險資背景房企蜂擁股權收購 高槓杆運作隱含風險

險資在以另類方式切入房地產行業。短短4天之內，景瑞向恒大出售了兩個項目公司股權，其中轉讓天津景秀置業全部股權、上海景麒49%股權。兩筆出讓作價19.54億元。

11月30日，寶能以10.34億元拍下浙江錢江水利旗下浙江錦天房產100%股權與債權、錦天物業100%股權。

陽光城以13.5億元總價收購杭州中大聖馬置業與浙江物產良渚花苑等15家公司股權並承擔其債務，預計總成交資產過百億。

恒大、寶能都是有險資背景的房企，陽光城亦是，今年8月，陽光城以34億元收購以色列保險巨頭鳳凰控股有限公司52.3%股權。

對此，同策諮詢研究部總監張宏偉指出，由於險資資金成本低，募集規模也較大，因此，擁有險資背景的房企在這一輪股權併購中具有優勢;類金融、小額貸等背景的房企，在做股權投資的時候，資金使用的便利程度和優勢就不如前者。

自調控以來，多宗股權併購案例均出現恒大、融創、寶能的身影。一名長期關注房地產資本市場的業內人士指出，閩系房企在市場波動週期中，較善於抓住併購機會。除了銀行借款、公司發債等常規性融資外，公司股權、項目股權、在建工程都可能作為融資抵押物;甚至購買其他上市公司股權進行投資，再質押套現。加上民間資本利用較充分，槓桿率較高。

上述業內人士指出，目前市場對物業資產價格估值偏高。對於賣方而言，短時間收益可期，因此部分公司會有退出想法，直接賣項目股權。“這個現象只是啓幕，10月份新政之後，明年下半年將會有更多房企賣項目股權”。

房地產市場的非理性繁榮，與上市房企槓桿的快速提升脱不了關係。如何有效控制槓桿正在成為調控風暴後，對房企生存能力的大考驗。

據同策諮詢對2016年三季度樣本上市房企槓桿倍數的統計，排名前三位的是魯商置業、京投發展、天津松江，槓桿倍數分別為16.7倍、10.7倍、10.4倍，遠高於平均值。

魯商置業三季度總負債395.5億元，資產負債率達94%。同期經營活動產生的現金流量淨額為-42.4億元，投資活動產生的現金流量淨額為-0.2億元，融資活動產生的現金流量淨額為-50億。

同策諮詢指出，即使現有負債全部續借，魯商置業2016全年合同銷售金額至少要達到70億以上才能維持資金平衡，而截至三季度末，其營業收入為37億。在調控之下，四季度市場銷售遇冷可能性極大。換句話説，未來兩年，除非魯商置業仍保持前兩年的高週轉，且信貸不受緊縮政策影響，否則公司可能出現嚴重資金缺口。

而三季度信達地產槓桿達6.5倍，在同策諮詢統計中也處較高水平。該機構認為，這是由於信達高價拿地引起。

經機構統計，2016年開年以來，信達地產已斥資215.13億元拿下三幅地塊，前11月其銷售額為114億。同策指出，信達拿地背後，是大股東中國信達通過基金為其“輸血”，再尋找操盤方。三季度信達地產資產負債率達87%。因此不難理解其在上海、深圳兩幅高價地上與泰禾展開合作。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，雖然目前環境下房企融資額度有所增加，但相比前幾個月仍然較少。融資成本浮動不大、融資渠道仍然多樣。2016年將近年底，由於多數公司債已完成發行，房企融資多以銀行貸款等傳統融資方式為主，較少採用市場化方式。但從房企發佈的融資計劃來看，多家房企發佈了公司債、中期票據、短期融資券三種方式，總額共計1043億元人民幣的市場化債權融資預案。

同策諮詢研報顯示，今年11月，40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣363.72億元，環比10月增加51.45%，但相比6-9月融資仍然較低。債權融資額度仍然占房企融資總量的絕對比重(92.48%)，其中境內銀行貸款成為最主要渠道;信託、委託貸款額度也大幅上漲;11月沒有任何公司債發行，海外債權融資總量同步萎縮。本月股權融資中除融創中國發新股外，只涉及股票期權計劃，在房企融資總量中佔比為8.47%。