房企資金見頂 業內人士：明年需做好過冬準備

隨着樓市調控政策密集出台，進入房地產和基礎產業領域的各路資金迅速“退燒”。信託渠道融資規模“腰斬”，房企債券融資下降7成，美債提前贖回，讓2016年的“吸金王”年底慘淡收官。

業內人士表示，未來在緊縮性調控和監管條件下，房企資金難如前期般寬鬆，房企2017年需要做好過冬準備。

數據顯示，進入四季度以來，房企通過信託渠道融資規模在9月達到高峯以後，迅速掉頭直下。用益信託網最新統計數據顯示，10月68家信託公司共成立45只房地產集合信託產品，規模僅為119.8億元，較9月65只214.9億元的體量，成立只數下降30.8%，規模上更是幾近“腰斬”。11月房地產信託產品更是僅僅成立27只，融資總額為62億元。其中，11月21日到11月30日10天時間內，房地產信託成立數量僅3只，融資額度僅為2.9億元。

“除了今年2月份受春節因素影響外，11月在成立規模上，可以説達到全年的谷底。”用益信託分析師帥國讓表示，監管部門相繼對進入房地產領域的資金進行限制，信託出於對風險的顧慮也進一步收窄在房地產領域的投資;此外，財政部近日發佈公告，明確表示政府違規出具的“擔保函”無效，這對基礎產業類信託的發行造成了一定影響。

在信託收緊的同時，房企發債也同步收緊。中原地產研究中心統計數據顯示，2016年截至目前，房企私募債、公司債、中期票據等融資達到了11156億，歷史首次突破萬億元，同比同口徑上漲幅度達到了25%。但值得注意的是，從10月來看，融資總額僅為685億元，11月融資額更是下降至288.3億元，較9月的1160.44億元、8月的1096.53億元、7月的1223.76億元分別下降75%、73.7%、76.4%。

中原地產首席分析師張大偉認為，債券是房企融資成本最低廉的方式，今年對市場爆發做了有力支撐。但自9月底，地方政府和高層接連推出一系列緊縮房市政策措施，上交所、深交所相繼發文審慎確定募集資金規模、明確募集資金用途及存續期披露安排，明確房企債券募集資金禁用於購置土地，房企的債券融資難度明顯加大。

此外，值得一提的是，在美元走強態勢下，房企海外發債不但被遏制，更出現了大規模提前贖回。

11月28日，龍湖地產披露，其已於25日完成贖回2019年到期優先票據，贖回金額相當於票據本金額103.44%，此外加截至贖回日期(但不包括該日)的累計及未支付的利息的贖回價。11月15日，景瑞控股有限公司發佈公告宣佈，公司於11月14日以2190萬美元的總代價(包括未付應計利息)購買本金總額為2050萬美元的部分2018年票據。不久前，花樣年表示，公司近期於公開市場購買本金總額分別為650萬美元及570萬美元的2019年票據及2017年票據的部分。

張大偉説，人民幣貶值突破6.9新關口，海外發債資金成本大幅高漲，房企加快贖回美元債步伐。據統計，僅11月來，房企提前贖回美元債務已經超過10億美元，隨着美元走強，房企贖回的速度還在加快。

而在涉房貸款方面，CRIC研究中心數據顯示，前三季度個人住房貸款增加3.6萬億元，同比多增1.8萬億元，9月末增速為 34.9%，而在房地產政策收緊的背景下，預計未來幾個季度人民幣涉房貸款餘額同比增速將震盪式收窄。

上海易居房地產研究院研究員趙慧峯表示，2016年三季度，房地產業金融環境指數為0.58，保持在偏松區間，較二季度略有降低，這也是2016年以來首次告別“寬鬆區間”。

中國社會科學院財經戰略研究院城房室副研究員高廣春表示，2016年房地產公司債異軍突起、明股實債繞開監管、定增井噴，給予了房企充足資金。但是，未來在緊縮性調控和監管條件下，房市降温、房企運營業績走低甚至惡化是大概率事件，房企2017年需要做好過冬準備。

廣發證券 首席分析師樂家棟也表示，貨幣環境發生變化，房企融資渠道受阻。市場景氣度下滑，將大大影響房企投融資訴求。

對此，融創中國董事會主席孫宏斌直言，在去槓桿的背景下，對於房企來説，誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢，將是房企競爭的絕對優勢。但是如果企業資產質量、運作能力都較差，那麼高槓杆將使房企更快死亡。