樓市調控應該首選什麼政策？

日前，天津、上海同時發佈收緊房貸政策。這意味着，繼新一輪限購收緊後，新一輪限貸拉開帷幕。

值得注意的是，此次二套房認定方面改為在上海已擁有一套住房的、或在上海無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，意味着二套開啓“認房認貸”模式。新政同時要求，各商業銀行應繼續強化對首付資金來源、收入證明真實性等審核，根據借款人家庭信用狀況、償債能力等審慎把握具體執行水平，對於有投資、投機性購房特徵的，應從嚴確定首付款比例和利率。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策加大購房首付壓力，對於高槓杆買房等行為有一個較為明顯的管制影響。

據分析，目前上海房地產市場面臨的三個壓力：一是庫存規模相對不足，亟須通過政策調整來實現供求關係的平衡;另外，房價上漲態勢依然比較明顯，控制房價的難度還是較大;同時還存在看漲預期依然較強烈，需要通過政策進行市場預期的引導。

而在上海收緊的同時，天津也開啓房貸的控制。中國人民銀行天津分行在官方網站正式發佈《天津市進一步調整差別化住房信貸政策》，指出將執行差別化信貸政策。

應當看到，從“9·30”前後開啓的樓市調控大潮，就明確了去槓桿的思路，主要是對此前房價上漲過快的熱點城市加強政策引導，而最主要的手段是重啓限購以及部分城市實施差別化信貸政策。

今年熱點城市樓市過熱的主要原因被歸結為槓桿過高。從新增個人貸款餘額的年度數據看，近5年總體上呈現出攀升態勢。比如在2012年為0.96萬億，而到了2015年則攀升到了2.7萬億。有機構基於2016年前三季度餘額的數據，大致推導出2016年約為5.2萬億。2016年，房貸猛增，首付貸、消費貸、二押貸等各種違規信貸資金湧入樓市。據易居研究院測算，2016年全年的個貸增加規模甚至可能超過2014年和2015年的總和。業內對此憂慮已久。

此次上海和天津出台的樓市調控新政，正是通過收緊房貸對高槓杆買房“打蛇打七寸”，可謂抓到了最關鍵的點上，對全國而言，都有非常重要的風向標意義。“更多地利用信貸政策來抑制不合理的購房需求，從而更快更好的穩定房價”，易居研究院副院長楊紅旭認為，比起行政干預，信貸手段更加有效。

業界認為，關於房地產的政策與制度設計，從長期來看，要注重住房制度建設;從中期來看，要以税收政策調節市場需求與財富二次分配;從短期來看，要以信貸政策調和市場温度。專家預計，會有更多的熱點城市有可能跟進上海和天津的限貸步伐。