多地房貸降温明顯：銀行稱年底房貸額度緊張

隨着津滬兩地限購限貸調控政策的升級，以及“年關”這一金融業具有節點意義的時間臨近，近期不少購房人遭遇了貸款難的問題。

由於許多購房合同將交付時間和銀行放款時間掛鈎，有房產中介公司表示，每天都能接到大量來自客户的焦慮問詢。

而與客户的焦慮反應不同的是，銀行方面對新政表現較為平淡。分析人士認為，房貸收益較低，銀行收益主要集中在對公業務。此外，房貸調控新政發力點在需求端，未觸及其敏感部位，因此銀行反應平淡也在意料之中。業內人士則指出，臨近年底信貸趨緊司空見慣，且在房貸市場中，銀行對於該業務的態度較為被動。

房貸審批降速

11月28日，天津、上海兩地同時出台房地產市場調控新政。

其中，天津將首套普通住宅的首付款比例由20%提高到30%，將二套房首付款比例由30%提高到了40%。同時，對非天津户籍購買天津市區及武清區房產的購房者，規定了40%的首付比例。值得注意的是，天津新政還制定了階段性放款管理的規則，確保房產交易的真實性。

與天津類似，上海新政也提高了首付款比例。新政對於首套普通住宅的首付款比例上調至35%。對於二套房購房者，如果其購買的是普通自住房，首付款比例為50%，如果購買的是非普通自住房，則首付款比例為70%。

“銀行告訴我們的消息是，他們受到監管層的約束，要降低房貸的額度和審批速度，所有購房者都要‘排隊’等放款。”上海某房產中介公司信貸部的一位工作人員這樣告訴《中國經營報》記者。

據其瞭解，具體負責放貸業務的支行每兩週可以獲得一批額度。而目前，部分9月末及10月初申請貸款的購房者還未得到放款。由於許多購房合同將交付時間和銀行放款時間掛鈎，因此他每天都能接到大量來自客户的焦慮的問詢。“銀行是有錢的，也沒有理由不放貸，信貸員更是希望能及早完成業務，因此目前貸款審批放緩主要是政策收緊所致。”該工作人員表示。

記者就此致電上海多家銀行的信貸員，得到的回答主要集中在業務指標方面。

建設銀行上海某支行的一位客户經理表示，房貸額度緊缺是上海銀行業的普遍現象。“額度是總行決定的，我們正在爭取通過其他各種渠道解決放貸問題。”

招商銀行上海某支行的一位零售經理則表示，由於今年下半年房貸放款數量較多，該支行的指標已接近完成。“銀行每年就只有這麼多的錢可以放出去，今年指標完成了，所以就沒錢了。往年也出現過類似情況。”她説。

從趨勢來看，上海個人住房貸款的增速確實在放緩。來自上海銀監局的數據顯示，今年下半年以來，上海地區銀行業房貸增量連續4個月出現萎縮。6月至9月，上海地區個人住房貸款分別增加了335億元、229億元、210億元和204億元。

多家大型股份制商業銀行的相關負責人也向記者表示，其未接獲來自總行、上海銀監局或中國人民銀行關於收緊個人住房貸款的通知。此外，由於目前還未着手編制來年計劃，因此難以評估新政對來年信貸的影響。

被動的供給方

除上述出台樓市調控新政的兩地以外，類似於“銀行停止發放房貸”的消息引起了市場的高度關注，並迫使監管層出面闢謠。

就在津滬兩地宣佈樓市調控新政的同一天，山東濟南曝出消息稱，駐濟各大銀行的分支機構陸續接到上級下發的緊急通知，將從11月28日至30日全面暫停住房貸款的發放，不論是首套房還是二套房。有媒體報道稱，這一消息或許與山東銀監局在濟南各大銀行駐點專項檢查有關。

不過，央行在第二天即出面闢謠，稱相關消息“並不屬實”，其從未要求商業銀行停止發放個人住房貸款。同時，山東銀監局亦發表回應稱，中國銀監會和山東銀監局均未出台任何關於濟南市全面暫停房貸業務的政策要求。

對於購房者關心的額度收緊或用盡的問題，上海某股份制銀行總行人士向記者解釋道，由於“一城一策”的差異化房貸政策，銀行總行一般不會制定統一的規則，更不會“分配額度”。因此，不存在“房貸額度”這種指標。

“上海地區的銀行執行上海銀監局和央行的政策，除此以外，按揭貸款的實際發放數量是由市場需求決定的。某些銀行説額度用盡，指的應該是總體的信貸額度。而在年底，這是很正常的現象，幾乎每年都有。”他説。

同時，該股份制銀行人士還指出，銀行在房貸的發放端其實是處於被動地位的，因為房貸是所有貸款中較為特殊的一類。與公司貸款、項目貸款、信用卡等不同，房貸伴隨房產交易發生，銀行不可能向客户銷售房產，因此也無法主動營銷房貸。樓市調控新政出台後，將抑制購房買房需求。“新政對於客户的影響是最大的，沒有人來申請貸款，銀行房貸(業務量)自然就下來了。”

有分析人士則認為，對於銀行而言，零售業務主要的組成部分是個人按揭貸款，但是按揭貸款業務收益較低。同時，目前國內大部分商業銀行的收益主要還是來自對公業務，銀行對於房貸的變動並不敏感。

“不過，對於想進軍零售業、擴大這一業務佔比的銀行而言，政策收緊或許是一個利好。畢竟，如果大家都收緊了房貸，你只要鬆開一點點，很快就能產生規模效應。”該分析人士補充道。