被握住的命門：房企滬拿地自有資金審查細節曝光

房企拿地熱情依舊不減。

11月30日，合肥土地市場迎來限價後首拍，90家房企參與，其中想要進軍合肥的外來房企超10家，最多35家房企同競一塊地，還用上了搖號機。合肥百瑞網媒體人評價：合肥土地拍賣經歷了史詩級的一天，短期內，地王再也不會出現，合肥兩三萬的房價泡沫會破嗎?

更早一點的11月28日，杭州土拍中5塊住宅用地有4塊刷新了板塊樓面價紀錄：艮北新城商住地樓面價約25787元/平方米，地價接近旁邊楊柳郡二期的銷售均價;三墩北宅地拍出約19864元/平方米，接近板塊新開樓盤價格;丁橋宅地拍出約18156元/平方米，板塊樓面價翻了一倍。

12月1日，某知名房企負責人對21世紀經濟報道記者指出，如果手上還有錢沒用完，部分的確還有拿地指標的房企，會認為現在是一個拿地窗口期。

2日，同策諮詢研究部總監張宏偉對此指出，其間邏輯在於，一是房企積極佈局核心城市，到年底為了完成投資目標;二是調控政策還在從嚴執行，如果地王再現，那麼後期土地市場可能會有更嚴格的政策。

就在12月1日，21世紀經濟報道記者通過查詢相關網站發現，上海在近期掛出的土地出讓文件中，對於參與土拍的自然人與企業均明確規定要提交相關資金來源情況申報表格，企業需要遞交未被列入經營異常名錄的承諾書原件。詳細規定：競買資金不得使用包括但不限於銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等違反國家有關規定的來源，用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。

上海嚴查自有資金

12月1日，在即將於2017年2月出讓的“臨港南匯新城NNW-C4D-08 、NNW-C4D-09地塊”文件裏，上海市規劃和國土資源管理局關於競買主體的交易資金來源有六大規定。包括資金來源不得再作為參與競買其它地塊的資金來源重複申報;在對競買人30天的資金審查期限內，要保證審核單位能夠接觸到與其申報的交易資金來源相關的所有信息;地塊成交後，中國人民銀行上海總部、上海銀監局、上海保監局、上海證監局等可對競得人申報的資金來源情況開展真實性核查。

業內人士2日對21世紀經濟報道記者指出，對於資金來源的細化規定堵死了房企融資拿地的道路。房企表外融資用於拿地也將成為過去。

今後，對於房企資金來源結構披露更為具體，如果競得價格高於其在《商品住房用地資金來源情況申報表》中申報的“用於本地塊交易的資金金額”或《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》中申報的自有資金金額，競得人應在競得後五個工作日內再次提交該兩份文件及相關附件，具體説明新增用於該地塊交易的資金來源情況。

上述業內人士指出，這些措施和流程如果能落到實處，可以説將會對房企在上海拿地戰略有非常大的影響。過去一兩年房企慣用配資拿地，才會助推資金進入土地市場，進而推高地價。

一旦上海在自有資金方面嚴格執行細則，首先會將一批有投機心態的房企排擠在外。

房企發債大幅減少

據中原地產研究中心統計，經過2個月的低位後，12月份上海土地預成交幅數回漲明顯。共計13幅經營性用地將集中入市，合計總建築面積108.79萬平方米，起拍總價達123.32億元。其中奉賢區含住宅用地總建面達25.41萬平方米，將成為12月土拍熱門區域。

一方面，上海近兩個月是土地出讓低迷階段，另一方面，對於房企自有資金的嚴格審查，令市場目光轉而聚焦到周邊的南京、杭州、蘇州、合肥等地。

而正如上述房企負責人所言，房企拿地已顯“強弩之末”態勢。同策諮詢一份關於11月40家典型房企融資情況的研報顯示，房企發債融資大規模減少。儘管有部分房企發起了相關申請，但還未獲通過;與此同時，房企融資渠道明顯收窄。

研報顯示，由於截至2016年10月，多數房企已經全部完成2016年公司債、中期票據或短期融資券的發行，導致11月直接融資方式(公司債、中期票據、海外發債)的完成發行額大幅縮緊。境內銀行貸款成為房企融資的最主要渠道;信託、委託貸款額度也大幅上漲;11月沒有任何公司債完成發行，海外債權融資總量同步萎縮。

如融信中國(03301.HK)12月1日發行一筆2019年到期的1.75億美元優先票據，年化利率6.95%。而其今年7月29日發行的29億元人民幣私人公司債，年化利率為5.8%。可以看出，在人民幣國際環境的變化與國內房地產調控加碼背景下，房企境外融資成本增加將無可避免。