開發商高價買地熱度難退 樓市調控仍存空間

近幾個月來，南京、武漢、濟南、廈門等多個城市先後出台樓市調控政策。但記者觀察發現，近期全國土地拍賣中仍有一些地產商高溢價購買土地，天津、濟南、武漢等城市土地拍賣再次出現溢價超過200％現象，給樓市穩定帶來了負面效應。

調控令下住房成交量下滑房企購地熱情難退

針對近幾個月的樓市搶購熱潮，國內多個城市出台調控政策，引導樓市理性發展，同時也打擊開發商在樓盤營銷環節出現的違規現象。國家統計局的數據顯示，從新建商品住宅網籤成交量看，一線和部分熱點二線城市中，多數城市10月份成交量較9月明顯下降。

記者注意到，大多數城市的限購政策只針對樓盤的銷售和購買環節，雖然提高了購房門檻，但一些開發商的搶地熱情依然不減，在樓市調控令出台後，仍有不少城市的土地拍賣中出現“地王”現象。

在11月22日多個城市進行的土地拍賣中，廣州、武漢、長沙等地再次出現“地王”現象。廣州市3宗土地拍出樓面價超過40000元／平方米，拍出價格刷新廣州土地交易紀錄。武漢一宗出讓總價達110.65億元的土地，長沙一宗成交總價28.99億元的土地，也刷新了兩地土地出讓總價紀錄。

除一些城市再次出現“地王”外，在11月的土地出讓中，不少城市也存在房企高溢價購地現象。山東濟南高新區一地塊被中垠地產以92296萬元競得，溢價率265％；四川成都出讓的六宗商住地塊中，最高溢價率達200.77％；天津空港經濟區內3宗地塊以總價57.5億元成交，平均溢價高達494％。

據中原集團的統計數據顯示，11月上旬，全國54個熱點城市住宅成交量比10月同期下降10.7％，比9月同期下降16.2％。但自6月份以來，部分城市新“地王”價格也較前期大幅飆升，此外，樓市調控政策實施後，近期各線城市土地拍賣溢價率近期再度抬頭，土地市場依然高温難退。

蘇州大學法學院劉磊教授認為，目前部分一二線城市的房地產市場，已被大量資本佔據，在一些開發商推波助瀾和購房投機者的跟風炒作下，一些商品住房具有了金融產品屬性，因此高溢價買地行為出現的頻率就會很高，對於這種現象應有所控制。

“麪粉貴過麪包”現象突出背後存在隱患

國家統計局公佈的數據顯示，9月、10月房地產業土地成交價款仍然保持兩位數增長，9月增長率為13.3％，10月則上漲至16.7％。業內人士分析，從數據的角度來看，成交價款的高速增長，意味着樓市“麪粉貴過麪包”現象仍較為突出。

海通證券的一份研究報告分析，“地王”頻出帶來更多“資產泡沫”，同時也給未來房價房貸留下隱患，這類地產泡沫應當引起警惕。記者觀察發現，今年以來，“地王”頻頻出現的同時，一些問題也逐漸出現，不少開發商高價競拍土地，但自身資金並不具備充足的實力。

6月29日，濟南市唐冶片區一土地競拍時共有13家房企競價936輪，最終被帝華地產旗下公司拍得。但在拍地三個多月後，開發商一直未能支付首期35億土地出讓價款。最終，濟南市國土資源局11月17日發佈公告，由於相關地產商未按規定繳納土地出讓價款，形成違約，將被解除《國有建設用地使用權出讓合同》，土地被濟南市收回，並將違約房企納入土地交易市場誠信黑名單。

據蘇寧金融研究院的統計顯示，不少房企購地款實際繳付比例較低，而各地“地王”退地事件也屢見不鮮，不少高溢價拍下土地的房企並沒有投入真金白銀，卻成為房價上漲的主要推手，給樓市發展帶來負面影響。

此外，今年拿下多個城市“地王”的融信集團，其投入土地競拍的金額已超過商品房銷售額。據克爾瑞研究中心的數據統計，今年以來融信集團已拿到14塊土地，其中有7塊地溢價率超過50％，14塊地的總價超過345億元，遠超其去年一年的銷售總收入。

中原集團研究報告指出，如此跳漲的節奏並不利於市場平穩發展，部分房企頻頻出手高溢價買地，製造“地王”新聞，不僅加劇了房地產市場的不穩定性，也彰顯了投資的焦躁。

北京隆安律師事務所律師杜鵑認為，衣食住行是基本生活資料，但目前住房的價值已經遠遠超出了鋼筋水泥的價值，“麪粉貴過麪包”這一現象折射出目前土地的價值偏離甚遠。

調控仍存完善空間各地有望繼續加碼

專家認為，出台樓市調控政策不應只針對商品房銷售環節，在土地拍賣與競標等環節也應繼續加強控制，從多個角度來抑制此輪樓市的上漲熱潮。

針對頻繁出現的高溢價購地現象，一些城市也陸續出台管控措施，鄭州市在出台的《關於促進房地產市場持續平穩健康發展的通知》中規定，市內五區及鄭州高新區土地出讓時，網掛報價超過50％溢價率時，網掛報價中止，此舉被外界稱為地產領域的“熔斷機制”。11月29日，上海、天津等城市出台差別化房貸新政，分別提高首套房、二套房貸款首付比例，從貸款角度對樓市進行調控。

易居中國的研究稱，為防止地價飆升成為房價上漲的推手，不排除地方政府將進一步加碼調控政策。就政策而言，類似南京、天津、濟南等城市出台的“土地限價”、“土地交易誠信黑名單”、“差別化房貸”等政策可能會在更多城市出現。

國海證券一份研究報告分析，就全國範圍而言，重點調控城市的土地市場已經出現降温，政府出台的一系列調控手段，使得前期地王集中區域開始出現地價回落現象。為進一步調控樓市，防止土地拍賣價格非理性增長，後續可能會有更為嚴格的調控措施。

安邦智庫研究人員認為，要抑制房地產泡沫，除“限貸限購”之類的政策外，還要綜合發力，抑制信貸的過快增長，加快農村土地制度改革，增加更多有效供給，從各方面給樓市降温創造有利條件。

業內人士分析，市場在如此嚴厲的調控之下依然持續亢奮，既有本地需求的堅實支撐，也反映出當前調控政策還存在進一步完善的空間。如何在控制土地拍賣、購房等多個環節不理智行為的同時，健全可持續的住房供應體系，滿足不同人羣和家庭類型的多樣化需求，應成為今後相關規範政策出台的方向。