限地價＋競配建難抑土地高温 專家稱調控或加碼

近日，廣州通過“限地價+競配建”方式集中供應18宗土地，獲得土地出讓金309億元。儘管廣州極力控制地價，不過開發商為了獲得土地儲備，紛紛在“競配建”方面發力，兩輪土地拍賣共成交54.08萬㎡配建房面積。有關房地產專家認為，自9·30新政後，樓市全面降温，熱點城市土地卻“高温”不退，調控再加碼箭在弦上。

土地拍賣下半場開發商轉戰“競配建”

今年10月20日和26日，廣州市公共資源交易中心在其網站連續發出預告，將於11月22日、25日分別公開掛牌出讓土地10宗和8宗。在22日當天出讓的10宗土地中，除一宗商業用地流拍外，其餘9宗地為廣州市財政貢獻了205億出讓金。25日的8宗地塊則獲得104億元出讓金。

記者注意到，上述所有的居住用地或商住用地均設置了起拍價和最高限價，溢價率均控制在45%以內。作為此輪競拍的優質地塊，白雲區白雲新城AB2911053地塊起拍單價為2.3萬元人民幣，最高樓面單價則為3.34萬元人民幣。

同時，公告均明確，當報價達到最高限制地價後，競買方式轉為競配建拆遷安置房，凡接受最高限制地價的競買人均可參與競配建拆遷安置房，競價階梯為450平方米(不少於5套)拆遷安置房，參與競配建的競買人報出配建面積最大者為競得人，拆遷安置房建成後須無償移交給廣州市土地開發中心。

由於限制了最高地價，開發商的戰場則轉移到競配建方面。如保利25日當天連續拍下的黃閣鎮蕉門島北側地塊一和地塊二，競配的人才公寓面積佔總面積分別為48.9%、48.2%。這意味着保利將來要拿出一半的土地建成人才公寓房並無償移交給廣州南沙開發區土地開發中心。記者初步統計，22日當天共成交30.5萬平方米配建房，25日則成交了23.58萬平方米配建房。若按一套房75㎡計，未來將提供7210套保障房或人才公寓。若按一套房90㎡計，則為6008套。

專家表示，補漲效應加劇了此次廣州土地拍賣熱度。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，“2015年以來的這輪樓市上漲，深圳領先，廣州則明顯滯後。此輪土拍升温除了廣州城市基本面較強之外，從短週期看，廣州樓市仍在輪動式補漲。”廣州市國規委表示，本次拍賣的地塊成交價格均在廣州限制的價格之內，成交情況體現了房地產調控的效果，表明廣州土地市場温和理性。

樓市與地價背離調控再加碼箭在弦上

自今年9月末以來，20餘個熱點城市地方政府均明確表態，將加大土地供應，大幅提高競買保證金，嚴查土拍資金來源，與此同時不少城市均選擇“限地價+競配建”出讓方式。調控不斷升級，樓市呈現“量價齊跌”，但土拍市場卻持續“高温”。

福州21日公開出讓15宗地塊，總成交金額超過117億元，其中8幅均達到溢價率不超過50%的限價標準。武漢22日公開出讓土地17宗，5宗觸發“熔斷機制”，當日入賬197億元。再早一些，天津的單價地王紀錄、南京的江北單價地王紀錄也均在11月刷新。

廣州中原地產項目部總經理黃韜、克而瑞研究中心研究員楊科偉、中原地產首席分析師張大偉等業內人士表示，三大因素致土拍熱度不減，調控再加碼箭在弦上。

一是調控城市供不應求的基本面並沒有發生改變。限購、限貸令的推出固然限制了大量的需求湧入，但預售證監管加嚴、房價“限漲令”等政策也打擊了不少項目的推案熱情。從克爾瑞公佈的最新月度數據來看，大多數調控城市仍然處於供不應求的局面。如京滬穗深10月份新增供應量均不足成交量的一半，蘇州10月份新領預售證更是幾近“封0”。

二是調控城市供地規模仍然過低。近期大多數表態四季度增加土地供應的城市，供地目標依然不高，優質住宅用地供應量仍然不足。在剛剛過去的10月，調控城市土地成交建築面積為970萬平方米，同比大跌44%，較前三季度均值下跌57%。“以南京為例，該市10月5日發文要求加大供地力度，計劃年底前上市100公頃住宅用地，相對於南京140萬平方米的月均交易量而言，這一供地目標本已偏小，但直至11月下旬也只有60公頃宅地入市。”楊科偉説。

三是需求被暫時限制，熱點城市前景預期未變，資金流入的衝動依然存在。回顧近年市場走勢可見，限購、限貸等政策並沒有從根本上滅失合理購房需求，只是將購房需求延後，並且當這部分購房羣體再度迴歸市場時，往往迎來的是更加猛烈的需求爆發。所以，儘管近期熱點城市加大了土地款資金來源監察力度，但由於目前貨幣市場大環境仍然寬鬆，實體經濟的優質投資渠道相對有限，資金向房地產行業流入的動力仍然存在。另一方面在2016年良好的銷售業績支持下，對市場份額的訴求也在推動着房企加大拿地力度。