積僅為14.67萬平方米。雖然樓市成交量也下滑至35.52萬平方米，但供求比依舊降至0.41，呈現出明顯的“供不應求”狀態。因而房企也紛紛抓住此次集中出讓主城區地塊的機會，加碼此次的福州土拍。

而在這次土地市場成交熱潮中，南京、合肥等城市也表現出土地不算充裕的狀況。

據瞭解，南京市曾在10月5日發文要求加大供地力度，但直至11月下旬也只有60萬平方米宅地入市，並且其中還包括了超過30萬平方米有着苛刻條件的特殊宅地。而南京同期月均交易量，卻有140萬平方米。

無獨有偶，之前一直傳聞市場供應緊張的合肥，在今年7月一次性公佈50宗已被批准供應的居住土地信息，面積超6000畝。此次大面積地塊信息披露也被業內認為是為了平抑市場預期，從供應端對房地產市場進行的一次調控。

根據克而瑞研究中心統計，在剛剛過去的10月，其監控的調控城市土地成交建築面積為970萬平方米，同比大跌44%，較前三季度均值下跌57%。

“近期大多數表態四季度增加土地供應的城市，供地目標依然不高，優質宅地供應量仍然不足。”克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，這是房企在限購限貸背景下依舊熱衷於在一二線城市拿地的重要原因。

拿優質地、賭未來預期

房企選擇在市場趨冷時拿地，不僅是看中了優質稀缺地塊，似乎也有其無奈的一面。

新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷曾表示，“如果我們看當前的房價和當地地價比，這是算不過賬的。絕大部分是對賭未來預期”。北京一品牌房企相關負責人也曾對記者表示，能拿到合理價格的地塊自然好，但是為了能夠繼續在目標城市佈局，高價拿地多少也有些迫不得已。“現在賭一把，總好過失去這些潛力市場。”

實際上，房企之所以選擇在市場趨冷時拿地也是因為看到這些區域潛在的巨大購房需求。

楊科偉認為，目前調控城市的需求只是被暫時限制。回顧近年市場走勢不難發現，限購、限貸等政策並沒有從根本上滅失合理購房需求，只是將購房需求延後，並且當這部分購房羣體再度迴歸市場時，往往迎來的是需求爆發。

正如他所説，從最新月度數據來看，大多數調控城市仍然處於供不應求的局面。如京滬穗深10月份新增供應量均不足成交量的一半，蘇州10月份新領預售證更是幾近“封0”。在克而瑞監測的調控城市中，僅南京、合肥、濟南供求比大於1。

而另一方面，出台調控的城市房價增幅雖然放緩，但並未出現回落。這也給房企在這些城市拿地帶來了信心。

據國家統計局最新發布的70大中城市房價數據顯示，調控城市房價環比指數中位數為101.5，仍然高於非調控城市的100.6。就房價上漲速度而言，調控城市仍然處於領先位置。

因此，在業內看來，對於運營週期較長的土地開發而言，限購、限貸的影響有限，不會真正影響企業對地塊的價值判斷。

但與此同時，房企的拿地熱情是否會引發進一步的土拍政策限制也引起了業內關注。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對媒體表示，從部分城市土地出讓條件變化來看，也正在逐漸徵求房企的意見。因為過於複雜或苛刻的出讓條件，會間接推高房企拿地成本，尤其是地價測算成本。後續穩定土地市場的方向已經明確，其中將包括加大供應規模，以及對部分過熱市場繼續進行各類新的管制。