嘉凱城36億賣房保業績 斷臂自救仍是恒大回A備胎

7個月前，恒大地產花36億元可以買下一家主板上市公司嘉凱城(000918.SZ)的控股權;7個月後，融創花更高價36.62億元，就只能買下這家上市公司旗下位於青島的一個樓盤項目了。

同樣也是這個項目，在一年前的掛牌轉讓價格還不到12億元，一年之後，其業績並沒有太大的好轉，仍處於虧損狀態，但是估值卻提升了3倍多。即便是這樣的一個價格，融創也是經歷了236輪競價才拿到手的。

投資者在由衷欽佩恒大地產有經營頭腦的同時，也開始為嘉凱城的前途擔憂。要知道，青島地產項目一度為嘉凱城貢獻了三分之一的收入，也是公司旗下資產規模和收入最高的項目。以這樣的一個項目換取公司今年全年業績的扭虧為盈，可謂斷臂求生，而這一舉動更重要的戰略意義在於，給大股東恒大地產的A股借殼上市留下一條後路。

36億賣房保業績

早在今年的11月4日，嘉凱城就發佈公告稱全資子公司嘉凱城上海公司擬採取公開掛牌交易的方式，轉讓其所持有的青島嘉凱城房地產開發有限公司(以下簡稱“青島嘉凱城”)100%的股權，按照當時確定的掛牌價格是不低於16億元。

公開資料顯示，青島嘉凱城是為開發青島時代城項目而設立的項目公司，該項目位於青島市的李滄區，地理位置優越，屬於城中村改造項目。嘉凱城在6年前拿下這個項目的時候，曾經一度要將其打造成為公司向“城市區域價值的創造者”轉型的示範性項目。因此，公司也投入巨大，僅註冊資金就高達12億元，是公司當時最大規模的地產項目。

儘管這一項目從2012年開始為公司貢獻利潤，但是由於公司自有資金投入有限，大量使用借貸資金和股權融資，再加上項目初期主要以安置房和保障房為主，因此最終帶給公司的利潤並不多。

到2015年底的時候，由於嘉凱城預計當年會出現大幅業績虧損，資產負債率已經超過了90%，因此公司也開始籌劃着出手青島嘉凱城項目了。截至2015年8月底，這一項目的安置房、保障房和部分商品房地塊已經全部竣工，剩餘的兩塊土地都是商品房項目，剩餘未開發的商品房計容建築面積約90萬平方米。

按照當時評估機構給出的評估報告，整個青島嘉凱城100%的股權價值是11.97億元，掛牌轉讓價為12億元，再加上青島嘉凱城對上市公司及其股東所欠的17.57億元債務，最終的交易總對價約29.57億元。

但是此次出售最終因恒大地產收購嘉凱城控股權而未能成行。

今年三季度末，嘉凱城再次出現大幅的利潤虧損，同時公司的資產負債率也進一步提升到了94.6%，公司今年前三個季度僅財務費用支出就高達8.83億元，這個時候，公司也再次提出出售青島嘉凱城的計劃。

這一次，儘管青島嘉凱城的財務結構已經較去年進一步惡化，但是受益於整個商品房銷售價格的上漲，嘉凱城還是將掛牌轉讓價格提升到了16億元，沒成想，提價之後的青島嘉凱城還是吸引了包括融創(青島)置地有限公司、青島萬科置業有限公司及保利(青島)實業有限公司等5家大型知名房地產房企的競買。

最終，經過236輪競價，融創(青島)置地有限公司以36.62億元的價格競得青島嘉凱城100%的股權。

申萬宏源房地產分析師王勝認為，公司今年大概率扭虧為盈。

賣了舊房蓋新房

在嘉凱城的三位獨立董事看來，此次出售公司旗下具有支柱性作用的青島嘉凱城，可以實現較大的正向現金流，為公司下一步發展提供較為深厚的資金儲備。

那麼嘉凱城未來的資金投向又是哪裏呢?也就是公司目前所提出的“城市客廳”戰略，通過城鎮商業開發投資、商業管理運營、科技平台服務及金融服務的“四輪驅動”模式，聚焦長三角地，打造城鎮生活服務平台。

顯然，嘉凱城正在加快從住宅地產向商業地產的轉型，為此，公司在去年還籌劃了再融資39億元的非公開發行方案，這其中的23.4億元將被用於“城市客廳”項目。

在今年的1月29日，這一非公開發行方案順利的獲得了證監會發審委的審核通過，然而隨後的10個多月時間，卻始終沒有等來證監會的發行核准批文，而在同一天獲得證監會發審委審核通過的另一家房地產上市公司新華聯(000620.SZ)，在隨後的5月份就已經拿到了核准批文。

要知道，當初恒大地產是以36億元的價格拿到了嘉凱城9.5億股的股權，摺合每股3.79元左右，而公司當初推出的非公開發行方案，每股發行價只有4.9元，發行量達到7.94億股，這次發行無疑會極大地稀釋恒大地產的持股比例。

然而，如果放棄通過非公開發行進行股權融資，而轉向通過出售旗下資產的方式回收現金流，再將這些現金投入到新的商業地產項目中，在房地產行業分析師看來，無疑會增加公司的成本。

一個值得注意的數字是，公司截止到三季度的存貨數量下降了25億元，但同期投資性房地產投資大幅增長了31.3億元，較年初的5.17億元大幅增長了605%。

而按照公司此前在非公開發行方案當中所披露的數字，公司計劃投資的17個“城市客廳”項目內部收益率大約在12%-14%之間，可以借鑑的是，萬達商業地產在其A股招股説明書當中所披露的商業地產項目內部收益率基本都在20%-26%之間。

在王勝看來，未來嘉凱城真正的業績反轉，還是要看恒大地產迴歸內地資本市場的預期，公司有希望接棒恒大地產業務。

然而，在恒大地產10月份對外宣佈將借殼深深房A(000029.SZ)之後，關於嘉凱城將作為恒大地產迴歸A股上市平台的預期也就平息了，不過，由於目前恒大地產和深深房A的借殼事宜仍舊沒有出台最終方案，投資者對於嘉凱城也並未放棄。

按照正常的借殼流程，恒大地產借殼深深房A有望於明年完成，在這期間，作為備選方案的嘉凱城通過出售資產實現扭虧為盈，自然也符合大股東恒大地產的利益。