魯政委警示樓市風險：房產不是餐巾紙

火熱的房地產對於中國經濟究竟有多大貢獻?根據統計局的數據，房地產行業對中國1-9月GDP增長貢獻了8%。

不過，隨着10月樓市限購限貸政策的密集出台，政府2014年以來房地產的寬鬆政策全面轉向，由刺激需求託底樓市轉為抑制資產價格泡沫。被抑制後的樓市對中國經濟的影響也變得複雜多變。

中國金融四十人論壇(CF40)特邀成員、興業銀行首席經濟學家魯政委認為，房地產對宏觀經濟的影響很大，對銀行業的影響更大，研究銀行業問題，如果不把房地產問題考慮進去，將帶來很大風險。

同時他坦言，國內房地產行業的研究和爭論，很多都屬於“神仙打架”，因為數據的準確性、全面性、可得性非常差，無法為研究提供有價值的數據。

此外，對於市場分析中“房價將持續上漲”的一邊倒的判斷，魯政委表示了擔憂，他認為房價沒有不跌的週期，現在糟糕的是，現在無論是理論、政策還是實務，都沒有為房價下跌做好準備。

原創聲明：本文節選自魯政委在上海新金融研究院(SFI)舉行的閉門研討會第56期--“房產市場走勢及其對宏觀經濟的影響”上的發言實錄，本文由SFI整理、經作者審核發佈，轉載請註明出處。僅代表作者個人觀點，不代表SFI及CF40立場。

房地產數據質量非常差

第一，國內房地產行業的研究和爭論，很多都屬於“神仙打架”，因為數據的準確性、全面性、可得性非常差。出道之初，我曾一度非常熱衷於研究房地產行業，因為我覺得房地產對宏觀經濟的影響很大，對銀行業的影響更大。我一直認為，研究銀行業問題，如果不把房地產問題考慮進去，將帶來很大風險。去年美聯儲的兩位經濟學家寫了一篇文章，印證了我的上述想法。上述文章稱，二戰之後，美國銀行業每次經歷的金融危機都是由房地產行業的危機引起的，如果沒有房地產危機，美國銀行業其實不存在大的問題。然而，現在我對研究房地產行業幾乎失去了興趣，因為房地產行業的統計數據質量太差，我幾乎查閲不到對研究工作有價值的數據。

我曾經也習慣從供需角度來研究房地產，並自以為自己算出來的數據很靠譜，但直到我無意間看到了一組上海居民的住房數據，這讓我感到自己從前的研究都沒有多大價值，因為這組數據顯示，45%的上海居民不住在被統計口徑中列為“商品房”的房子裏(商品房是指由開發商建造的以市場價格出售的房子)，而是住在廉租房、公租房、房改房、動遷房等等等其他類型的房子裏，包括半計劃經濟時代的集資建房、福利分房，這些房子目前不少已經可以在房地產市場上交易流通。從前我測算商品房的供需數據沒有將上述房子列入其中，因此我至少低估了一半的存量房，如果其他城市也存在和上海類似的情況，那麼我從前的測算和研究就存在很大的誤差，所以在此之後我就很少做房地產研究了。

房價指數也有問題。對比中美兩國的房價指數可以發現，美國的凱斯-席勒(Case-Shiller)房價指數是經過統計調整之後得出的指數，該指數可以在房子的房齡、地理位置、折舊等所有費用都不發生任何變化的情況下，測算這套房子的價格變化。中國一般是統計平均房價，即便現在的商品房越來越遠離核心城區，房價依舊在上漲。這個現象很可怕，我們無法真實地衡量房價數據。

我們沒有為房價下跌做好準備

第二，房產是否像易耗品，比如餐巾紙，今天用光了明天還會繼續買?答案是否定的，因為一套房子會存在幾十年。由此我想到，關於房地產庫存水平的測算，有經濟學家估算中國樓市去庫存的速度用的時間區間是從2003年到2007年，而這個時期恰巧處於中國快速城鎮化的週期中，如果我們認同一個觀點，即未來中國城鎮化速度將趨於平穩，那麼在城鎮化平穩發展時期我們可否有更好的衡量指標?或者説上述經濟學家的估計方法，是否系統高估了未來去庫存的速度?或者忽視了當前人口流入城市總體日漸放緩的狀態?這是我的一個疑問。

上述經濟學家在其研究報告中稱，房價漲得快的二線城市，其居民收入的增速明顯在放慢。這是一個很有趣的現象。我在想，購買住房未必是依賴當期的收入，而很可能財富水平更重要，例如一名典型的富二代雖然自身收入不高，但是其父輩很有錢，這個存量財產也許應該被計算進去，進而更準確地衡量房地產購買力。我不知道是否有更好的衡量方法?

那些房價漲幅較快的二線城市，其人均收入水平較低，即使有人認為，從人口流動長期變化的角度來説，這些城市的房價是應該上漲的，那麼這個過程是否應該在短時期內完成?從一名金融市場分析師的角度來説，當所有人的看法都一致的時候，我就會害怕，因為我們應該清醒地考慮與這個一致性看法方向完全相反的情況。糟糕的是，現在無論是理論、政策還是實務，都沒有為房價下跌做好準備。那麼房價一旦下跌，政策該如何救市?銀行業該如何應對?這些都是當前亟需迫切考慮的問題。不管房價是否會在一兩年內下跌，我們都需要提前做好準備，因為我相信房價沒有不跌的週期。