孟萬河：我們該如何應對讓人焦慮的房地產

近一年多來，一線城市房地產價格漲幅過大，“去庫存”任務完成可能超過預期，但短期地價、房價的較大升幅，使廣大城鎮居民住房需求受到強烈刺激，“買漲不買落”的消費心態進一步顯現;與此同時，一線城市和部分二線熱點城區，因為擔心新售地塊成為“地王”，害怕進一步刺激房價和上級責問，轉而停供、限供、緩供、慢供土地，供地指標遠遠落後於年初計劃。影響房地產市場價格的供求兩方，其基本矛盾反而進一步激化。

這樣下去，究竟漲到何時，如何收場，備受各方關注。同時，這種局面也引發對宏觀經濟總體形勢是否造成泡沫“堰塞湖”風險的擔憂。如何破解，急待科學分析，精準判斷，果斷施策。

從房地產價格走勢分析入手

在尊重市場決定性作用的前提下，把房地產價格調控的重心放到供給調控上，房價和地價漲快了，就要多供地、多供房，同時輔之以必要的需求調控措施，如首付比例、按揭額度等，慎用加税手段，儘量不用限購等干擾市場信號的行政手段;既然供地主體是地方政府，那麼供給調控的主體當然是地方政府，中央政府只有在宏觀層面有手段，直接增加供給的責任必須落到地方政府頭上，但這又牽扯到中央和地方財政事權的調整必須加快，以減輕地方政府以地生財的動力和壓力;供給調控是中長期調控，土地一級開發是需要投入、需要時間的，這就需要地方政府施政行為長期化，在提高其對市場供需兩方博弈前景的預估能力的同時，增加對地方政府考核評價的中長期指標;要重視結構調整、結構調控，什麼類型的商品房短缺，就鼓勵多供應什麼類型的產品，少用總量調控手段，否則容易造成貨幣和財政政策的頻繁變動，疲於應對;在具體調控措施選擇上，應並重增量和存量，畢竟我國房地產業經過20 多年大發展，不動產總量已很大，單靠增量調整，忽視存量流轉，容易造成偏廢;調控總是滯後的，現狀隨時在變，提高預估、預判水平，由調現狀為主改進為調預期為主，是政府主管部門學習能力和適應水平的體現，也可以説，要以預期調控、動態調控為主，現狀調控和靜態調控為輔;房地產市場調控不僅是行業主管部門一家的事，貨幣和財政政策都有極大的激勵約束作用，須綜合施策，還有全社會心態及輿論環境的合理引導。

當前房地產價格走勢總體向高。從深圳領銜的珠三角率先漲價，到北京為首的京津冀隨後跟上，再到上海、杭州、南京為主的長三角普遍上漲。一線城市帶頭，二線城市跟進，三線城市尾隨，其他城市蠢蠢欲動或已經啓動。全國城市房地產普遍形成漲價預期。房地產去庫存的同時，鋼鐵等建材卻難以去產能。商品房銷售火爆，存量大幅減少，而掌握土地一級市場的有關地方政府，卻出現“惜售”心理和“懼售”行為。

造成這種狀況的最根本原因，當然首先是市場的力量，“市場在資源配置中起決定性作用”，供求關係決定價格，供求嚴重失衡，供小於求極為明顯，漲價是必然的。

但問題在於，土地一級市場的供給方在地方政府手裏，所以調控房地產市場，政府的作用理應更容易發揮，對於全國房地產價格一片漲聲、過快漲價，地方政府無所作為是不應該的。政府有關部門在“更好發揮政府作用”方面，還存在很大的改進空間。分析原因，恐怕一是在於有關部門和地方政府對中央政府推進供給側結構性改革的總體部署，理解有偏差，對策有偏向，執行有偏重;二是由於對行業發展趨勢和市場走勢認識不到位，存在短期行為和機會主義傾向，定力不夠，心態浮躁，怕擔責任。

因此，正確認識現狀，妥為選擇調控工具，既尊重市場，又有所作為，就變得極為重要。

自1998 年取消福利分房以來，城市商品房價格平均上漲超過10 倍，很多樓盤價格增幅達到20 倍甚至更多。毫無疑問，很多價格上漲有其合理因素：如彌補住房建設長期欠賬、居民住房剛性需求(基本需求和改善性需求)長期壓抑之後的報復性反彈;如作為基本生產要素的土地及其地上附着物的建築物，在由第一產業的農業用地轉為第二產業的工業用地、第三產業的服務業用地過程中，其自身價值及價格，由於產生了更高的生產效率，在市場中得到了更高的重新估值和溢價;如全國統一市場甚至全球統一市場的形成，使無論作為生產要素的土地還是人力資源，還是一般商品和資產，流動性大為增強，其定價基礎和依據，與原來封閉市場環境下完全不可同日而語等等。

但無論如何，作為特殊商品的房地產，價格漲到如此程度，還是跌破了多少人的眼鏡。作為政府管理部門，有責任進行合理調控。而且由於我國土地一級市場的供給主體是各級地方政府，是城市土地管理部門，所以，作為政府管理部門，比起其他市場化國家和地區來，也有能力調控得更有效果。

增加土地供給，改變價格預期

那麼，是什麼因素影響了對房地產價格的調控效果呢？最根本的原因，就是多數情況下，只重視了需求調控，忽視了供給調控，只重視了壓抑需求，忽視了增加供給。所以，為今之計，必須從供給側多用心，多着力，多作為。

首先是增加土地供給。截止到今年8 月，北京、上海、廣州分別供地325 萬、355 萬、133 萬平方米，與2016 年供地指標1600 萬、1125 萬、868萬平方米相比，只完成了20%、32% 和15%。武漢、廈門、鄭州分別供地430 萬、79 萬、528 萬平方米，只完成了年初供地指標的32%、22% 和17%。土地一級市場由地方政府掌握供給，供給短缺當然造成“地荒”，造成恐慌，造成漲價預期。正是由於政府“惜售”土地，才造成了所謂開發商“惜售”商品房。當然，地方政府供地短缺，有各種原因。有的是由於對形勢判斷失誤，畢竟2014 年曾經出現部分城市房價下跌，政府主管部門頗為緊張、擔心過剩，對土地一級開發進行了收縮;有的是由於心有餘而力不足，想多儲備土地，但因為當年賣地較少，財力不逮;有的是因為有地不敢賣，怕出現新的地王而因噎廢食，有鴕鳥心態;有的則把精力用到了策劃“賣地捆綁經濟適用房建設”，為了避免名義地價過高而搞掩耳盜鈴。

但多數地方政府供地不足的原因，還是由於只熟悉需求調控的路徑依賴。畢竟增加供給是需要中長期規劃的，須未雨綢繆，費力勞神，不如需求調控來得痛快。限購多麼簡單，出個文件就有效。殊不知大家都限購還是市場經濟嗎？還是統一市場嗎？這不是強化了本該加快改革以促進人力資源流動的户籍制度嗎？就和開車限行一樣，“限購”措施偶爾為之實屬不得已，長期為之則是與“市場在資源配置中的決定性作用”相悖的。況且短期有效的政策長期無效，長期壓抑的需求一旦爆發更加呈現“井噴”狀態，2003 年、2007 年以及今年的房價“瘋漲”“普漲”，不就是前車之鑑嗎？再者，消費者在博弈中會以對策消解政策，如離婚買房再復婚等，造成市場的極度扭曲，也使我國成為國際承認的“市場化國家”之路更加曲折漫長。

其次，增加供給的辦法還有很多：促進增量房地產項目加快供應，加緊審批和施工，儘速推向市場;存量商品房要減少交易環節税費，進一步活躍二級市場;鼓勵租房居住，引導空置房入市;部分由於電商發展而退出市場的商鋪可以改造為居住用房和辦公用房，等等。

再次，增加供給不能只在房地產上做文章。疏通投資渠道，為民間投資提供更多的投資方向，也是攸關宏觀經濟和全社會的大事。自住型需求對此較為剛性，而部分改善型和多數投資型需求，則比較容易轉向更有發展預期的其他投資類型。應採取更多措施，鼓勵提高消費品品質，滿足城市中產階級不斷增長的物質文化需求;通過深化改革，使股市、債市、基金、銀行、保險等對投資者更有吸引力;能源、電信、軍工行業，及所有基礎設施改造等公共產品類壟斷性行業，也應全面向社會資本開放，讓資金作為生產要素，充分流動起來。（本文摘自萬博新經濟系列叢書——《供給側改革下一步怎麼辦》 作者為中投匯灃置業有限公司總經理）