美國房地產經紀人為何受人尊重

近期，針對泄露客户信息、掛牌虛假房源等亂象，杭州住房保障和房產管理局聯手公安、工商等部門，開展了杭州“史上最嚴”的房產中介整治行動，集中查處了一批違法違規的中介機構，同時運用大數據，上線了杭州房地產經紀行業管理服務平台，進行線上監管。由於整治卓有成效，在11月25日的住建部會議上，杭州還做了交流發言。

而最近鏈家董事長左暉的一封公開信上，稱其願景是讓全中國數百萬普通的房地產經紀人，每一位很“屌絲”的行業奮鬥者，也能擁有屬於自己的職業尊嚴。

的確，在國內，房產中介這個行業，長期以來都存在許多“痛點”，很多人對中介評價不高，覺得素質良莠不齊，而執業的門檻以及行業的地位也不算高。那麼在大洋彼岸，像電影《北京遇上西雅圖2》裏吳秀波飾演的美國房地產經紀人，有哪些不同之處呢?錢江晚報記者採訪了幾位在美國的浙江人，聽他們講講美國房產經紀人的故事。

這是一個受人尊重的職業

買賣雙方都有自己的經紀人

在美國，房地產經紀人是一個相對受人尊重的職業，買賣雙方分別有自己的經紀人，雙方用自己的專業知識為客户爭取最大利益，工作體面，收入高。

Jessica是浙江人，幾年前移民美國，在氣候宜人的南加州聖地亞哥定居。2012年，當時美國受次貸危機影響，房價連年下跌，達到了一個低點，她決定出手買一套房子。

在Jessica居住的小區裏，就有一位年近70歲的資深房地產經紀人，平時大家見面的時候經常打招呼聊天。這位經紀人雖然已經處於退休的年齡，空的時候就去醫院當志願者，但有客户找上門時依舊會接經紀業務。於是Jessica委託她幫忙找合適的房子。

在美國，待售的房子都會發布在住房資源共享系統上，房源對所有經紀人開放。不過待售房源也分好幾種類型。比如open house，一般來説隨時可以進去看房，房子裏會有賣方經紀人接待看房者;有的房子裏沒有人，稱為key call，房門鑰匙通常放在大門上掛着的一個帶電子鎖的鐵盒子裏，需要買方經紀人拿電子鑰匙打開盒子取出房門鑰匙，然後開門帶客人進去看。

這裏要説明的一點是，美國的持證房地產經紀人手裏都有一個外觀像遙控器一樣的電子鑰匙，在電子鑰匙上輸入不同密碼，就可以取得房門鑰匙，打開其代理區域內大多數房源的門。每套房源鐵盒子的電子鎖密碼會在網絡上每天更新，並且每次買方經紀人打開一套待售房源的電子鎖，該房源的賣方經紀人手機上就會收到提示，顯示是誰開的鎖。這是大數據在二手房交易中一種非常便捷的運用。

有一天，Jessica和經紀人看房時偶然路過一幢待售的open house，便轉過去看房，結果就看中了。“其實每套房源的具體情況都是透明公開的，在網上都可以查到，比如房子的建造年代、買進賣出過幾回、每次銷售的價格是多少、維修情況等等，買房者自己做點功課都能瞭解到。”Jessica説，經紀人要做的主要是幫買家談價格。不過因為美國樓市比較成熟，不像國內那麼大起大落，因此殺價通常也不會太多。

房價談妥，相當於買家確定要買房子了，這時，買方經紀人會幫客户向户籍公司認真調查房源的產權和抵押情況，並聯系專業機構做房屋狀況檢測，如果房屋的水、電、氣和結構等有損壞或老化的，由房東出錢修復，該換的換，該修的修，保證房子交到買家手裏時是完好的。“整個買房過程大概是一個半月，這位老經紀人的專業和敬業給我留下了很好的印象。”Jessica評價道。

拿執照要考試還要通過FBI調查

房產經紀人收入十分豐厚

畢業於哥倫比亞大學的陳爍在紐約已經當了快兩年的房地產經紀人，這份工作在他眼裏是個“金飯碗”。“我學的是法律，臨近畢業的時候，也為就業發愁。”陳爍説，一個朋友無心之言，讓他燃起了當房產中介的念頭，“與國內不同，在美國，房產中介是一件比較體面的工作。”

陳爍介紹，在美國，房產中介也並非想當就能當的。美國房地產經紀從業人員實行考試發牌制度，所有從事房地產經紀活動的經紀人都要完成多門學科並通過考試，合格後再通過美國聯邦調查局的背景調查，簽約經紀公司才頒發執照，取得房地產執照後才能從事經營活動。取得執照就叫做“執照地產經紀人”(licensed real estate agent)，一般agent需要掛職在一家經紀公司。之後經過四年以上實踐工作才可以拿到broker執照，這時才可以自己單獨開經紀公司。

不過，辛勤的付出也有豐厚的回報。在紐約，房屋交易的中介費全部由賣方承擔，占房屋成交總價的5%~6%。中介費由買賣雙方的經紀人分成，他們的掛職公司也要分走其中的10%~50%，具體由雙方自行協定。以成交一套100萬美元的公寓為例，經紀人個人到手金額通常為1萬~5萬美元左右。陳爍目前基本上能保持每月2~3單的成交，每月三五萬美元的收入，遠高於美國的平均水平。

中介亂象少，客户忠誠度高

很多經紀人選擇幹一輩子

陳爍説，在美國的房地產市場，住房資源共享系統是核心。因為全社會的資源實現了共享，所以對經紀人個人的素質以及服務能力有很大的要求。“在國內，大家對中介還是挺牴觸的，素質低、經常騷擾，甚至還有黑中介。”陳爍表示，在美國幾乎不會出現這種情況，這邊買賣雙方一般都會委託給各自的中介經紀人，很少出現跳單情況，因此經紀人也會全心全意為客户爭取利益。服務質量高的，肯定會有回頭客。

“我認識一些資歷較老的同行，在業內名氣很大，不少客户買房、賣房都會找同一個中介，在這一行，資源的積累十分重要。”陳爍説。

杭州我愛我家企劃營銷總監周包軍前段時間去美國出差，碰到不少當地的中介同行，聊起中美房地產經紀人的差異，除了平均年齡的差異(美國房地產經紀人平均年齡大概是58歲左右)，還有一點讓他特別感慨。“在美國，好的房地產經紀人能夠積累很多客户，因為美國很多小區沒有物業，業主們入住後碰到一些居住上的麻煩事，通常會找當初的經紀人幫忙解決，特別是落腳到一個新的城市，經紀人能夠通過自己的專業素質和經驗幫助住户迅速熟悉這個城市，因此雙方之間的關係會變得像朋友一樣，互相信得過。而客户的忠誠度也很高，一般買賣過一次房子後，感覺不錯的話，以後都會認準同一個經紀人買賣房子。經紀人即使老了幹不動了，也可以子承父業，把自己的兒輩引薦給客户，兒輩經紀人光做做父輩積累下來的老客户生意，就夠吃飽了。”周包軍説。