易憲容：認房又認貸 樓市泡沫要被擠出了？

在經濟槓桿的調控下，對於今年進入樓市的投資者來説，絕大多數都有可能被套牢，而當他們察覺時，卻可能為時已晚。

11月28日，上海、天津、濟南、廣州等城市對房地產市場開始了新一輪加碼調控，如停止短期住房按揭貸款、全面提高住房按揭貸款首付比例、改變住房持有認可規則、對住房按揭貸款審查全面從緊、按揭貸款利率上升等。

事實上，房地產市場調控已進行多次，但成效鮮見。如今年上半年國內住房市場瘋狂，中央不得不在9月30日前給地方政府下了死命令——凡是今年上半年房價瘋狂上漲的城市都需出台調控政策，以遏制住過高的房價，9·30政策至此遍佈全國。

但是，9·30房地產調控的核心是“因城施策”，中央政府希望針對不同的市場採取不同的政策，以便達到房地產調控能夠讓市場平穩發展的目的。但地方政府卻不一定這樣想，他們不希望這種調控影響當地的GDP增長。所以，除了一些城市因調控政策讓住房銷售下降外，對於多數城市來説，不僅沒有讓調控來穩定房價，反而促使部分地方政府開始進行飢餓營銷。

據中國房地產指數研究院的資料顯示，11月21個主要城市成交量按月和按年分別下降16%和22%，其中一、二、三線城市成交量按月分別降22%、7.6%和38.7%。廣州和深圳按月降幅超過30%，杭州和蘇州降幅超過50%。

但國家統計局的數據顯示，全國70個大中城市中，10月份新建商品住宅價格指數按月下降的，只有成都和烏魯木齊等6個城市，而繼續上升的有54個。其中上漲幅度最大的無錫市場，房價一個月上漲了4.9%。而房地產協會發布的中國房價指數更顯示，全國有42個城市房價按月上漲超過了5%，天津、石家莊和武漢，房價上漲都在7.8%以上。

也就是説，儘管9·30政策聲勢浩大，但這些起到的作用卻十分有限。其根本原因在於調控政策基本上沒有涉及房價上漲的根源——經濟槓桿，而只是採取了更多的行政手段，地方政府當然也不情願對繁榮的房地產市場進行調控。在這種情況下，作為一個以投機為主導的房地產市場，只會讓房價越調越高。

目前，市場在擔心，本輪調控是否會因影響GDP而投鼠忌器。所以，對於當前以投資為主導的住房市場而言，不少城市的住房銷量雖急劇下降，但房價卻仍然堅挺，甚至於很多人認為，中國城市的房價只是會上漲不會下跌。如果市場房價上漲的預期不改變，房價是不會下跌的。而房價不跌，泡沫是難以被擠出的。

基於此，自11月28日起，上海、天津、濟南、廣州等城市對房地產市場調控進行了進一步加碼。例如，上海市規定，自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於35%。在本市已擁有1套住房、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不得低於50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

不同於此前調控，這種首付比例大幅提高、住房按揭貸款認房又認貸，停止第三套住房貸款等規則，就是希望通過信貸槓桿，阻止住房投機炒作再次進入市場。對於如此低的槓桿率，住房投資者不敢輕易進入市場。所以，早些時候在房價瘋狂上漲高位進入的住房投資者要想再找接盤並非易事，只能是通過降價來解套，否則沒有出路了。

不僅如此，中央政府已經在對居民住房70年產權續期等問題予以明確。這不僅會解除當前社會上對此問題的爭論，同時也為房地產税徵收做好了準備。對於房地產税的徵收，最主要的是能夠公平公正，並通過這種税收制度來調節社會收入與財富分配關係，對此，儘管房地產税草案暫未確定，但至少已向市場表明，房地產税的徵收已不遠。

遏制中國資產泡沫，肯定是即將召開的中央經濟工作會議的重點，而當前中國最大的資產泡沫就是房地產泡沫。為了減少市場震盪，當前中央政府採取的遏制方式是温水煮青蛙。

在這樣的情況下，對於今年瘋狂進入房地產市場的投資者來説，絕大多數都有可能會被套牢。而當他們察覺時，卻可能為時已晚。從本次房地產調控再加碼來看，中央對房地產調控的決心已定，估計不把泡沫擠出是不會罷休，國人且將拭目以待。