多地頻現新地王 土地市場高燒或逼政府再出手

11月末的兩天，廣州賣地吸金309億元，龍湖首開以32億競得的白雲新城宅地，刷新了廣州單價地王紀錄。

這只是11月土地市場火熱大勢下的一個縮影。在廣州拍出單價地王之際，長沙、武漢同步誕生了新的地王。

11月21日，福州土拍異常激烈，當日共有9宗住宅類土地出讓，其中8宗都達到了最高限價。

再早一些，天津的單價地王紀錄、南京的江北單價地王紀錄也均在11月刷新。

由於調控的影響，10月份的全國土地出讓面積創下了年度最低值。今年10月，全國合計出現單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。累計10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有17宗，主要出現在天津、長沙、南寧、上海、佛山、瀋陽、南昌等地。

整體看，大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。

但到了11月，局勢大不同，很多人感嘆“熟悉的地王又回來了”。“之前的政策都比較温和，加碼也是必然的。房價、地價還沒控住，新的政策才陸續出台。”克而瑞研究中心分析師楊科偉對經濟觀察報表示，從本輪行業調控視角看，土拍持續高燒還是大大超出了“政策預期”。為了真正達成2016年的調控目標，防止飆漲的地價再一次成為房價上漲的推手，不排除地方政府將進一步出台加碼政策，以期土地調控必須取得預期效果。

這已經在部分城市有所體現。長沙11月地王拍出兩天後，長沙市便宣佈即時起實施7條調控措施，正式加入全國樓市調控的行列;11月28日，天津和上海也相繼加碼調控，全面收緊信貸。

多地火熱

這一波土地市場的火熱涉及多個城市。

11月22日，20家房企參與到長沙市梅溪湖B-39地塊的搶奪大戰，其掛牌起始價10.36億元，經過114輪競價，最終被廈門建發以近29億元拿下，溢價率180%，經計算，摺合樓面價約為9240.8元/平方米。這不僅刷新了年內長沙土地出讓總金額的最高紀錄，同時也刷新了長沙土地出讓的歷史最高單價。

自10月國慶節期間密集出台調控措施後，一些熱門城市在11月又宣佈加碼限購。

例如武漢在11月15日宣佈，主城區即時起正式實行升級版樓市調控政策，本地人限購兩套房;外地人購首套房需出具連續兩年社保或納税證明，補繳無效，且限購一套。

但調控的升級並沒有阻止地王的產生，11月的多個地王都誕生在調控城市中。

11月22日，武漢迎來了限購升級後的首場土拍，共公開出讓17宗地塊，有11宗土地被設置了最高限價，這在武漢的土拍市場上還是頭一次。

最終有5宗地塊因有2家報價達到最高限價而被“熔斷”，當天土拍總成交價約196.86億元。

其中，位於漢陽的楊泗港新港長江城地塊最受關注，共吸引了萬科、碧桂園、越秀、招商、華潤、中建、金茂、中海等諸多大型房企，最終，被平安以110.65億元拿下，樓面地價摺合13587元/平方米，創下了武漢出讓地塊總價最高的紀錄。

11月28日，武漢再次掛牌5宗地塊，其中位於漢正街東片的一塊住宅及商服用地，起拍價高達126億元，這一價格即便是底價成交，也已超越了武漢迄今為止土地拍賣中最高的成交價。

杭州於11月10日宣佈限購限貸升級，提高首付比例，加強限制外地人購房，並宣佈實施嚴格的土地新政，例如溢價率超出100%，競得方需在簽訂出讓合同後1個月內結清全部土地出讓金。

但由於需求旺盛，杭州的土地市場行情火爆。11月28日，杭州土地市場集中開閘，主城區、餘杭、蕭山、大江東四地成功出讓11宗土地，共收金142.88億元，其中僅主城區就吸金133.9億元。

其中，艮北新城商住地等三宗主城區地塊，均刷新了所在區域地價紀錄。蕭山北幹中單元宅地樓面價也刷新了蕭山區的地價紀錄，達21855元/平方米。綠都地產先後以19864元/平方米、18516元/平方米的樓面價拿下三墩北宅地和丁橋單元宅地，雙雙刷新板塊地價紀錄，尤其是丁橋地塊的溢價率高達101%，這意味着綠都需要在一個月內繳清土地出讓金。

在武漢、長沙地王誕生的同一天，廣州的土拍同樣頗受矚目。即便已經採取了集中出讓、限地價、競人才公寓配建、限制土地競拍資金的嚴厲的調控措施，廣州11月22日依然成交了8宗住宅用地、1宗商業用地，攬金205億元。

當日，每一幅住宅用地都達到了最高限價，並最終以接近甚至超過周邊樓價的價格成交。其中，龍湖以總價32.2億元拿下了白雲新城AB2804012地塊，配建拆遷安置房面積30150平方米，摺合樓面地價45469元/平方米，是廣州目前為止最高的土地成交單價;龍湖還聯合首開，以43億元的總價和配建109800平方米保障房拿下黃埔開源大道一地塊，摺合樓面地價23012元/平方米，刷新區域紀錄。

3天以後，廣州上演了另一場大型土拍，拍出8宗地塊，吸引了30多家品牌房企，單日吸金104億元。其中，保利一天之內斬獲3宗地塊。

經過兩天土拍，廣州的土地收入超過309億元，區域地價也被全面刷新，就樓面單價而言，白雲新城、廣鋼新城進入4萬元時代，番禺超3萬元，南沙破1.5萬元。

調控加碼

中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月30日，年內銷售排名前列的40大房企合計拿地10099.79億，拿地金額刷新了歷史紀錄，相比2015年全年的拿地金額上漲了27.3%。合計建築面積為16658萬平方米，平均拿地成本為6062元/平方米。相比2015年，標杆房企的拿地平均成本增加高達50%。

“寬鬆的貨幣政策是主要原因。”中原地產首席分析師張大偉對經濟觀察報表示，調控之下房企依然積極，主要在於資金充裕，需要補充庫存，此外，目前房企開始集中圍獵二線城市，這導致全國地王頻繁出現。

楊科偉認為，近期土拍市場依舊高熱，有多種影響因素：第一，調控城市供不應求的基本面並沒有發生改變。

第二，調控城市供地規模仍然過低。近期大多數表態四季度增加土地供應的城市，供地目標依然不高，優質宅地供應量仍然不足。在剛剛過去的10月，調控城市土地成交建築面積為970萬平方米，同比大跌44%，較前三季度均值下跌57%。

以南京為例，該市10月5日發文要求加大供地力度，計劃年底前上市100公頃宅地，相對於南京140萬平方米的月均交易量而言，這一供地目標本已偏小，但直至11月下旬也只有60公頃宅地入市，並且其中還包括了超過30公頃的“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地，接下來土地市場的競爭仍將有增無減。廣州前三季度共推出53宗土地，成交面積約378萬平方米;而前三季廣州住宅出讓面積200萬平米，只有去年全年的28%。

土地市場的供需不平衡，導致土地價格難以下降、地王頻出，尤其是一線城市。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月30日，一線城市包括京滬廣深，4個城市合計成交住宅土地106宗，供應的住宅土地規劃建面只有1237.75萬平方米，相比2015年同期下調幅度達到了52%。

預計全年一線城市住宅土地成交量只有1500萬平米左右，將是一線城市住宅土地供應刷新歷史紀錄最少的一年。“開發商對土地確實很飢渴。今年銷售好，大家資金充裕，都希望趕緊補倉，所以一旦我們看好的城市有地拍，都衝上去搶了。”一位大型房企區域中層對經濟觀察報説。“此外，調控城市房價漲速雖然變慢，但只是‘緩漲’而非‘回落’。目前調控城市的需求只是被暫時限制，熱點城市前景預期未變，資金流入的衝動依然存在。這些都促使土地市場高熱。”楊科偉進一步分析説。

土地市場的“高燒”不退，在某種程度上再次促使地方政府加碼調控。

22日長沙拍出地王后，當地一房企高層在微信朋友圈感嘆：“出了地王，不出意外，調控也快了。”

24日，長沙隨即宣佈執行7條調控措施，分別是嚴格房價審查、嚴格預售網籤、開展重點稽查、嚴查投機炒房、強化資金管控、增加有效供應、曝光不良企業。

11月28日，長沙市國土資源交易中心宣佈，為了配合新的調控措施，決定中止兩塊地的掛牌。

11月28日，上海發佈房地產差別化信貸政策，主要對商業貸款首套房和二套房的首付比例進行調整，加碼調控。據瞭解，在接下來的1個月，上海即將集中推出14塊土地。“上海加碼調控，也有一部分因素是防止接下來的土拍出現過高溢價率的地塊。”張大偉分析説。