第三輪樓市風暴中的換房記：假離婚之路堵死

樓市第3輪收緊風暴“重襲”上海，秦紅(化名)好心塞。“本來我們家要換房子的，現在也買不了。我們都計劃好離婚買房了，結果出這個政策，又麻煩了。”11月29日，上海的秦紅告訴21世紀經濟報道記者，小夫妻倆從昨晚就開始很發愁了。

擱淺的換房計劃

秦紅所説的政策，是上海市住建委11月28日晚間公佈的，政策規定，自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低於35%。在本市已擁有1套住房的，或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

秦紅和先生都是上海户口，各有一套小户型房子，倆人今年結婚，然而兩個房子距離太遠，又都較小，為將來孩子出生、方便雙方的老人到上海照顧孩子，想把先生名下的一套40平米住房，換成附近的70多平米住房。

然而，按照政策，以户為單位計算，秦紅和先生名下已有兩套房，在上海不能再貸款買房。

為換房，兩人計劃的流程是：雙方離婚成為單身，先生把名下40多平米的小房賣了，名下無房，然後再買房就成為首套房，買個70-80平米左右大點的房子，首付30%，賣房的錢足夠支付。

於是，9月份，夫妻倆把賣房的信息掛到了中介。“9月中秋前後挺多人來看房，不過，到了10月以後就很少人來看房了。”秦紅介紹。

彼時，正是國慶假期樓市進入調控期，有22個城市相繼出台了限購措施。買房人開始進入觀望期。

十一假期以後，房子沒賣出，反倒是買房的中介不斷來電話讓秦紅去看房。“中介成交量少了，很着急。”秦紅説。

“最近我們看中的房子，其中兩套房，70多平米，房東急着出手，一套降了5萬，一套降了6萬。”秦紅説。

秦紅介紹，去年其單身時花180萬買了一套70平米的房，當時房價為2.5萬元/平米，經過今年春節後一輪暴漲後，目前房價已飆升至5萬多元/平米。“為買房，我們把上海幾個區都看了。國慶以後，上海的房價基本沒變，但是買的人少了，是有價無市。現在上海一般的房價是5萬-5.5萬，好點的地段要七八萬，甚至上10萬。”秦紅説。

秦紅介紹，按上海市規定，300萬以上的房子屬於非普通自住房，首付比例為70%，與之相對，300萬以下普通自住房的首付比例為50%，“300萬在上海只能買60平米的房。”

不過，實操中，中介會代為處理一些灰色交易。“中介可以讓380萬的房子評估時壓下來做到290萬，能減少90萬左右，就由非普通自住房變成普通自住房。

“在實際交易中，這部分差價，如前面説的90萬，買方要付現金。另外，由於總的房款少了，貸款也會相應減少，買房的負擔也加重了。”秦紅表示，“不過，可以把税降下來。

然而，上海在國慶期間時，出台了限購政策，而如今出台的是對買房人最致命的限貸新政。

“前天我們剛跟談好的買家約好要下訂金，對方糾結在中介費上，還沒簽約。結果政策出來，二套房的首付從30%，提高到50%，現金部分增加了40萬，沒法賣了。”秦紅沮喪地説。

“現在我們的房子也沒法買，在上海想改善置換房子，根本沒可能了。”秦紅説，“現在離婚後，還要半年後才能買房。就算離婚，我們倆都是貸款買房，按規定有住房貸款記錄申請貸款，購買300萬以上的非普通自住房，首付款比例70%，賣了小房子，也付不起大房的首付。”秦紅説。

無奈的改善型需求

北京“930政策”出台後，整個市場出現了量價齊跌的現狀，瘋狂之後的北京房地產市場正趨於平靜。然而，這種平靜的背後，是許多剛需和改善型需求買房者的無奈。

胡婧(化名)便是這眾多買房者中的一員。儘管手中已有一套小面積的房子，但因為想要孩子，胡婧需要置換一套更大的房屋。值得欣慰的是，在經歷9月份的房價飛漲後，10月份的二手房市場房源和房價都還算穩定，在這樣的市場環境下，胡婧也順利地在自己心儀已久的小區內找到了一套符合自己期望的改善型二手房。本以為政策的出台給了她找到靠譜房源的機會，但當中介給她計算過價格後，胡婧才發現，這次政策的出台一下子讓自己的買房首付多出100萬，而正是這100萬，將她徹底地阻隔在了換房的門外。

9月30日晚間，北京市建設局、規劃局、工商局等六部門發佈了8條樓市監管措施。按照規定，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。另外，新政後無論有無貸款記錄，只要名下有房，均被認定為二套。

令胡婧鬱悶的是，由於她先生名下有房，新政後，胡婧如果不想“假離婚”，無論如何也難逃二套房的命運。

由於這套房總價高達近千萬，如何降低首付款?這是胡婧一家人目前最為頭疼的事情。他們目前的選擇是要麼借錢，要麼通過“假離婚”即房貸資格變成首套。

“父母思想很傳統，他們堅決不同意我們假離婚。”胡婧無奈地告訴21世紀經濟報道記者。然而，隨着北京部分商業銀行即將執行“認房又認貸”的政策，可以預見，未來胡婧即便説服父母同意“假離婚”也無濟於事。