樓市調控升級房價降不降：資金寬鬆是樓市紅火推手
調控升級 房價降不降
■本報記者 王冰凝 北京報道
十天前，地產界“老司機”孫宏斌還在告誡他的開發商朋友，不要低估這次樓市調控的嚴峻性，“再怎麼重視都不為過”。
一語成讖。11月28日晚間，天津突然祭出被稱作“史上最嚴”調控重拳。沒有最嚴，只有更嚴。上海也在當晚大幅提高房貸門檻，秒殺與其同段位的京、滬、深等一線城市。
這已是今年以來的第三輪樓市調控。前兩輪暫時扼殺住部分熱點城市房價的瘋漲，但資金還在大量湧入房地產市場，10月房貸佔當月新增貸款比例高達75%，環比還在增加。這被市場解讀為，國慶前後的第二輪樓市調控並未重創房地產市場。
樓市的泡沫還在積聚。10月底的政治局會議時隔三個月再次提到“抑制資產泡沫”，樓市調控也在不斷升級，第三輪調控手段放在了貨幣信貸的收緊上。錢雖然緊了，但地產商卻還在冒險拿地。
問題又來了，這一切能否奏效？
調控，一波接一波
風雨欲來，已有徵兆。
11月中上旬，杭州、武漢、深圳、成都等部分熱點城市進一步升級樓市調控政策。10日杭州提高購房首付比例，15日武漢加強限購限貸，深圳提高公積金貸款首付比例，17日成都重啓限購。
“這次宏觀調控的力度超過每一次，是自上而下、目標管理的。”11月23日，融創中國董事長孫宏斌在“中國不動產金融年會·2016”上説，“我覺得很多開發商朋友還沒有認識到這次調控的嚴峻性，再怎麼重視這次的宏觀調控都不為過。”
11月28日，天津發布房貸新規，對非當地户籍居民家庭，在市內六區和武清區範圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%；户籍居民購房，則最低首付比例為30%。這是天津“史上最嚴”樓市政策。
比天津更嚴的，是上海。同一天出台的上海樓市新政，規定自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低於35%。在上海已擁有1套住房的，或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。
這已經是政府今年祭出的第三輪樓市調控政策。第一次調控從3月開始，以上海、深圳為首，清查“首付貸”等維護市場秩序的工作展開，北京也隨後跟進。從9月末至10月初，全國20多個城市密集出台調控措施，可算作第二輪調控。
中原地產首席分析師張大偉認為，“十一”假期前後的第二輪樓市調控措施主要集中在限購、限貸、提升公積金門檻、嚴控土地交易、調節土地供給、加強市場管理等諸多方面。
“與前兩輪的調控風暴主要影響投資需求不同，第三輪的調控加碼是全面約束改善需求，並在銀行端發力，預計影響較大。”張大偉以上海為例，上海也在第一輪調控中出台了樓市新政，但內容主要偏向於行政手段和市場管理。
而此番新政加入貨幣政策，提高了購房貸款首付比例，這使得上海樓市調控的力度再上一個台階，達到了與北京、深圳同段位的水平。
樓市調控還在不斷升級。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，未來一些未達到調控預期的城市加碼調控將成大概率事件。而坊間亦有消息稱，北京部分商業銀行將執行“認房又認貸”的政策。有媒體報道，在此之前，北京部分銀行已悄然提高了首付比例。
據中原地產研究中心統計，11月以來，已有超過10個城市在上月的基礎上出台了樓市調控新政。從9月30日的第二輪調控開始，短短兩個月時間，已經有24個城市出台了50多項樓市調控措施。
流動性，越擰越緊
調控不斷加碼，成效開始顯現。
受第二輪樓市調控影響，15個一線和熱點二線城市10月下半月的新建商品住宅價格變動情況已經發生積極變化，根據國家統計局發佈的數據，與10月上半月比，10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；廣州新建商品住宅價格環比持平；其餘7個城市新建商品住宅價格環比漲幅進一步回落，回落幅度在0.4至3.3個百分點之間。
民生證券分析師指出，一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來，房價過快上漲勢頭得到遏制，房價走勢明顯趨穩。該分析師預計，隨着熱點城市限購限貸政策進一步升級，新房銷售將持續低迷。
進入11月，多數熱點城市周成交量在限購限貸政策出台後，出現了比較明顯的下滑。中原地產研究院提供的數據顯示，11月第4周，各地新房成交量下滑，且絕對值為“十一”調控潮以來的單週最低位。
流動性也在收緊。一位保險資產公司人士告訴《華夏時報》記者，“今年上半年是錢最寬鬆的一個階段。雖然從8月底開始，每個月月底都會錢緊，但還只是月底幾天，而從11月下半月開始，明顯可以感受到市場上一直錢很緊。”
事實上，第二輪調控政策集中在國慶長假前後，從部分城市開始清查拿地資金情況來看，資金層面的收緊已現端倪。
從今年央行的各種統計數據可以看到，資金的寬鬆是今年樓市紅火的重要推手。目前居民部門房貸佔新增信貸規模的主要部分。房地產開發商雖有公司債等直接融資渠道，但銀行資金甚至理財資金違規進入房產、地產市場的現象並不鮮見。
“結合銀監會11月4日要求對金融機構房地產相關業務進行檢查，不難看出資金層面的收緊速度明顯超出外界預期。”張大偉説。
中原地產提供的數據顯示，今年10月，房地產企業的債券融資規模為684.88億元，環比下跌四成。而截至11月28日，11月房企的債券融資規模僅為195.4億元。隨着銷售的下滑，房地產企業的資金寬鬆局面將可能迅速惡化。
11月29日，我國1年期利率互換（IRS）漲近8個基點報3.0875%，創2015年4月9日以來新高。銀行間同業拆放利率也出現全面上行。
上述保險資產公司人士説，“尤其是11月29日和30日兩天，錢尤其緊張，顯然央行在用力擰緊水龍頭。”
博弈，劍指地根
儘管錢緊了，但地產商拿地的慾望仍是難以按耐。
以上海為例，“十一”調控政策出台以來，截至11月27日，上海新房銷量環比10月下降15%，但在土地市場方面，上海10月住宅用地成交31萬方、總價9.9億元，而截至11月27日，11月住宅用地成交33萬方、總價12.2億元，土地市場依舊火熱。
這並非個案，目前重點城市的樓市和土地市場呈現出“冰火兩重天”的景象。房企爭相在一二線重點城市大舉增加土地儲備。
近期，廣州、福州、武漢、長沙等地土地市場拍賣吸引了多家房企，“限地價、競配建”的出讓方式並未抑制房企在上述熱點城市的搶地熱情。福州11月21日共計成交9宗含住用地，出讓金超過117億元。其中，8宗地塊均觸及50%的溢價率上限，轉為競爭配建面積。
事實上，各地政府在調控樓市時，也都在土地政策上下了功夫。深圳拍地推行“雙限雙競”。按照最新規定出讓項目建成後，商品住房必須嚴格按限定的銷售均價和最高銷售單價進行銷售。北京則“限房價、競地價”以抑制地王。
11月25日，北京市住建委還發布《北京市住房和城鄉建設委員會關於本市“限房價、競地價”項目自持商品住房租賃管理有關問題的通知》公開徵求意見的通知。此次通知規定，房地產開發企業自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。
“北京的土地政策對地產商的打擊很大，基本上避免了新地王的產生，但直接導致這些新項目的未來堪憂。”地產資深專家段舒懷説。
多地根據土地市場做出了多種調整和限制，仍然難以動搖房企積極儲備土地的決心。中融信託相關人士認為，現在一些大型房企為了保持在熱點城市的開發規模以及生存發展，仍會竭盡所能去拿地。因為拿了地雖然有風險，但不拿地就會死。
在段舒懷看來，地產商不能無米下鍋，再難接受的條件也要去拿地，現在掙不了錢未來或許會有轉機，如果沒有開工項目，對房地產企業來説就真沒未來了。
“所以，只要政府供地，必然還會有熱搶的局面。但新的土地政策出台，現在就是拼實力的時候，原來的融資渠道相繼遇到瓶頸，而且動輒70年的持有租賃年限，即使破產重組也不能改變土地性質的要求，沒有充足的資金不可能撐下去。”段舒懷稱。