房地產税可抑制房地產價格泡沫？

中國證券報：房地產税可抑制房地產價格泡沫嗎?何時是出台最佳時機?

賈康：房地產税可起到正面效應。其一，會內洽地引領地方政府真正實現職能調整轉變，專心致志來優化轄區的公共服務，改進各個地方的投資環境;其二，會使市場經濟所要求的財政分税制為基礎的分級財政，匹配上必須打造的地方税體系，矯治過於看重土地批租的土地財政弊端;其三，會優化收入分配和財產配置，強化社會再分配機制;其四，會推進中國直接税比重的提高，而配合間接税的降低，減少低端的和社會總體的税收痛苦程度，以改變原來的間接税為主的税制順週期弊病。其五，有利於房地產業長期健康可持續地發展。其六，有利於“自下而上”、“上下互動”地培育民主化、法治化的理財機制。

但需要注意的是，房地產税雖是一個必要選項，但並不是房地產税這一招就能決定全局。這些年來，房地產市場調控“打擺子”，只治標不治本。從新一輪表現看，必須趕快在政策調節治標後讓治本跟上。其中，治本就包括税制改革制度框架建設，且應有土地制度、住房制度和投融資制度配套的改革。這個事情必須抓好，否則就會來回“打擺子”，不可能達到 老百姓 滿意的程度，政府也不斷陷入焦慮。當下，更嚴重地呈現冰火兩重天現象，一邊是一線城市迅速帶動二線城市、“2.5”線城市，熱的烤人，另一邊是三四線城市繼續冰，繼續低迷不振。要改變，擺脱這個現象，出路一定是全套的制度優化，在此框架之下尋找長治久安。

在房地產税上，首先，我們應繼續堅定地加快立法。在立法完成後，可以區分不同區域，按照地方税可以區別對待的原則，執行時不必一刀切，可以陸續推出。地方税區別對待，符合税收發揮作用的客觀要求。

在房地產税列上立法日程前，上海和重慶在2011年率先進行房產税試點。兩地試點為我們提供了相當寶貴的本土經驗。過去我們只能看國際經驗，如今房地產税在立法過程中要同時參考國家經驗和本土經驗，做理性的討論。在各種不同利益訴求中，尋求最大公約數。同時，也要爭取儘快走完立法過程，形成先建立起制度框架的改革。

舉例來説，這些年大城市中重慶的房價相對較穩。統計局最新數據顯示，今年10月重慶房價環比僅上漲0.6%，同比上漲5.1%，而一線城市和杭州、南京、武漢、合肥和廈門樓市都非常熱。重慶可以保持相對平穩的原因有以下幾方面：首先，它的土地制度(地票、土地收儲)、通盤規劃和住房制度相互配套。重慶的保障房佔到整個住房供給的35%至40%，穩住了低端人口。再比如重慶的投融資制度，大刀闊斧以投融資制度支持基礎設施、房地產建設、產業集羣。其次，別人沒有它敢為天下先的房地產税制度。且重慶的制度做得比上海還靠前，就是它觸動了存量。雖然所針對的存量部分是最高端的獨立別墅，但市場預期會跟着一起走，所起到的調節作用和預期引導作用，是值得注重與肯定的。

另外，當下新政解決的是“冰火兩重天”中“火”的這邊，而“冰”的那邊如何去庫存仍還沒有很好解決。此輪去庫存是有一些進展，三四線城市已降約四個點以上，後續需跟上配套的槓桿才行。如果沒有政策槓桿，很難設想三四線城市如何去掉大量的存量房。當下主要潛在目標人羣是農民工，想讓農民工進城拿到住房，但沒有政策槓桿，農民工支付能力不足以購買商品房。因此，一定要將此處的政策槓桿設計出來。