萬科土地開發眾籌新思維遭質疑：或涉嫌土地股權買賣

開發商100%自持土地70年，不得對外出售房源。面對新的土地持有模式，北京萬科想出了眾籌+租賃的應對方式，簡單地説，就是在前期開發中引來符合條件的企業參與到土地開發、項目建設，後期將房源定向租賃給眾籌企業員工，這樣一來資金有了、租房客羣也有了，萬科也由此變“輕”了。然而，作為第一個吃螃蟹的人，總要面對更為繁複的新問題：眾籌土地開發權，是否在政策允許範圍內？又有哪些企業願意參與眾籌？只做“運營商”的萬科又如何實現盈利？面對自持，萬科恐怕還要走一段想法美好、現實骨感的試水道路。

變相股權買賣？

按照萬科的設想，未來將在兩塊自持地塊上建立相應的眾籌平台，把項目分成眾籌夥伴能夠接受的份額，例如一個住房單元（20-30户）或是一整棟樓作為最小眾籌份額，引企業加入。眾籌企業進行的是早期投資，即向萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成後企業員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平台直接返還相應企業，北京萬科則負責為社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務。

從萬科的表述中看，參與眾籌的企業更像是“二房東”，只不過二房東已經參與到了前期的土地開發當中。對於萬科提出的這一方案，有行業人士首先懷疑，這樣的操作模式是否已經涉嫌了土地的股權買賣？

對此，有不願具名的行業人士向北京商報記者解釋稱，未來土地的開發中萬科依舊是執行主體，而且在眾籌的過程中，萬科也肯定會規避造成股權買賣的風險，因此從表面上看，萬科的眾籌設想並不涉及股權的買賣和交易。但土地並非普通商品，將其他企業引入到土地開發，且以支付運營費用為代價，那麼在此過程中“土地開發權”已經成為了眾籌的標的物，眾籌企業在無形中已經享受到了土地的開發權益，在某種程度上這就是在變相買賣土地使用權，而這又違反了企業100%自持土地的政策規定。

若萬科眾籌成功，這或將引發更為複雜的土地交易問題。“隨着調控政策的趨嚴，未來北京土地市場上開發商全部自持地塊肯定不會少，如果按照萬科的設想，未來企業A出面拿地，而企業B、C、D後期以眾籌的方式參與到土地開發，那麼國土部門對於拿地企業的要求等同於削弱，對於後來加入的B、C、D的監管也無從談起。”上述不願具名的行業人士如是説。

而易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進考慮到的政策風險則是眾籌模式審批的難度。“眾籌模式本身就是一種融資行為，因此能否獲得相關部門的審批是有變數的。同時眾籌過程中，對於眾籌企業是給予固定的收益保證還是給予相應的股權，這方面也是有不確定性因素的。”

對於眾籌開發中涉及到的土地股權問題，萬科方面的解釋是，目前眾籌開發模式還處於初步階段，還未細化到股權問題層面。

誰願意入夥

當然，談及眾籌首先要對參與人羣的意願有所把握。在這一點上萬科似乎心裏有了一定的底氣。“70%接到電話的企業都表示有興趣參與。”萬科集團副總裁、北京區域首席執行官劉肖稱，在拿到自持地塊的第一時間就給海淀區的幾個大企業打了電話，並得到了70%的認可度。萬科方面給出的進一步解釋是，企業可以通過眾籌並擁有可租賃房源來獲取吸引人才的籌碼、享受土地增值帶來的收益以及一定的租金回報。

不過，這三點是否足以吸引企業拿出重金來參與到土地開發和籌建？對此有行業人士抱有懷疑的態度。北京中原地產首席分析師張大偉便對能否找到合適的眾籌企業，又有多少企業需要這種物業提出了質疑。按照張大偉的計算，目前已經出讓的開發商100%自持地塊的土地樓面價基本在4萬元/平方米左右，簡單計算眾籌一套60-70平方米物業的成本價格大約在300萬元左右。按照萬科設想，一個住房單元（20-30户）或是一整棟樓作為最小眾籌份額，那麼參與企業需要拿出的眾籌資金應該在6000萬元以上。該成本難度在一定程度上排除了現金儲備不是很充裕的小型企業，而大型企業則在公租房分配、產業園區入駐等方面都具備自身的優勢，對於眾籌的意願也不會十分強烈；而最合適的中等企業如若參與則會面臨抵押融資難度大的問題。

另值得一提的是，北京市住建委日前發佈的《關於本市“限房價 競地價”項目自持商品住房租賃管理有關問題的通知》（徵求意見稿）中提到，“為保障租賃雙方合法權益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平台管理，租賃合同須網上籤約，單次租期不超過三年”。這樣的年限規定也為眾籌企業和萬科的合作提出了合作期限的要求。眾籌企業通過提供運營費用來參與項目，能夠享受到多少年的使用權？又能否有長期穩定的租賃羣體？眾籌企業推出之後的租賃空缺又由誰來補？這些都是萬科和參與眾籌企業所要考慮的問題。

賺錢難題能否解決

在萬科看來，眾籌的想法解決了各方痛點，單從萬科説，一方面因為提前有眾籌夥伴的進入，早早確定了客户，由此減少了市場調研和銷售環節，甚至後期的營銷費用；另一方面，解決了萬科基礎資金問題，加快了產品開發和入市週期，也保證了長期、穩定的商業收入。萬科的賺錢之道有兩種，一是自持一部分公開向社會開放租賃，賺取一定的長期租金收入；二是通過對整個社區人羣提供全方面的社區服務與商業配套來創造更多、更穩定、更長期的收入來源。

在行業人士看來，眾籌自然可以解決資金壓力的問題，萬科也通過將開發成本分攤到其他企業身上，從而讓自己變得更輕了。但是這一模式目前只是讓人們看到了前端的成本減輕，卻沒有讓後期的投資回報率更加明朗起來。

實際上，在行業人士看來，不論是獲取租金還是收取服務費，都要經歷漫長的回報期。張大偉此前計算，目前北京市出讓的4宗全持地塊，按照200億元的土地投入疊加30億-40億元的建安成本及各項税費等開發成本，按照6%的年資金成本計算，每年的資金成本就高達15億元左右，如果按照普通住宅出租使用，4宗地塊共8000套出租房一年租金也僅僅大約3.2億元，遠遠不能滿足資金成本。在這一點上，服務費用帶來的回報更不及租金收入。

由此，嚴躍進認為即便提出眾籌，萬科仍然在自持地塊上面臨探索盈利模式的問題，且長期持有的成本依舊很高。“從這一點上看，未來萬科依然面臨貼現的問題。相比眾籌，我個人更加建議發行相應的REITs，進而鼓勵機構投資者和個人投資者認可此類項目，這樣一來，此類租金收益就比較容易貼現。”