滬津加碼樓市調控 金融“擠泡沫”預期明確

11月28日，上海、天津兩個城市同日發佈了樓市調控“新政”，提高首付比例以及“認房又認貸”的條件升級進一步強化了“維穩”房價的預期。

這也是繼11月中旬杭州、武漢、深圳之後，熱點城市繼續進行樓市調控。表面上看，熱點城市的房價控制沒能達到預期目標是調控升級的直接原因：據市場監測數據，上海在10月出台“滬六條”後，10月份國家統計局數據顯示，上海新建商品住宅成交均價不僅同比漲幅達到37.4%，而且環比仍然上漲0.5%。

然而從更深層次看，新增貸款中將近七成都來自居民貸款的現實表明，樓市資產超配的風險依然存在。

一方面限制需求擴張，另一方面將房地產作為經濟增長的“託底”力量用新的增長動力置換成為明顯的政策意圖。據公開統計數據顯示，前9個月國家發改委累計批覆基建投資項目逾萬億元，10月國家發改委共批覆交通基礎設施建設項目8個，總投資1877億元，而11月前半個月批覆的基建項目數已超過10月全月。

中央經濟工作會議召開在即， 市場預期隨着房地產調控的持續加碼，未來房地產投資可能會出現回落，穩增長需要基建繼續發力。預計2017年基建整體有望維持17%~20%高增長，並且看好基建細分行業中的軌道交通、水利、新型市政(地下管廊、海綿城市)等投資領域。

樓市“擠泡沫”不鬆懈

11月28日， 上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合印發《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%。

同日，中國人民銀行天津分行會同天津銀監局聯合發佈《關於進一步加強住房信貸政策管理工作的通知》。通知要求，對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%。

提高首付比例以及第二套房的貸款要求成為樓市調控的標準動作。尤其上海要通過銀行系統全國性的聯網來認定二套房，這在業界人士看來，本次政策進一步收緊，體現了上海對於樓市調控的堅持及穩定房地產市場的決心。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國經營報》記者分析稱：“購房領域受到管控，會使得一些購房者持幣的現象增加。所以從資產配置的角度看，近期部分購房者會不斷調整購房策略。”

強化購房需求管理的背後，是居高不小的房貸增量。從今年7月份以來，居民按揭貸款佔新增貸款比例一直總體走高。數據顯示，10月人民幣貸款增加6513億元，同比多增1377億元。其中從新增人民幣信貸的結構來看，居民按揭中長期貸款佔比較高。10月居民部門中長期貸款佔當月新增人民幣貸款的75%。

不僅調控需求端，另一方面，從供給上看，一些城市加強了對房地產銷售市場的金融監管，這或旨在防止樓市炒作反彈與控制樓市風險。有分析還預計後續熱點城市的監管將逐步跟進，“防風險”將成為政策核心。

深圳市互聯網金融協會11月10日發佈《關於嚴禁互聯網金融企業開展“首付貸”、“眾籌炒房”等違規房地產金融業務的通知》(以下簡稱“通知”)。通知表示，將打擊零首付、首付貸、眾籌買房等市場違規行為，要求各企業必須全面停止各類違規房地產金融業務，立即自查自糾，並須在一個月內完成清理整頓。

對於金融政策對房地產市場的影響，嚴躍進對記者分析稱，“金融政策調整以及購房政策調整，會使得購房門檻提高，所以需求量出現下滑也是符合市場預期的。”

“從實際情況看，需求下滑或成交量下滑，房企的潛在資金回籠方面會有一定的困難。此時需求端的變化，會影響到供給端的變化。但是此類影響也不應該過於誇大，因為很多房企在2015~2016年拿地以後，實際上會積極採取新開工等動作，這樣投資數據不會往下走，反而會有5%的同比增幅上升，即房地產投資規模較2016年可能會有小幅度增加。如果從這個數據來看，那麼包括鋼鐵水泥等行業可以緩一口氣，因為沒有想象中差。”他表示。

不過，房企往後在資本市場上的融資或許很難向之前那樣輕鬆。據Wind數據顯示，今年前8個月，21家上市房企通過股份定向增發募集資金總額接近740億元。而2015年全年，房地產行業共38家企業完成了股票定向增發，募資總額約為1687億元。

尤其，銀監會連續發佈通知，要求檢查房地產開發貸款違規購地、理財是否違規進入房地產;以及房地產信託業務合規經營情況。國家發改委下發思維《關於企業債券審核落實房地產調控政策的意見》(以下簡稱《意見》)，更要求嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資，用於商業性房地產項目。

摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊也對記者分析稱，“短期內隨着房地產調控政策的逐步落實以及投資者對房價走勢預期的改變，房地產投資增速會逐步放緩，從而對經濟的拉動作用逐步減弱，考慮到房地產銷售領先房地產投資2個季度左右，明年二季度房地產投資下滑會比較明顯，屆時再加上基建投資的邊際效應減弱，中國經濟壓力會明顯上升。”

“固定資產投資數據好於市場預期，而房地產投資是增速提高的主要推動因素。雖然調控政策收緊導致房地產銷售明顯走軟，但投資增速通常滯後於銷售數據，因此我們認為房地產投資在年內剩餘時間裏將依然保持強勁，但明年可能面臨更大的下行壓力。”高盛/高華首席中國經濟學家宋宇發給記者分析稱。

未來財政加碼下基建繼續發力

“明年宏觀政策預計是穩健的貨幣政策與積極財政政策。預計明年貨幣政策比今年緊，主要是需抑制房地產市場的泡沫等;但財政政策會更加寬鬆，主要是支持基建投資，預計明年或未來一段時間財政會更寬鬆。”社科院經濟研究所經濟增長理論研究室主任劉霞輝對《中國經營報》記者表示。

在有意識地調控房地產市場的同時，轉換經濟動能的步伐也明顯加快。

11月28日國家發改委網站發佈《國家發展和改革委關於京津冀地區城際鐵路網規劃的批覆》。

這一規劃方案，到2020年前實施京津冀城市圈城際鐵路共計9個項目，總里程約1100公里，初步估算投資約2470億元。

據公開數據顯示，8月份，發改委共審批核準固定資產投資項目25個，總投資1966億元。包括水利項目6個，總投資623億元;交通基礎設施項目14個，總投資1038億元;能源項目2個，總投資265億元;社會事業項目3個，總投資40億元。而據民生證券粗略計算，前9個月發改委累計批覆基建投資項目逾萬億元。

“人口紅利拐點出現後，預計整體投資增速持續下行將是常態。細分來看，未來地產投資增速可能持續下行，基建投資仍將是對沖器。”劉霞輝表示。

有跡象顯示，“一帶一路”戰略相關的訂單加速落地。據公開數據顯示，截至2016年9月，“一帶一路”沿線國家的工程訂單已達到1.36萬億美元，11月簽訂完成了約750億美元的馬來西亞沿海鐵路項目工程大單。

一些機構人士認為，在穩增長背景下，2017年基建整體有望維持17%~20%高增長，並且看好基建細分行業中的軌道交通、水利、新型市政(地下管廊、海綿城市)等投資領域。

展望2017年，興業銀行首席經濟學家魯政委則發研報稱，在預算赤字難以顯著增加、實體經濟又亟須減税的情況下，要想對沖房地產所形成的投資下滑，恐怕就不得不更多依賴貨幣政策與財政政策之間更為深度的融合，除PPP之外，更大規模的PSL(抵押補充貸款)恐怕不得不為。