加拿大重手狙擊樓市投資 去泡沫化後繼續向上？
2016年8月，温哥華所在的不列顛哥倫比亞省祭出重税政策，海外買家被迫承受15%的房產轉移税，房價上漲腳步立即放緩。而加拿大其他地區如多倫多等，也有跡象跟進嚴控樓市。在諸多國際機構眼中泡沫化嚴重的温哥華、多倫多等城市，會因此變得更健康嗎?
作為全球受歡迎的移民國家之一，加拿大樓市長期保持升勢，但長期湧入的海外買家和持續升高的樓市，終於讓本地人不堪重負。
2016年8月，温哥華所在的不列顛哥倫比亞省祭出重税政策，海外買家被迫承受15%的房產轉移税，房價上漲腳步立即放緩。甚至有言論稱温哥華房價“雪崩”，而加拿大其他地區如多倫多等，也有跡象跟進嚴控樓市。
加拿大樓市在持續高温後似乎正在迎來一場“霜降”，在諸多國際機構眼中泡沫化嚴重的温哥華、多倫多等城市，會因此變得更健康嗎?
温哥華“雪崩”?
高福利政策、優美的環境、多元文化，使得以温哥華、多倫多為代表的加拿大城市一直以來都是全球移民首選地，房價也隨之高漲。
在過去一年多，加拿大房價上漲顯著。萊坊公司發佈的報告顯示，2015年6月至2016年6月間，温哥華房價上漲了36.4%，漲幅位列全球第一。
長期的積累之下，觸發了當地家庭的憤怒情緒。8月2日起，温哥華所在的不列顛哥倫比亞省開始徵收“物業轉讓税”。
根據這項新政，外國人或外國企業在當地購房時，除其他税種仍需按足額繳納外，還要一次性加收15%的轉讓税(PTT)。
該項措施意在打擊與日遞增的外國購房者，不列顛哥倫比亞省財政廳長Michael de Jong表示：“在6月10日到7月14日間，外國人在不列顛哥倫比亞省的房產投資額超過10億，其中超過86%的投資都在温哥華房地產市場。”
省長Christy Clark則説，“出台這一政策，是為了幫助不列顛哥倫比亞省人民可以在這片土地上繼續生活、工作及養育後代”。
除此以外，温哥華宣佈2017年起將向本市空置房屋徵收最高2%的空置税。
這些政策對房地產市場的降温作用直接而有效。根據加拿大房產協會統計，温哥華8-10月樓市均價同比增長率分別為-7.5%、0.9%、-5.9%，10月樓市均價為89.17萬美元/套。而在房產轉讓税出台前的6-7月，温哥華房價增幅在10%以上。
在温哥華留學5年的周東告訴記者，其朋友在温哥華有一套300萬加幣的房子，本想在今年賣出，但賣家需承擔近45萬加幣的新税，加上原來的税費，賣出價還低於房子買入時的價格，因此房子一直未能賣出。
重税爭議
雖然“物業轉讓税”效果明顯，但在加拿大引起了較大爭議。
蘇富比國際房地產(Sotheby’s international Realty Canada)總裁亨德森(Brad Henderson)認為，不列顛哥倫比亞省實行的重税政策，意在解決當地居民房屋負擔過重的問題。但該議題很複雜，需要考慮多方面因素，不列顛哥倫比亞省的做法，不但不足以解決問題，還可能會導致不可預測的後果。
亦有聲音認為，房地產及其上下游產業是不列顛哥倫比亞省最主要的經濟和就業支柱，毫無預兆的重税措施對該省的經濟與就業市場會造成較大影響。
這種爭議還在繼續向加拿大其他地區蔓延。21世紀經濟報道發現，由於温哥華樓市調控，多倫多接棒温哥華，成為外國買家的新目標。
居外網北美地區負責人Matthew Moore表示，在温哥華樓市面臨重壓的現狀下，買家的目光開始聚焦到具有相同吸引力但是門檻更低的城市，如安大略省的多倫多、渥太華等，這樣的情況已經持續了幾個月。
根據居外網數據，多倫多8月詢盤量較7月環比增加104%，9月詢盤量同比增長85.6%。
2016年以來，多倫多平均房價每月同比增長率達到12%以上，8-10月增長率更分別攀升至17.9%、20.5%、20.9%，10月樓市均價達到76.30萬美元/套。
面對日益火熱的樓市，加拿大帝國商業銀行(CIBC)發佈報告稱，安大略省只能效仿不列顛哥倫比亞省的做法，向海外買家徵收高額重税，而過半民眾對此表示支持。據《多倫多太陽報》報道，調查顯示，52%的多倫多人同意對外國購房者徵税，21%表示反對。
多倫多所在的安大略省省長Kathleen Wynne則表示，並不會效仿温哥華對外國買家收取重税，但正在研究其他的方法幫助首次購房者買房。
最新消息顯示，多倫多地產局(TREB)近日稱，多倫多土地轉讓税(Toronto Land Transfer Tax，TLTT)的税率可能會有所提高，如果這個提案獲得通過，所有在多倫多買房的人都會受到影響。
根據居外網信息，這份土地轉讓税税率修改方案將在下週被遞交到多倫多市府的專業委員會，提議市府在2017年預算案中進行相應考慮。
從全國範圍來看，加拿大聯邦政府針對房地產市場已經連下緊箍咒，延續不列顛哥倫比亞省的政策方向。
10月17日起，聯邦政府規定銀行對所有借貸人進行壓力測試，並且提供收入證明，才能擁有貸款資格，而之前這一規定主要針對的是少於20%首付的按揭抵押借款人。
同時，貸款門檻也提高了，原來規定的外國買家首付額不能低於35%的政策發生變化，如豐業銀行(Bank of Nova Scotia)要求符合貸款資格的海外買家需要支付至少50%的首付。
除此以外，10月3日，加拿大聯邦政府財政部宣佈，海外買家將不再享受之前“自住房免繳資產增值税”的優惠政策，這意味着即使是出售自住房，外國公民也要繳納房地產資本增值税。
去泡沫化?
一系列房地產緊縮政策與加拿大樓市被嚴重高估，風險加大有關。
2016年年初，德意志銀行(Deutsche Bank)發表環球樓市報告稱，加拿大房價被高估了63%，是全球樓價被高估國家中的冠軍。其中温哥華更是被瑞銀評為全球樓市泡沫風險最高城市。
儘管如此，地產中介和開發商們依然對以温哥華及多倫多為代表的加拿大樓市保持信心，相信樓市的中長線潛力。
Matthew Moore認為，多倫多樓市在全球熱門城市中仍然保持着價格優勢，如多倫多最貴地段Bay Street走廊的公寓價格為735加元/平方英尺，低於深圳的876加元/平方英尺，甚至不及香港九龍1700加元/平方英尺的一半。
而且，許多海外買家購買加拿大房產多是為了自住或退休以後的生活，他們並不急於出手。
Matthew Moore介紹，在温哥華實行重税以後，詢盤量的下降主要是在高端房產上，總價一百萬加元以上的房產詢盤量下降了55.6%。
上述人士認為，在樓市被重壓後，房地產市場的縮緊主要是在高端房地產市場，而公寓市場所受影響較小。
多倫多公寓開發商Camrost-Felcorp總裁David Feldman表示，預計未來20年將有200萬人移民多倫多，並帶來住宅市場的高需求，安大略省一直以來鼓勵加強城市核心區域的集約化發展，這將帶來高層公寓的空前發展，最多一年能夠提供近2萬個新公寓和租賃單位。預計公寓市場的高速發展將持續很長一段時間。
亨德森則認為，温哥華仍是主要的房產投資地，因為它是最宜居的城市，擁有最優質的教育。當地華人社區發展成熟、設備齊全，早已是眾多華人的家庭所在地。
且自今年秋天以來，在調控之下，温哥華樓市價格迴歸到更為正常的水平，市場的力量與機會依然是存在的。
上述市場人士認為，長期來看，加拿大樓市經過調整之後仍會平穩向上。加拿大房產協會預計，2016年全國樓市均價會上升10.1%，達48.78萬美元/套。